São Paulo - Na hora de vender uma casa ou um apartamento muitos elementos subjetivos entram no preço final — considerado “justo” por quem vai vender, mas visto como “injusto” por quem vai comprar. Afinal, o que levar em conta nesse tipo de negócio: a decoração, a reforma, o metro quadrado ou a localização? Para descobrir o que é enrolação do corretor ou sentimentalismo do proprietário, conversamos com três especialistas no assunto. Eles contam o que vale e o que não vale na hora de definir o preço de um imóvel e assim não gastar demais (se for comprar) nem ficar com o imóvel empatado ou perder dinheiro (se for vender).

As respostas de Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi, José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, e Stefano Zangari Jr., presidente da Rede Netmóveis-SP.

Por que as pessoas acham que, na hora da venda, seu imóvel vale mais do que aquele que ela quer comprar?

Por dois motivos: o primeiro é que elas querem diminuir a distância entre o valor que receberão pela venda e o valor que precisarão ter para realizar a próxima aquisição. O segundo motivo é a subjetividade que as pessoas depositam num bem que desempenhou um papel importante na sua vida. Tome cuidado para não supervalorizar o imóvel, demorar a vendê-lo e perder a oportunidade de comprar outro do qual tenha gostado.

Como avaliar adequadamente um imóvel usado, já que os novos são vendidos a preços bem superiores?

Preste atenção a quatro itens: localização, metragem total, idade e estado de conservação. No caso de apartamento, se o andar é alto ou baixo, se a unidade é de frente ou de fundo, se é face norte ou sul (onde bate menos sol). Se os imóveis que você visitou têm semelhanças quanto a essas características, fica mais fácil comparar preços para estabelecer um valor de mercado para a compra e até mesmo para a venda. A margem de pechincha é de 5% a 10% para imóveis usados.

Com a chegada de prédios novos com dezenas de itens de lazer em bairros consolidados, os moradores antigos elevaram o preço dos imóveis. Um apartamento novo de 100 m² vale quanto a mais do que um usado de 100 m² no mesmo bairro?

Tome como base um imóvel com 25 a 30 anos de uso e  que já esteja reformado e calcule que esse imóvel custará em torno de 40% menos que um novo com uma boa concepção de lazer.

Quanto uma reforma influencia o valor do imóvel na hora da venda?

As reformas estruturais, hidráulica e elétrica, por exemplo, devem ser consideradas. Afinal, um imóvel com 30 anos de uso que nunca teve uma boa manutenção nem qualquer tipo de modernização vale menos do que aquele que recebeu investimentos do proprietário. As reformas meramente estéticas e decorativas não devem ser consideradas na estimativa de preço do imóvel, uma vez que o bom ou o mau gosto são subjetivos e, por essa razão, difíceis de serem avaliados. Mas se o imóvel precisar de uma boa reforma, não perca tempo nem dinheiro. Dê um desconto para o comprador.

E se a imobiliária anunciar que o imóvel é ótimo e tem fina decoração?

Este é somente mais um argumento de venda, tentando influenciar psicologicamente o comprador. No entanto, leve em consideração que uma casa ou um apartamento bem arrumado, sem bagunças e sem cheiro ruim (comida, sapatos, tênis, xixi de animais) pode influenciar positivamente o futuro comprador e ajudar você a fechar o negócio.

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Imóvel com uma ou duas garagens no mesmo bairro. Como calcular o preço do apartamento? 

O valor da garagem está computado no preço do metro quadrado. Porém, se a moradia possuir duas ou mais vagas, isso vai fazer subir o preço total do metro quadrado.

Como saber se a imobiliária do bairro está avaliando bem e com um preço justo?

Procure um escritório com tradição, que seja referência na região onde está o imóvel. Ele tem de ter registro no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), o que pode ser pesquisado no site da entidade. Não deixe de fazer uma pesquisa no seu prédio e no seu bairro, com os vizinhos e comerciantes. Eles conhecem muita gente e costumam ter esse tipo de informação.

O valor do metro quadrado influencia o preço do imóvel?

Este é mais um índice para comparar imóveis do mesmo padrão na hora da compra ou da venda.

Onde podemos encontrar parâmetros dos valores do metro quadrado?

Em São Paulo, no site da Embraesp e do Creci. Em outros estados, pesquise em sites de imobiliárias da região, ou em sites que possuem um banco de dados de dois ou mais estados.

A comissão do corretor está em 6% do valor do imóvel. Dá para negociar?

Não é bom tentar abaixar o valor da comissão porque o corretor pode não trabalhar tão bem. E essa é uma conduta condenada pelo código de ética profissional do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Além disso, as imobiliárias que realizam um serviço profissional sério têm um alto custo para a realização da captação dos imóveis para a venda, publicidade, atendimento, orientação e fechamento de negócios. Mas é possível parcelar a comissão se o comprador parcelar o pagamento em poucas vezes.

Uma casa pode valer mais do que um apartamento (e vice-versa)?

Sim, depende da lei de zoneamento. Um exemplo são os novos condomínios de casas que oferecem maior segurança.

Com a inauguração de novas estações do metrô nos bairros de São Paulo, há proprietários que subiram em até 40% o valor do seu imóvel. Isso é possível?

Claro que é, principalmente se o bairro era considerado popular, como a Vila Prudente. O que é muito bom porque traz valorização. Com as estações de metrô, a infraestrutura urbana melhora e o acesso ao transporte público também. Em qualquer outra metrópole isso tem grande valor porque facilita demais a vida das pessoas. Já em bairros nobres, as novas estações de metrô não influenciaram o preço dos imóveis, como a Chácara Klabin.