São Paulo – Os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) estão em alta. Por um lado, o baixo rendimento da poupança e de outros investimentos indexados à Selic (a taxa básica de juro do mercado) desagradam o investidor conservador, e por outro a baixa da bolsa – que deveria subir com os juros menores - desanima quem tem um perfil mais agressivo. E assim, os FIIs deixam de ser uma alternativa de investimento para passar a ser um dos principais focos de gestores e investidores.

EXAME.com conversou com especialistas do assunto em um evento sobre o mercado imobiliário conduzido esta semana pelo escritório de advocacia N, F & BC Advogados. Eles explicaram por que o mercado tem visto os FIIs como uma saída para as decepções com os outros investimentos mais tradicionais. Veja a seguir os 8 motivos destacados e entenda o segmento:

1) O seu investimento pode ser literalmente visitado

Para quem acaba de sair de um investimento em renda fixa, como a poupança, fundos DI, CDBs ou Tesouro Direto, sentir solidez nos investimentos pode ser essencial. Apesar de os fundos imobiliários não serem isentos de riscos - como qualquer outro investimento de renda variável -, eles podem ser um bom começo para o investidor que não quer sentir que está se arriscando demais.

“Quem investe em um fundo imobiliário tem lastro, tem tijolos e bens de raiz por trás do investimento. E no modelo de fundo imobiliário brasileiro, não se permite a alavancagem, ou seja, não são tomados mais recursos emprestados para investir”, explica Sérgio Belleza, consultor de investimentos e uma das maiores referências em FIIs no Brasil. Ele acrescenta que muitos investidores mais conservadores, sabendo que os imóveis do fundo podem ser visitados, sentem-se mais seguros com o investimento.

Os fundos imobiliários possibilitam que se invista em imóveis, sem comprá-los diretamente. Por meio de uma corretora, o investidor compra cotas do fundo, que investe em um ou mais imóveis comerciais, corporativos, residenciais e outros para ganhar com sua valorização ou com a renda dos aluguéis. Eles também podem investir em recebíveis imobiliários, que são papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

2) Possibilidade de maior rentabilidade em períodos de juros baixos e oscilações da bolsa

Investidores mais conservadores, acostumados a produtos atrelados à taxa Selic - como a poupança e investimentos que acompanham o CDI, taxa de juros próxima à Selic que baliza as operações interbancárias (como CDB, LCI e Letras Financeiras do Tesouro – LFTs) -, sofreram com as quedas da taxa básica, que passou de 12,5% a 7,5%. E os mais agressivos, por sua vez, também enfrentaram dissabores com as oscilações da bolsa. Com isso, os fundos imobiliários ganharam evidência no último semestre.

Entre janeiro e julho, os FIIs tiveram um crescimento de 57% em relação a igual período do ano passado, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Ao todo, foram vendidos 5,36 bilhões de reais em novas cotas.

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Carlos Ferrari, sócio do N, F & BC e especialista em direito imobiliário, destaca que os FII têm devolvido aos investidores resultados superiores ao de outros investimentos. “Os fundos imobiliários têm permitido juros de 12% ou 14% ao ano ou até mais e hoje são bastante superiores aos prêmios pagos pelos títulos públicos”. Os fundos com melhores resultados no primeiro semestre deste ano chegaram a apresentar rentabilidade de 40% ou até 50% em apenas seis meses. 

O momento é bom para os investidores porque com o pior rendimento de aplicações mais seguras, o custo de oportunidade dos fundos imobiliários aumenta e os investidores aceitam pagar valores mais altos pelas cotas, levando a uma alta do mercado.

Contudo, é importante lembrar que na renda variável os riscos são maiores. A tendência de alta pode não se concretizar e a rentabilidade do investimento está sujeita a riscos relacionados a fatores macroeconômicos - que podem levar à retração da demanda do mercado imobiliário-, a problemas estruturais do imóvel ou a uma supervalorização do preço de venda ou do aluguel do empreendimento. Veja como escolher um bom fundo imobiliário.

3) Retorno mensal

Segundo a lei que regula a tributação do segmento, 95% dos rendimentos e ganhos líquidos do investimento devem ser distribuídos no dia 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Porém, apesar da obrigação, segundo explica Sérgio Belleza, a prática mais comum é que eles sejam distribuídos mensalmente. “Os fundos imobiliários são mais rigorosos que a lei e distribuem mensalmente os lucros. Eles são os melhores pagadores de dividendos do mercado de renda variável, sem dúvida”, afirma.

No ano passado, os aluguéis distribuídos por essas aplicações corresponderam em média a 9,16% do valor das cotas, segundo estudo da consultoria Uqbar.

4) Maior comodidade para o investidor

Os fundos de investimento, no geral, podem ser uma boa opção para investidores iniciantes porque a responsabilidade pela escolha dos ativos fica por conta de profissionais especializados. E no caso dos fundos imobiliários, a administração é ainda mais especializada, uma vez que não inclui apenas o gestor do fundo, mas também agentes envolvidos na administração dos bens e na avaliação dos riscos do investimento.

Carlos Ferrari explica que, atualmente, os fundos imobiliários têm se sofisticado com a participação de mais profissionais. Exemplo disso é o processo de “due diligence imobiliário”, cada vez mais comum entre os fundos, no qual advogados são contratados para avaliar os riscos jurídicos dos empreendimentos. Assim, não só os riscos estruturais dos imóveis são vislumbrados. “Nós fazemos uma auditoria no imóvel, avaliamos aspectos como a inexistência de documentos, questões urbanísticas, a existência de passivos fiscais e outras questões”. Com mais rigor na fase de prospecção do negócio, os fundos selecionam com mais critério os ativos que compõem a carteira, mitigando os riscos.

Há que se ressaltar, no entanto, que por mais que os imóveis sejam bem selecionados, alguns dos maiores riscos dos fundos imobiliários consistem na inadimplência e outros problemas com inquilinos, que podem independer de uma boa administração.

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5) Investimento mínimo cada vez menor

Em 2002, Sérgio Belleza estruturou o primeiro fundo imobiliário para pessoas físicas com cotas negociadas na Bovespa e acompanhou toda a evolução destes fundos até hoje. Segundo ele, antes os FII com imóveis e inquilinos de grande qualidade eram acessíveis somente a investidores de grande porte e agora o são também para o investidor privado. Ele afirma que é possível investir em bons fundos com cerca de 1.000 reais, sendo que há alguns anos o tíquete mínimo do investimento era de 10.000 reais.

“Está crescendo cada vez mais o número de fundos com valor mínimo investimento. Há muito tempo eu trabalho com investimento imobiliário, mas eu nunca tive tantos amigos me perguntando sobre o investimento. O investidor pessoa física está cada vez mais interessado”, diz.

Ele acrescenta que a tendência é que, com os outros investimentos desvalorizados e a maior busca pelos fundos imobiliários, outras instituições procurem viabilizar ainda mais o investimento para a pessoa física. “Alguns bancos de varejo pareciam ter medo dos fundos imobiliários e agora estão começando a oferecer o investimento aos clientes porque viram que a demanda é alta”, afirma.

6) Isenção de IR nos rendimentos

Se o fundo possui pelo menos 50 cotistas e o cotista tiver menos de 10% da totalidade de cotas emitidas pelo fundo, os rendimentos (proventos) são isentos de Imposto de Renda (para os demais investidores, incide Imposto de Renda à alíquota de 20%). Os fundos também são isentos de PIS e Cofins. Apenas quando há ganho de capital na venda da cota é que ocorre a tributação, que corresponde a 20% do lucro da operação.

7) Riscos são compartilhados

Por constituir-se como um condomínio, os investidores compartilham os riscos envolvidos nos fundos. Dessa forma, os riscos já citados, como de fatores macroeconômicos, problemas estruturais do imóvel e com os inquilinos, se não podem ser evitados por completo, em último caso são repartidos entre os cotistas.

Além disso, no caso dos fundos que investem em mais de um empreendimento, o risco também é racionado entre os bens. Assim, se um ativo tem uma má performance o prejuízo é menor.

Belleza explica que apesar de muitos fundos serem criados para investir em um único empreendimento, como em um shopping, hotel, ou prédio comercial, a tendência é que cada vez mais os ativos sejam diversificados. “Na maioria dos fundos, o gestor escolhe um segmento e investe nele. Nos fundos imobiliários nem sempre é assim e a tendência é que o investimento se foque cada vez menos apenas em um conjuntos”, afirma. 

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Um risco, porém, que não é compartilhado é o de liquidez. O investidor deve cuidar para não comprar as cotas com ágio e vendê-las com deságio, reduzindo o lucro final do negócio. Por mais que o volume de negociações das cotas dos fundos tenha crescido bastante, é importante avaliar qual é o número de negócios de um fundo imobiliário nos últimos 12 meses e no último mês para que o investimento não seja feito em um fundo com liquidez abaixo do mercado.

Segundo informações da BM&FBovespa, em julho foram negociadas 28.603 cotas na Bolsa. Um aumento de 74% em relação ao mesmo mês do ano passado, quando foram negociadas 7.548 cotas.

8) Investimento tende a se sofisticar para atender apetite de investidores qualificados

Carlos Ferrari explica que existe uma tendência de que a securitização dos empreendimentos aconteça cada vez mais cedo e que estrutura imobiliária seja preparada para o mercado de capitais desde sua formação. O investidor, portanto, entraria no investimento já na etapa de incorporação do negócio. “Normalmente, o fundo imobiliário é voltado ao investidor não qualificado (com capacidade de aporte inferior a 300.000 reais). Com a união das estruturas desde o início do processo, o investidor poderá comprar ativos alavancados na estruturação do empreendimento”, diz.

Dessa forma, o fundo de investimento seria utilizado como um veículo para trazer recursos para novos empreendimentos, o que antes era feito apenas por grandes empresários. Segundo Ferrari, a aplicação inicial nos fundos qualificados seria de 300.000 reais. “Já existem fundos assim em fase de elaboração, como um da Credit Suisse e outro da GP Investimentos. Até o fim do ano eles devem ser lançados no mercado”.

Os fundos imobiliários, como explicado, além de investir em bens móveis, podem investir em recebíveis, que são os créditos decorrentes das vendas e operações a prazo dos imóveis. No caso de um imóvel em construção, por exemplo, a construtora pode vender os recebíveis para receber à vista o que ela receberia apenas depois que o imóvel estivesse pronto. Quem faz a transformação dos recebíveis em títulos e os disponibiliza para investidores são as empresas securitizadoras. A tendência apresentada, portanto, é de que as securitizadoras já entrem no processo na própria elaboração do empreendimento.

Assim, a alavancagem seria maior, uma vez que o investimento em recebíveis seria feito em uma fase ainda mais prematura do investimento do que na construção e todos os agentes envolvidos participariam da incubação do bem investido.