Na finada onda de aberturas de capital brasileira, houve operações que chamaram a atenção pelo sucesso, outras tantas que se destacaram pelo fracasso e uma que marcou pelo ineditismo - a emissão de ações da BrasilAgro. A empresa, especializada na compra de terras agrícolas, simplesmente não existia antes da ida à bolsa.

Era um plano de negócios que, somente com o dinheiro captado com investidores, daria seus primeiros passos. A falta de um histórico de desempenho fez da BrasilAgro um investimento muito mais arriscado que a média, portanto. Apesar do ceticismo que a precedeu, a abertura de capital da companhia levantou 552 milhões de reais.

A explicação para o sucesso está no bloco de controle da companhia. Um dos principais sócios da BrasilAgro era Elie Horn, fundador da maior construtora do país, a Cyrela. Outro acionista era o jovem financista Zeca Magalhães, que ganhou fama ao criar o fundo de investimento Tarpon, que hoje administra 1,2 bilhão de dólares.

Ambos são conhecidos pela agressividade e pela eficiência com que conduzem seus negócios. Diante das credenciais, os investidores decidiram apostar que a BrasilAgro poderia repetir, no campo, o desempenho que Cyrela e Tarpon obtiveram na cidade. Passados quase dois anos e meio, os resultados mostram que a dupla teve mais dificuldade de realizar essa transposição do que se imaginava.

Do dinheiro captado no IPO, 192 milhões de reais ainda estão nos cofres da BrasilAgro. Como o plano original era investir tudo até maio de 2009, a empresa tem oito meses para aplicar o restante do capital. "O ritmo de aquisições foi muito mais lento que o mercado esperava", diz o analista Andrés Kikuchi, da Link Investimentos.

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Elie Horn e Zeca Magalhães descobriram nos últimos dois anos a peculiar gama de desafios que o campo oferece. O objetivo da BrasilAgro é comprar terras, transformá-las em plantações, arrendá-las e vendê-las depois. Parecia tudo muito simples, especialmente para Horn, dono de uma enorme experiência na compra de terrenos em áreas urbanas. Não demorou um ano para ficar provado que no campo a vida pode ser mais dura.

A BrasilAgro abriu o capital em meio a uma das maiores ondas de valorização de terras da história recente do Brasil. Essa valorização foi puxada pelo aumento dos preços das commodities agrícolas. O crescimento da demanda mundial fez o preço da soja subir 160% entre agosto de 2006 e julho deste ano.

Com isso, o preço da terra também disparou. As poucas propriedades adquiridas pela BrasilAgro se valorizaram 150% em dois anos. Se eles tivessem comprado mais, seria perfeito. O problema é que 70% das terras cultiváveis brasileiras estão nas mãos de grupos familiares, habitualmente resistentes a se desfazer de seus lotes.

Com a subida dos preços, e embalados por um cenário de otimismo, essa resistência dos fazendeiros brasileiros tornou-se uma barreira ainda maior. "Para uma empresa que foi criada apenas para comprar terras, esse foi um problema grande", diz o consultor de agronegócio Renato Gennaro, da Ernst Young. "Com a diminuição no preço das commodities, porém, pode ser que alguns fazendeiros decidam que essa é a hora certa de vender."

Outro fator fundamental contribuiu para a valorização das terras e as dificuldades enfrentadas pela BrasilAgro. Trata-se da entrada de outros grandes grupos no setor. Nos últimos dois anos, dez empresas anunciaram investimentos de aproximadamente 2 bilhões de dólares na compra de terrenos no campo brasileiro. Os argentinos são os mais entusiasmados. Três grupos começaram a fazer investimentos aqui - El Tejar, Los Grobos e Adecoagro.

O caso mais recente é o da Radar, criada pela Cosan, do empresário Rubens Ometto em parceria com um investidor estrangeiro, que deve aplicar cerca de 185 milhões de dólares na aquisição de terrenos. O objetivo de Ometto é ganhar dinheiro arrendando as terras. Grandes fundos de investimento estrangeiros também viram na compra de terras no Brasil uma oportunidade. O fundo de private equity americano AIG e a companhia Louis Dreyfus criaram a Calyx Agro.

"Vamos comprar terras e administrá-las", diz Marcelo Aguiar, diretor do AIG. A disputa por espaço no mercado pode ser especialmente problemática para a empresa de Horn e Magalhães. Por ser listada em bolsa, a companhia tem alto grau de exigência nos processos de prospecção e aquisição de terrenos.

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Para diminuir os riscos, a BrasilAgro desenvolveu um banco de dados com cerca de 17 milhões de hectares mapeados. "Só finalizamos uma aquisição quando conseguimos saber quem foram os donos da propriedade, pelo menos até o ano de 1850", diz Julio Toledo Piza, presidente da BrasilAgro.

"Dessa maneira, temos uma posição inabalável em qualquer discussão sobre posse." O preço da transparência é uma maior lentidão nas compras. Além disso, a BrasilAgro ainda tem de enfrentar a demora na aprovação de licenças ambientais, que pode postergar em até um ano o início da exploração das terras.

"A SLC está se beneficiando do atual momento do mercado porque já existia antes do início do ciclo de alta nas commodities", diz a analista Denise Messer, da corretora Brascan. Como a BrasilAgro foi criada em meio à alta, tem estado na pior ponta num ciclo de valorização - a ponta compradora. Os investidores que questionam o ritmo de expansão da BrasilAgro costumam compará-la a outra companhia do setor, a gaúcha SLC Agrícola. A SLC registra valorização nominal de 63% em suas ações desde a abertura de capital, em junho de 2007. As ações da BrasilAgro estão estagnadas em 10 reais desde seu IPO, realizado em maio de 2006.

Por outro lado, tais obstáculos não foram suficientes para que os investidores abandonassem suas ações. Enquanto outras empresas que abriram o capital nos últimos quatro anos vêm tendo desempenho sofrível na bolsa, as ações da BrasilAgro continuam no mesmo patamar. "Muitos investidores ainda apostam que fizeram a opção certa", diz o analista Luis Otávio Campos, do banco Credit Suisse.

Apesar do ritmo de aquisições considerado lento, a companhia espera completar três anos de existência com área total pelo menos 30% superior ao informado no prospecto de oferta pública. "Não poderíamos usar todo o recurso do IPO em aquisições, porque os investimentos necessários para a melhoria das terras são enormes", diz Piza. Mais um desafio inesperado que o campo apresenta para quem vem da cidade grande.