Ao andar por municípios mato-grossenses como Sinop ou Lucas do Rio Verde, é comum se deparar com ruas que tenham uma sequência de revendas de insumos agropecuários em alternância com lojas de grife. Comércios de sementes e ração, seguidos de bolsas e relógios. O contraste dá o tom de como a expansão do agronegócio influencia a economia local — e a dinâmica do mercado imobiliário. Por trás desse movimento há um comportamento interessante: a conversão de áreas de pecuária para agricultura, contribuindo para essa valorização dos imóveis. Nesse processo, crescem áreas de lazer, como parques aquáticos.

A avaliação é de Cali Galera, diretor de Novos Negócios de Loteamentos da Trinus.Co, holding de serviços imobiliários e financeiros. A companhia conta com a TG Core Asset, gestora de fundos de investimento com foco no mercado imobiliário e responsável pelo FII TG Ativo Real (TGAR11), maior fundo de desenvolvimento imobiliário do Brasil. Em entrevista exclusiva à EXAME,  Galera diz que atualmente são mais de 100.000 investidores colocando capital, com acúmulo de 3 bilhões de reais para investir no mercado imobiliário — e 70% dos negócios vêm de regiões fortes do agro.

“Como buscamos empreendedores regionais, nos últimos dez anos os municípios ‘agro’ tiveram uma resiliência econômica muito maior. Normalmente esse mercado, apesar das crises políticas e econômicas, tem taxa de crescimento de 5% a 7% ao ano, principalmente na transição da pecuária para a agricultura”, afirma Galera.  O destaque fica para a região do Matopiba — Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia —, além de regiões já consolidadas, como Mato Grosso, Goiás, o Triângulo Mineiro e o interior paulista.

A empresa identificou que municípios como Sinop, Primavera do Leste, Rondonópolis, Lucas do Rio Verde, todos em Mato Grosso, passam a substituir grandes áreas da pecuária pelo plantio de soja, milho e algodão — mais rentáveis com os preços das commodities nos últimos anos. “Na maioria das vezes, a pecuária extensiva distribui pouca renda, diferentemente da cadeia agrícola que emprega mais”, afirma o diretor da Trinus. “Quando a agricultura entra na cidade, precisa de um volume de escoamento maior. Então, há um investimento em infraestrutura, estradas e rodovias.” 

Um estudo feito pela S&P Global Commodity Insights mostra que o preço médio nacional do hectare para área de grãos é de 53.000 reais. O valor aumentou 45% em 2022 em relação a 2021. Somente em Mato Grosso, nos últimos três anos, o preço do hectare subiu 300%. Nesse sentido, Cali Galera diz que em cidades mato-grossenses como Confresa, Água Boa e Querência, por exemplo, a expansão dos grãos também incentiva a regularização dos terrenos. “A entrada da soja força a regularização fundiária, o que fomenta o mercado imobiliário.”

Seja em Mato Grosso, seja em outras regiões rurais pujantes, a roda produtiva dos grãos está intrinsecamente ligada ao uso da terra. Para o agronegócio, isso pode significar a conversão de áreas de pecuária para agricultura, recuperação de áreas degradadas ou até o investimento em loteamentos para a construção de parques aquáticos. Um refresco para o clima quente do Centro-Oeste.

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