NOVA YORK - Nunca esteve tão caro morar em Nova York. Em alta desde meados de 2020, o preço dos aluguéis na maior cidade dos Estados Unidos segue próximo da máxima histórica. Em Manhattan, região central onde fica o Central Park e os principais edifícios da megalópole, o preço médio chegou a US$ 4.766 por mês. O valor é quase 4% superior ao do mesmo período do ano passado. Porém, o percentual pode ser ainda maior, dependendo da disposição do imóvel e do bairro.

Entre os bairros mais caros de Manhattan, segundo relatório da MNS Real State de maio, estão Soho, TriBeCa e Greenwich Village, onde o preço médio de um imóvel com dois quartos e portaria é de US$ 8.549. Já um studio, sem serviço de portaria, em TriBeCa gira em torno de US$ 5.648.

Mas a maior alta de preços nos últimos 12 meses foi registrada no bairro mais pobre de Manhattan, o Harlem, com aumento de 10,4%. Separada das áreas mais ricas pelo Central Park, o Harlem fica no extremo norte da ilha e é conhecido por ter se tornado um refúgio de músicos e intelectuais afro-americanos em busca de liberdade de expressão na década de 1920. 

Após altos e baixos nas décadas seguintes, o bairro não escapou da expansão imobiliária da cidade, com a forte demanda por aluguéis tornando o custo de vida no Harlem mais alto. No bairro, o preço médio de studios sem portaria está em US$ 2.201, enquanto o preço médio de quartos com dois dormitórios e portaria está em US$ 5,174. O preço, vale ressaltar, chega a superar a renda média mensal de moradores do bairro, próxima de US$ 4.000 ao mês, segundo o NYC Furman Center.

É nessa expansão do mercado imobiliário de Nova York que ancoram as teses da RBR Asset, gestora brasileira que tem lucrado com a alta dos aluguéis na cidade.São 14 sócios e R$ 7,5 bilhões sob gestão. A ideia por trás é simples: comprar um prédio residencial, reformá-lo, alugar as unidades e vendê-lo mais caro. A estratégia é empregada pela RBR desde 2018, já tendo desembolsado US$ 350 milhões em compras de imóveis em Nova York. 

Só que a execução dos projetos não é tão trivial quanto pode parecer – razão que levou a gestora a abrir uma filial na cidade. Quem está à frente das operações da gestora nos Estados Unidos é Ricardo Costa, brasileiro que acumula anos de experiência trabalhando para fundos imobiliários americanos. “Estar em Nova York é fundamental para identificar as melhores oportunidades e estreitar o relacionamento com os ‘developers’”, disse Costa em entrevista à EXAME Invest. 

Os “developers” (ou “desenvolvedores”, em português) são parte fundamental do negócio. São eles que estão na linha de frente das reformas, sendo responsáveis pela contratação da mão de obra e por todo o projeto por trás. 

“Chegamos a ter nove developers. Hoje, estamos com sete. Eles costumam ser de Nova York, sendo que cada um deles têm maior conhecimento sobre uma determinada região da cidade. Eles sabem o perfil do morador do bairro e o que buscam”, disse Costa. 

Por conhecerem os detalhes, eles conseguem aumentar a eficiência das reformas, gastando com aquilo que agrega mais valor ao imóvel e economizando com coisas que, no jargão do mercado, “não fazem preço.”

A EXAME Invest esteve em uma das obras da RBR Asset em Manhattan. Localizado em Lower East Side, o prédio foi construído no fim do século XIX. Após reformado, o preço do aluguel da unidade passou de US$ 2.500 por mês para US$ 4.500. A expectativa era de uma apreciação para US$ 3.600.

O período da reforma de cada unidade costuma demorar de três a quatro meses. Mas nem sempre todas as unidades são reformadas ao mesmo tempo. No prédio da RBR visitado pela Exame, por exemplo, as unidades prontas já estavam alugadas, enquanto as desocupadas seguiam em reforma.

A busca pela melhor adaptação do imóvel ao perfil do morador da região é um dos pontos-chaves da reforma, contou Costa. Por ser uma região buscada por jovens que querem compartilhar o apartamento (e o aluguel), uma das mudanças feitas no imóvel de Lower East Side foi tornar o tamanho dos quartos mais parecidos. Também foi feito um corredor para aproveitar melhor a luz do dia e o aumento do tamanho das portas. "As pessoas eram mais pequenas na época em que o prédio foi construído. Portas mais altas também dão a sensação de mais espaço", comentou Costa.

Mas uma das principais mudanças foi a instalação de lavadoras e secadoras em cada andar do prédio. "É algo que o locatário sempre procura antes de alugar." O ideal, segundo ele, seria instalar as máquinas em cada unidade. Mas a estrutura elétrica, por ser antiga, não suportaria a carga necessária.

Outros pontos que, segundo Costa, valorizam muito um imóvel em Nova York são áreas comuns abertas e móveis novos, já que, pela lei local, o proprietário é obrigado a oferecer imóveis com fogão e geladeira. Por outro lado, os gastos com mudança de fachada ou com grandes reformas em corredores dos prédios são evitados por terem uma baixa relação custo-benefício na hora de alugar o imóvel.

Além do lucro com a reforma dos prédios, a RBR também busca ganhar com a valorização do bairro. Uma das estratégias é adquirir imóveis que estejam na "fronteira da expansão" da cidade. Este é o caso, por exemplo, do imóvel de Lower East Side.

"Há uma cultura em Nova York de se perguntar onde a pessoa mora. E este bairro, para um jovem, é considerado muito bom. Por ser uma região que está se renovando, há uma perspectiva de modernização dos imóveis do entorno."

O que divide a parte mais moderna da mais antiga do bairro é rua Delancey Street, continuação da Williamsburg Bridge. A distância entre o imóvel da RBR e a região modernizada do bairro é de menos de 200 metros.

"Quando a cidade expandir para a parte mais antiga, o imóvel deve se valorizar. Se houver um superciclo nos próximos anos, ainda há a chance de uma incorporadora querer comprar nosso prédio para construir um novo. Para nós, seria algo positivo, já que ganharíamos com a venda do imóvel por um preço mais alto."

Ao todo a RBR Asset já comprou 63 prédios em Nova York, que foram distribuídos em três diferentes fundos que seguem o modelo de private equity. Para reduzir os riscos associados a uma determinada região da cidade, cada fundo é formado por imóveis de diferentes bairros.

"Conforme temos ganhado experiência no mercado de Nova York, estamos concentrando mais as apostas. O primeiro fundo começou com 25, o segundo foram 23 e o terceiro, 15. Mas diversificamos o local dos imóveis dentro dos fundos para não ficarmos exposto a um mesmo risco."

Com taxas de juros elevadas nos Estados Unidos, Costa afirmou que o momento é propício à compra de imóveis. "Como há menos dinheiro na mesa, o número de compradores é menor, o que torna mais baixo os preços." Com o preço mais baixos para a compra e venda, os investimentos em imóveis do primeiro fundo ainda não foram todos realizados. Enquanto isso, a RBR segue lucrando com a alta dos aluguéis.