A startup imobiliária Loft nasceu em agosto de 2018 com o intuito de tornar mais fácil o processo de venda, compra e reforma de apartamentos.

Portanto, 2019 foi somente seu primeiro ano completo de operação. Mas apesar do pouco tempo de vida, a startup já vale 1,5 bilhão de reais e movimentou mais de 2 bilhões de reais em vendas de imóveis. Não só isso, ganhou em setembro, um mês após completar um ano de existência, a alcunha de terceira startup na qual os brasileiros mais querem trabalhar, segundo ranking do Linkedin.

No site da empresa, há mais de 300 imóveis anunciados. Há apartamentos na casa dos 300.000 reais ou 400.000 reais, mas a grande maioria são imóveis de alto padrão, com preços acima de 1 milhão de reais e que podem passar de 6 milhões de reais.

EXAME visitou o escritório da empresa em setembro, perto do aniversário de um ano da companhia, e conversou com o co-fundador João Vianna e com a diretora Flora Oliveira. Vianna conheceu os outros co-fundadores, o alemão Florian Hagenbuch e o húngaro Mate Pencz, no início de 2018. Os dois haviam acabado de vender a gráfica Printi, negócio que fundaram quando chegaram ao Brasil há oito anos. Vianna já possuía um negócio voltado ao mercado imobiliário, e o trio decidiu unir forças para lançar a Loft.

"Havia muito foco na compra de imóveis novos, mas não no mercado secundário, de compra e venda de imóveis usados. Mas são esses imóveis que estão nos melhores bairros, onde já não há mais tanto espaço para construir", diz Vianna.

Tanto a boa imagem entre os potenciais funcionários quanto os números impressionantes do primeiro ano de operação animam os executivos. O resultado é mostrado no próprio escritório: de cerca de 100 pessoas no fim de 2018, a empresa tem hoje mais de 300, e terminou precisando ocupar quatro andares em sua atual sede, na região da Oscar Freire.

Os últimos meses do ano também foram de grandes mudanças no portfólio da Loft. A empresa intensificou sua atuação em imóveis menores, com menos de 60 metros quadrados, incluindo os do tipo studio. Com esse tipo de empreendimento, já há imóveis na Loft disponíveis por menos de 400.000 reais, algo que não existia há seis meses. A companhia chegou em novas regiões nos últimos meses, e hoje atua em 18 bairros, como Itaim Bibi, Pinheiros, Jardins, Moema e Perdizes.

A empresa atua em todas as frentes: compra o imóvel de um cliente, o reforma e revende a um novo comprador. No meio do caminho, também facilita um processo de permuta, caso um cliente queira trocar seu imóvel por outro (e receber a diferença, se for o caso). O processo é feito em parceria com imobiliárias e mais de 6.000 corretores parceiros nas regiões em que atua.

A ideia é usar dados para tornar o processo mais rápido. A Loft tem um levantamento dos preços de venda e compra de imóvel em todos os bairros em que atua, o que torna a precificação mais precisa, dizem os executivos. Cumprindo um desejo antigo dos fundadores, a startup lançou em dezembro o site "Quanto vale meu apartamento", para que mesmo os não-clientes possam usufruir dessa base de dados e tornar o valor mais transparente. "Sempre o vendedor ou o comprador acham que o corretor está passando para trás, ou que o imóvel está mais caro ou mais barato do que deveria", diz Flora.

No geral, a maioria dos imóveis da Loft é reformada pela própria empresa. Alguns poucos são vendidos sem reforma e o comprador pode optar por uma reforma simples ou uma reforma "padrão Loft", por 3.000 reais a cada metro quadrado. Também neste ano, a Loft comprou 51,5% das ações da startup de reformas Decorati, que reforma apartamentos de terceiros e vai facilitar o processo de reformas no qual a Loft já atua e fazer o número de reformas simultâneas passar de 100 para 500.

O mercado imobiliário brasileiro, com procedimentos ainda com pouca tecnologia, é um mar de oportunidades para a inovação. O Brasil registrou 473 bilhões de reais em transações em 2017, segundo relatório do Colégio Notarial do Brasil. Mas a Loft estima é que o processo de compra demore, em média, mais de 16 meses. "Essa demora na venda faz com que a liquidez de um imóvel no Brasil seja muito menor do que deveria", diz Vianna. Na Loft, o ciclo completo (da compra de um apartamento pela startup à venda para outro consumidor) demora cerca de 4 meses. "Queremos que trocar de apartamento no Brasil seja tão fácil quanto trocar de carro."

As incorporadoras podem produzir em 2020 mais de 1 milhão de imóveis, segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

O ano de 2020 não deve ser menos agitado para a Loft: a empresa entrará no Rio de Janeiro nos primeiros meses do ano, e já manifestou o interesse de chegar eventualmente em outras capitais, como Belo Horizonte. Para isso, levantou em dezembro 216 milhões de reais em fundo imobiliário, e usará os mais de 500 milhões de reais que têm em fundos vinculados à empresa para adquirir mais de 1.000 imóveis.

O cenário, com a taxa Selic em uma baixa histórica de 4,5% ao ano, também torna a vida do mercado imobiliário -- e da Loft -- ainda mais favorável, diz Vianna. Veja abaixo os principais trechos da conversa com o executivo.

EXAME: A Loft começou só com imóveis de alto padrão, acima de 1 milhão de reais, mas hoje já tem apartamentos menores (e mais baratos). Esse é um foco de expansão para os próximos anos?

Com certeza. Na metade de 2019 adicionamos vários imóveis menores, com valor abaixo de 700.000 reais. Não diria que é um foco, aumentamos a metragem tanto para baixo quanto para cima, adicionando também imóveis maiores. Mas, de fato, queremos atingir mais públicos e, sobretudo, estar com as pessoas em várias fases da vida: desde profissionais no início da carreira até anos depois, quando esse mesmo cliente decidir vender seu studio para ir para um lugar maior. O que a gente quer é resolver a dor de quem está comprando um apartamento em São Paulo no momento. Queremos ter portfólio para todos esses clientes.

O cenário com baixa taxas de juros favorece a Loft?

O momento da economia é muito bom para a compra de imóveis. Os juros estão em uma baixa histórica, e isso é importante para o mercado residencial. Você consegue ter uma parcela mensal menor, o que viabiliza a compra para muita gente que não conseguiria comprar com a taxa de juros acima de 10% -- ou que de repente ia achar mais vantajoso deixar o dinheiro investido. Isso vale não só para os imóveis novos, mas também para os usados, no caso da Loft. Além disso, tem a valorização do imóvel, o que o torna um investimento muito bom. Em bairros mais consolidados, como Jardins, Itaim, os preços sempre sobem, mesmo em momento de crise. E mais ainda nos imóveis que a Loft compra, que já passaram por uma curadoria. Ainda assim, todo o nosso ciclo de compra e venda é muito rápido, de modo que estamos menos sujeitos às variações do mercado e da economia. Com nossa base de dados e tecnologia, conseguimos identificar rapidamente mudanças e tendências, e mudar nossa estratégia também.

Por que o foco da Loft em compra e venda de imóveis usados e não em imóveis novos?

Quando pensamos em mercado imobiliário no Brasil, olha-se muito para os lançamentos, as incorporadoras, imóvel na planta. Mas quando a gente olha os dados, o mercado secundário é muito maior do que o mercado de lançamentos. O lançamento de hoje, no ano que vem vira estoque. Todo mundo foca no lançamento e não tem ninguém olhando para o mercado de terceiros, que é extremamente desorganizado, sem informação, com preços que não condizem com a realidade. Todo o processo de compra e venda de um imóvel é muito ruim. Se você vai comprar uma camisa na Oscar Freire, é atendido super bem, a experiência de compra é muito boa. Vai comprar um carro, também. Aí você vai comprar um bem de centenas de milhares de reais, a experiência é terrível. Não é possível que você tenha uma experiência tão ruim para um bem tão importante. Por fim, como temos muitos dados e eficiência no processo, o cliente consegue vender ou comprar um imóvel de forma muito rápida. Queremos que as pessoas troquem de apartamento ao longo da vida como trocam de carro.