São Paulo - Nos últimos anos, os indicadores da habitação melhoraram no Brasil. Desde 2009, o crédito imobiliário para a aquisição de imóveis saltou de 34 bilhões de reais para quase 83 bilhões de reais por ano.

No mesmo período, aproximadamente 5,5 milhões de famílias tiveram acesso a um lar digno — ou seja, puderam comprar ou alugar casas e apartamentos sem ter de dividir o teto com outras pessoas ou viver em imóveis construídos precariamente. Mesmo assim, são grandes os desafios do acesso à moradia no país.

Ainda há 5,4 milhões de famílias vivendo em habitações precárias ou coabitadas — há casos extremos, como o município de Marituba, nos arredores de Belém, onde 80% dos habitantes vivem em favelas, algumas delas construídas sobre palafitas nos córregos da região. Estima-se que até 2022 será preciso construir 23,1 milhões de casas e apartamentos.

A falta de moradias adequadas é apenas uma face do problema da habitação no Brasil. Segundo as últimas estatísticas do IBGE, quase metade das residências ainda não está ligada à rede de esgoto e perto de um quinto não tem água encanada. Moradias assim precisam passar por uma reforma urgentemente — mas 40% dos domicílios nunca foram reformados ou passaram pelo último reparo há mais de dez anos.

"Os problemas da habitação são tão graves que precisam ser atacados de várias maneiras distintas", diz Claudia Viegas, sócia da LCA Consultoria, responsável por um estudo sobre o panorama da moradia. "Há uma grande demanda por reformas, e ainda há muitos brasileiros que nem sequer têm uma casa decente para morar."

Na sexta reportagem da série Sou Empreendedor — Meu Sonho Move o Brasil, Exame PME mostra as histórias de cinco empresas que estão crescendo ao ajudar a resolver algum problema da habitação no país. É o caso da paranaense Tecverde, que usa uma técnica construtiva que aumenta a eficiência das empresas que erguem casas de baixo custo.

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Nas próximas páginas, aparecem também os exemplos das paulistas Centro Vivo, especializada em revitalizar prédios antigos para recolocá-los à venda, e Na Reforma, que produz cartilhas educativas e dá cursos sobre reformas para consumidores de baixo poder aquisitivo.

De Brasília vem a Escola Concretta, rede de ensino para formação de pedreiros, marceneiros e pintores. Por fim, o site paulistano Canal do Crédito, que ajuda os consumidores a escolher a melhor linha de financiamento disponível no incipiente mercado brasileiro de crédito imobiliário. Conheça suas histórias.

Um trato nos imóveis antigos

O administrador paulistano Henrique Staszewski, de 28 anos, costuma andar pelas ruas de São Paulo à procura de prédios com aparência decadente. Seu objetivo é encontrar edifícios que possam ser uma oportunidade para sua empresa, a Centro Vivo, especializada em comprar imóveis antigos e depredados e reformá-los para vender.

"Há muitos imóveis desocupados na cidade", diz Staszewski. "Meu negócio é fazer desses locais um bom lugar para viver." 

Os engenheiros e arquitetos chamam a técnica usada pela Centro Vivo de retrofit, que nada mais é do que manter a estrutura original dos prédios e reformar quase tudo — do piso da cozinha aos dutos de gás. No ano passado, a Centro Vivo faturou 22 milhões de reais, 20% mais do que em 2011.

Desde sua fundação, há sete anos, a empresa já restaurou cerca de 30 edifícios. "Em muitos casos, os imóveis pertenciam a herdeiros sem interesse em investir em sua recuperação ou a proprietários que não tinham como pagar uma reforma", afirma Staszewski. "Muitos dos edifícios estavam fechados há anos ou haviam sido ocupados por moradores de rua." 

De acordo com o IBGE, há no Brasil 6,1 milhões de residências vagas ou abandonadas — só na cidade de São Paulo existem 290 000 casas ou apartamentos vazios. Estima-se que, hoje, 5,4 milhões de famílias vivem em moradias precárias ou coabitadas — ou seja, o número de imóveis residenciais desocupados seria suficiente para dar um teto a todas as famílias brasileiras que ainda não têm um lar adequado e ainda sobraria espaço.

Para o negócio da habitação, as moradias abandonadas representam um duplo problema. Além de não estarem à disposição no mercado para quem tem interesse em comprar ou alugar um imóvel, geralmente esses prédios ficam em regiões já saturadas, onde os terrenos para construir casas e apartamentos novos são escassos.

"Nos bairros centrais da cidade, está cada vez mais difícil encontrar terrenos vagos para a construção civil", diz Staszewski. "O retrofit pode ser uma boa maneira de fazer essas residências voltar a ter utilidade."

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Para um empreendimento ser rentável, a Centro Vivo precisa vender os apartamentos reformados por pelo menos o dobro do que pagou para comprá-los. Mesmo assim, os imóveis vendidos pela Centro Vivo costumam custar menos do que a média do mercado.

O metro quadrado de um imóvel colocado à venda pela empresa no bairro paulistano da Consolação há poucos meses, por exemplo, saiu por pouco mais de 4.400 reais — cerca de 60% do valor médio do metro quadrado de um imóvel usado no mesmo bairro, segundo uma pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a revista EXAME.

Mais de 90% dos clientes da Centro Vivo chegaram à empresa para comprar o primeiro imóvel. Foi o caso da cabeleireira Telma Teixeira, de 37 anos. Há cerca de dois anos, ela financiou 90% do apartamento onde hoje vive com seus dois filhos, no bairro do Ipiranga, zona sul de São Paulo.

O prédio, construído na década de 60, tem 18 apartamentos em três andares e um quintal, onde os vizinhos costumam passar o tempo e fazer churrasco. "Meu apartamento tem três quartos e é bastante espaçoso", diz Telma. "Seria muito difícil conseguir um imóvel novo, do mesmo tamanho, e que coubesse no orçamento."

Ajuda para acelerar as obras

E m 2010, quando construiu a casa onde hoje vive com a família na região metropolitana de Curitiba, o paranaense Tiago Eloi Lovato, de 32 anos, montou um canteiro de obras bem diferente do tradicional. Não havia lá pilhas de tijolos, pedras ou sacos de cimento.

Em vez disso, guindastes eram usados para encaixar blocos de paredes e tetos pré-moldados que, ao fim de quatro dias, deram forma à casa de 160 metros quadrados — a obra ficou pronta em três meses e meio, incluindo o tempo necessário para concluir o acabamento. "Pude me mudar muito mais rapidamente do que imaginava", diz ele. 

Os responsáveis pela obra foram os engenheiros da Tecverde, empresa curitibana que adaptou para o Brasil uma técnica de construção muito usada nos Estados Unidos, na Suécia e no Canadá. Batizado de wood frame, esse sistema não usa tijolos comuns, como nas casas de alvenaria.

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Em vez disso, usam-se blocos compostos de sete camadas de materiais como madeira, cimento, gesso e isoladores acústicos e térmicos. “É uma espécie de sanduíche super-resistente”, diz o engenheiro civil Caio Bonatto, de 26 anos, um dos sócios da Tecverde. 

Em 2012, a empresa faturou 5 milhões de reais. Os sócios estimam que as receitas deverão dobrar neste ano. A principal vantagem do sistema da T­ecverde é a rapidez com que a obra pode ficar pronta.

O sistema construtivo desenvolvido pela empresa permite reduzir a menos da metade o tempo da obra. Até 70% das paredes e da cobertura são produzidas numa fábrica mantida pela Tecverde em Curitiba — depois, a empresa leva as peças prontas ao local da obra para a montagem da casa. “É uma mudança no modo tradicional de construção, o de fazer casas inteiras, tijolo por tijolo”, afirma Bonatto. 

Até recentemente, todos os empreendimentos construídos pela empresa eram casas de médio ou alto padrão, como a do paranaense Lovato. Desde o ano passado, no entanto, Bonatto e os cinco sócios encontraram outro mercado promissor.

Eles passaram a licenciar a tecnologia para construtoras especializadas em erguer casas populares, como as enquadradas no programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal. "Nossa tecnologia se encaixa nas necessidades dessas empresas, que por contrato precisam entregar um grande número de moradias em prazos curtos", diz Bonatto.

Uma das primeiras obras do programa Minha Casa Minha Vida com participação da Tecverde está prevista para ser entregue até o fim do ano. Trata-se de um conjunto residencial com 280 casas na cidade de Pelotas, no Rio Grande do Sul. O empreendimento foi produzido pela Tecverde em parceria com a construtora pelotense Roberto Ferreira.

Bonatto e seus sócios desenharam um modelo de licenciamento da tecnologia para construtoras. "Nossa ideia é ajudá-las a montar suas fábricas, treinar a mão de obra e ganhar royalties de acordo com o desempenho na construção das casas", afirma Bonatto. "Até o fim do ano, 20% do faturamento deverá vir das construtoras de casas populares."

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Uma força para fazer as contas

Oadministrador Marcelo Prata, de 38 anos, ganha a vida ajudando a desvendar as entrelinhas dos contratos de financiamento imobiliário. Ele é o fundador do Canal do Crédito, site no qual os consumidores podem comparar as condições dos empréstimos oferecidos pelos bancos para a aquisição de imóveis.

Sua principal ferramenta é um simulador online. Nele, o cliente informa dados como a renda mensal e o valor da casa ou do apartamento desejado. Um ­software apresenta as condições de cada banco para conceder o crédito, incluindo as despesas previstas com juros, seguros e outras taxas que compõem o chamado custo efetivo total do financiamento.

A ideia para criar o Canal do Crédito veio da experiência de Prata com empréstimos para a aquisição de imóveis. Em 2006, ele começou a prestar assessoria financeira para consumidores em busca de financiamento imobiliário.

"Grande parte de meus clientes achava complicado compreender como os bancos calculam o valor das parcelas a pagar", diz ele. "É mesmo difícil definir qual opção, entre todas as disponíveis, é mais vantajosa, levando em conta tudo o que acaba incluído no valor final da prestação."

O simulador entrou no ar em 2011 — e desde então já foi usado pelos internautas para fazer quase 400 bilhões de comparações. O simulador do Canal do Crédito compara o custo dos financiamentos oferecidos por 18 bancos. Os usuários podem fazer o pedido de empréstimo pelo próprio site.

Essa é a principal fonte de receita do Canal do Crédito. Doze desses bancos pagam uma comissão que varia de 0,5% a 2% do total de cada financiamento fechado pelo site, pelo qual algo em torno de 1,4 milhão de operações já foram intermediadas.

Neste ano, Prata começou a oferecer aos usuários um serviço de assessoria para lidar com a burocracia — por uma taxa que varia de 500 a 1.500 reais, os profissionais da empresa ajudam a organizar toda a papelada necessária para o financiamento, além de cuidar do registro dos contratos e da escritura do imóvel.

"É uma forma de conseguir alguma receita com os clientes que optam pelos empréstimos oferecidos por bancos que não pagam comissão para o Canal do Crédito", afirma Prata.

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No ano passado, o faturamento do Canal do Crédito chegou a 2,4 milhões de reais, segundo estimativas de mercado. De acordo com Prata, as receitas anuais vêm dobrando desde 2010. O crescimento vem sendo impulsionado pela expansão do crédito imobiliário no país.

No ano passado, o montante de recursos destinados a essa modalidade de financiamento chegou a 6,8% do PIB — em 2007, essa parcela não chegava a 2%. 

Muitos dos usuários do site são clientes como a secretária Iara Cassen, de 47 anos, moradora de Ibirubá, município de 20 000 habitantes no interior do Rio Grande do Sul. Quando decidiu comprar sua casa, em 2011, Iara percorreu as cinco agências bancárias instaladas na cidade em busca de informações sobre financiamento imobiliário.

"Fiquei insegura com o que os gerentes me diziam", afirma Iara. "Não sabia como escolher a melhor opção para meu orçamento." Com a ajuda do Canal do Crédito, encontrou um financiamento com menor custo total num banco que não tinha agência na cidade. "Gostei e fui até Carazinho, a 100 quilômetros de Ibirubá, para fechar negócio", afirma Iara. 

Mão de obra na sala de aula

Os moradores de cidades como Ceilândia e Taguatinga, nos arredores de Brasília, costumam ver uma Kombi amarelo-ovo circulando pelas ruas — no carro, alto-falantes tocam músicas da cantora de funk Anitta e do sertanejo Luan Santana.

De vez em quando, um locutor interrompe a cantoria para anunciar: "Venha conhecer a Escola Concretta. Escolha um de nossos cursos e aprenda uma profissão para ganhar até 4.000 por mês na construção civil". Os interessados que se aproximam são atendidos por uma equipe de sete pessoas, que tiram dúvidas ou fazem a matrícula ali mesmo.

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A Kombi é usada pelo administrador Miguel Pierre, de 32 anos, e pelo engenheiro Sidney Bezerra, de 46, para atrair a atenção de potenciais alunos para os cursos oferecidos em sua rede de escolas especializada em formar mão de obra para a construção civil. "Vamos todo dia para um lugar diferente para anunciar nossos cursos e distribuir panfletos com os contatos da unidade mais próxima", afirma Pierre.

A goiana Beatriz Aparecida Bitencourt Oliveira, de 23 anos, é uma das alunas da Concretta. Ela frequenta aulas na turma de instalação de pisos e azulejos da escola de Valparaíso, nos arredores de Brasília, e está no penúltimo mês de curso. Desde que se matriculou, Beatriz acumulou alguma experiência no canteiro de obras.

Durante cinco meses, ela trabalhou numa obra da construtora PDG. Começou aplicando selante nas paredes, depois aprendeu técnicas de aplicação de texturas. "Cheguei a ganhar 1.800 reais em cinco dias por causa do bom desempenho", diz. "Deu para comprar um montão de roupas para mim e para minha filha, além de pagar o IPVA da moto de meu marido."

Assim como Beatriz, que estudou até o ensino médio, 40% dos alunos da Escola Concretta estão aprendendo sua primeira profissão. Lançada no primeiro semestre de 2012, a empresa faturou no ano passado 3 milhões de reais — a expectativa dos sócios é de que as receitas dobrem em 2013. Hoje, há 11 unidades em funcionamento em São Paulo, Rio de Janeiro e Bahia, além do Distrito Federal.

"Até o fim do ano pretendemos chegar a 35 escolas", diz Pierre. Pelas salas de aula da Escola Concretta já passaram cerca de 5.000 alunos — entre os já formados e os atualmente inscritos. Eles pagam uma mensalidade média de 149 reais. 

Ao formar mão de obra, a Escola Concretta abre caminho para crescer resolvendo um dos principais gargalos da indústria da construção civil para aumentar a oferta de moradias — a falta de profissionais para trabalhar nas obras.

A escassez de trabalhadores qualificados e a alta nos custos com mão de obra estão entre as principais preocupações dos empreendedores ligados à construção civil, de acordo com uma sondagem feita em abril pela Confederação Nacional da Indústria com mais de 400 empresas. "A falta de pessoal tem pressionado os custos da construção civil", afirma Pierre. 

Para atender a essa necessidade, a Escola Concretta criou uma modalidade de cursos corporativos para atender grandes construtoras e empreiteiras — Queiroz Galvão, Odebrecht e MRV são alguns dos clientes da empresa.

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Com carga horária concentrada e duração de até dois meses, os cursos servem para premiar os funcionários com melhor desempenho entre os contratados pelas construtoras. "É um incentivo para o pessoal se dedicar mais ao trabalho e permanecer por mais tempo na empresa", diz Pierre. Cerca de 30% das receitas já vêm dos cursos corporativos.

Lições para reformar a moradia

Oaposentado João Baptista, de 56 anos, é um faz-tudo bastante conhecido na comunidade de Chapéu Mangueira, no Rio de Janeiro. Entre outros afazeres, ele cozinha todos os dias para um vizinho idoso, distribui vegetais cultivados na horta orgânica instalada na laje de sua casa e faz pequenos reparos hidráulicos para o pessoal da vizinhança.

"Há sempre alguém trazendo um problema para eu resolver", diz ele. Com o dinheiro arrecadado com as pequenas reformas, em média Baptista consegue aumentar sua renda mensal em 50%.

Os serviços hidráulicos de Baptista têm sido mais requisitados desde o ano passado, quando ele aperfeiçoou seus conhecimentos num curso básico organizado, entre outras instituições, pela paulistana Na Reforma. O negócio da empresa é produzir materiais educativos, como cartilhas, e dar treinamento para pedreiros e encanadores que vivem na informalidade, como Baptista, e para consumidores de baixa renda.

O curso do qual participou Baptista foi encomendado por um dos clientes da Na Reforma, a Associação Brasileira de Cimento Portland, e tinha como objetivo ensinar os moradores da comunidade a fazer orçamentos e a negociar com seus clientes esporádicos.

"Ensinamos a eles algumas técnicas de construção para diminuir o desperdício de matéria-prima e determinar com mais precisão o custo de uma obra", diz a arquiteta Katia Sartorelli, de 34 anos, uma das fundadoras da Na Reforma. 

A ideia de criar a Na Reforma surgiu depois que Katia ajudou a fundar a Arquitetas da Comunidade — organização que ajudava famílias de baixa renda a planejar reformas em casa. Durante os cinco anos em que trabalhou na ONG, Katia se deparou com muitas famílias que, por falta de recursos e de acesso a crédito, não conseguiam concluir pequenas obras.

"Muitos deles compram um saco de cimento num mês, quando sobra um pouco de dinheiro, e deixam o material estocado até poder comprar os tijolos", diz Katia. "Desse jeito a reforma pode demorar anos e acaba saindo mais cara por causa da quantidade de material que se deteriora e vai fora."

Fundada no ano passado, a Na Reforma deverá fechar 2013 com algo em torno de 100.000 reais de faturamento. Kátia e sua sócia — a jornalista Fabiana Dias, de 34 anos — estão explorando um mercado em expansão. Só em 2013, as famílias com renda total mensal de até 3 875 reais deverão gastar 60 bilhões de reais com pequenas obras — algo em torno de 40% dos gastos com reformas no país, segundo o instituto Data Popular.

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De acordo com uma pesquisa encomendada pelo Sindicato Nacional da Indústria do Cimento, o consumo familiar de cimento — aquele que não é comprado pelas construtoras — mais que dobrou de 2003 a 2009. Segundo levantamento da consultoria LCA, apenas um terço das famílias das classes C e D reformou a casa nos últimos anos, embora mais de 80% delas tenham declarado que precisam fazer reparos nos imóveis onde vivem. 

A crescente relevância das famílias de baixa e média renda para o mercado de reformas tem despertado o interesse de grandes empresas. "Elas querem entender como se comporta esse tipo de consumidor para poder se relacionar com ele", diz Katia. Recentemente, a Gerdau encomendou uma espécie de workshop para entender como pensa o consumidor de baixa renda.

"Mostramos a experiência que microfinanceiras e empresas de regularização fundiária adquiriram ao trabalhar com o consumidor da base da pirâmide", diz Fabiana. "As histórias ajudaram os diretores da Gerdau a estabelecer prioridades ao lidar com esse público."

Atualmente, Kátia e Fabiana estão trabalhando na elaboração de um portal de informação sobre reforma e construção civil voltado para as classes C e D. O projeto está em fase de captação de patrocínio. A ideia nasceu depois de as sócias perceberem que não só pedreiros, marceneiros e pintores participam dos cursos mas também pessoas interessadas em saber mais sobre reformas para poder negociar melhor com os profissionais das obras.

Um caso típico é o da empregada doméstica Reina Maria Pereira da Silva, de 58 anos, moradora da comunidade da Babilônia, no Rio de Janeiro. "O que mais gostei no curso foi aprender a calcular a quantidade de material necessária para uma reforma simples", diz Reina. "Depois disso, já dispensei um pedreiro que queria cobrar caro para fazer um quartinho na minha casa."

O portal desenvolvido pela Na Reforma deverá ficar pronto em 2014. "Queremos transformar a audiên­cia do site num verdadeiro laboratório para entender as dificuldades do público de baixa renda quando o assunto é reforma, e assim poder ajudá-los", afirma Katia.