São Paulo – Atrasos de entrega, custos mais altos, desconfiança dos investidores... foram vários os motivos que fizeram com que a grande maioria das incorporadoras não atingisse as metas estabelecidas para 2011. Entre as poucas que cumpriram o prometido, a PDG se destacou como sendo a queridinha dos analistas do setor – mesmo tendo cometido os mesmos tropeços de gestão e atrasos de entrega que as demais.

Para os analistas, há alguns motivos para que a empresa tenha uma imagem melhor que as demais. Veja, a seguir, alguns deles – e as advertências dos especialistas para que a PDG não repita os erros de suas rivais:

Metas atingidas e retraçadas

Com tantos imprevistos em 2011, bater o guidance (conjunto de metas elaborado pela empresa e divulgado ao mercado) ficou difícil para as incorporadoras. Muitas, como Gafisa, Cyrella e Trisul, tiveram de revisar seus números para baixo no meio do ano.

No caso da PDG, o guidande foi atingido - por pouco, mas foi. A construtora previa que os lançamentos ficassem entre 9 e 10 bilhões de reais no ano passado e, até dezembro de 2011, lançou 9,008 bilhões de reais em imóveis no ano passado – apenas 8 milhões acima do piso da estimativa. Ainda que tenha atingido a meta por um triz, o resultado é 28,6% maior que os 7,005 bilhões de reais lançados em 2010.

“Pode ter sido por um triz, mas a companhia foi uma das poucas a bater o prometido e com isso mostrar que estava preparada para assumir cenários pouco confortáveis”, diz a Planner Corretora.

Neste ano, PDG e Ezetec foram as duas únicas de capital aberto a divulgarem metas de vendas também para este ano. O receio das demais é de não poder cumprir o prometido ao longo do ano. “Divulgar guidance para 2012 mostra que a PDG está confiante em atingir os resultados estipulados, mesmo que as concorrentes não queiram assumir esse compromisso”, diz a corretora.

Banco de terrenos

Uma das vantagens da PDG em relação à concorrência, aponta a Planner, é a quantidade de terrenos disponíveis em seu estoque. “Hoje, vendidos a preços altos, os terrenos tem um peso mais significativo no custo do projeto”, diz o corretor. “Leva vantagem quem tem em seu estoque terrenos comprados a preços baixos no passado”.

A PDG seria um desses casos. A companhia teria uma política de manter um banco de terrenos equivalente aos projetos de três a quatro anos e, assim, não precisar negociar terrenos a preços altos para repor o estoque vendido.

“Ela absorveu um bom banco de terrenos das empresas que comprou, com a vantagem deles estarem espalhados pelo país e terem presença forte em São Paulo”, afirma a Planner.

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Foco na rentabilidade

De alguns anos para cá, muitas construtoras decidiram entrar no então promissor mercado de imóveis de baixa renda e acabaram não sabendo muito bem conciliar os volumes vendidos com a rentabilidade exigida pelo negócio. “Muitas viram que não era rentável trabalhar com uma escala tão grande de produção para ter uma margem pequena e uma exposição maior a risco”, lembra o analista.

A PDG também esteve entre essas empresas. Mas, atualmente, tem aumentado o ticket médio dos imóveis vendidos, o que mostra uma preocupação maior da empresa com a margem da operação, de acordo com analistas do setor.
“A PDG já vinha fazendo isso desde o ano passado e a previsão é que continue ao longo do ano”, diz a Planner. “Significa que imóveis abaixo de 120.000 reais não estarão foco da companhia para este ano.”

No acumulado do ano, os imóveis para alta renda da construtora representaram 39% dos lançamentos, à frente dos econômicos (31%), média-alta (13%), comercial (7%), alta renda (6%) e loteamento (3%).

Já em relação às vendas, a PDG somou 7,481 bilhões de reais no ano – uma cifra 14,7% maior que a de 2010. Nesse quesito, a classe econômica respondeu por 36% das vendas contratadas, seguida pela média (35%), média-alta (12%), comercial (8%), alta renda (7%) e loteamentos (2%).
“Acreditamos que por eles terem administradores com cabeça de banco (o BTG tem participação na companhia), também conseguiram evitar estouros de obras tão grandes quanto o dos concorrentes”, diz o corretor. “Tanto que eles, assim como as demais, também tiveram obras atrasadas”.

Entregas em dia

O cuidado de deixar as contas bem redondas na hora de projetar a execução dos imóveis vendidos deverá ser redobrado este ano. Para a Planner, os custos este ano devem subir um pouco mais e os preços dos imóveis deverão ficar estáveis, o que exigirá um maior controle de custos por parte das construtoras.

“Elas terão menos espaço para elevar o preço de seus imóveis no mercado, já que todos chegaram ao limite do patamar de preços, e o desaquecimento da demanda exigirá um esforço maior de vendas”, diz a corretora Planner. “Quem conseguir manter a margem estável estará bem e acreditamos que a PDG será uma delas”, afirma.

No ano passado, em que as construtoras tiveram de consumir muito caixa para manter o ritmo de obras, muitas acabaram não cumprindo o prazo de entrega. De agosto de 2011 a agosto do ano anterior, as queixas contra as construtoras no Procon de 24 estados brasileiros dobraram, com reclamações que iam de cobranças indevidas a mau atendimento de corretores.
Uma pesquisa nacional feita pelo Instituto Ibero-Brasileiro de Relacionamento com Cliente, IBRC, no ano passado, mostrava ainda que 37% dos brasileiros que compraram apartamentos nos últimos três anos tiveram problemas com atraso de entrega. Dos que receberam seus bens, 56% tiveram problemas com reparos e 63% com baixa qualidade de apartamentos.

“Atraso de obra e ajustes em imóveis entregues é prejuízo na certa, já que a empresa será punida e isso terá reflexo em sua margem”, afirma a corretora.