São Paulo - A Gávea Investimentos vai lançar um fundo de cerca de 200 milhões de dólares para investir em projetos imobiliários, afirmou o sócio da gestora e diretor responsável, Rossano Nonino, dentro da estratégia de fazer a área atingir 5 bilhões de reais em ativos sob gestão num prazo de cinco anos.

Apesar de ser dedicado a um único investidor institucional internacional --cujo nome e nacionalidade não foram revelados em função de cláusula de confidencialidade--, o fundo terá uma fatia de 5 por cento da Gávea em conjunto com o JP Morgan.

A informação veio um dia após o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) ter aprovado uma associação entre ambos, dando carta branca para a constituição do Gávea Real Estate JV I LP, que investirá no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários no Brasil. A parceria terá o prazo de oito anos.

Segundo Rossano, a maior parte do capital investido virá do investidor, estrangeiro, com a fatia da Gávea e do JP Morgan se justificando pelo fato dos investidores "sempre requererem que a gente coloque um pouco de dinheiro junto para mostrar alinhamento de interesses". Em 2010, o JP Morgan comprou o controle da Gávea através de uma subsidiária.

O fundo é mais um passo da gestora rumo ao objetivo de somar 5 bilhões de reais em ativos sob gestão da área imobiliária num prazo de cinco anos, disse o executivo, o que deve representar de 5 a 10 por cento do total administrado pela Gávea. Até julho, o patrimônio sob gestão da empresa era de cerca de 16 bilhões de reais.

O processo que culminou na sua criação começou no ano passado, quando a gestora buscou investidores no exterior, afirmou Nonino. Ex-diretor da Brazilian Capital, ele entrou na Gávea em abril de 2012 com a missão de capitanear os investimentos imobiliários.

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"Muitos investidores internacionais vêem essa queda (de atratividade) do Brasil, particularmente no mercado imobiliário, mais como uma chance do que como uma ameaça", disse.

Para o diretor da Gávea, vai haver uma depuração dos competidores do setor no país, passada a fase de lançamentos excessivos, alta rápida dos aluguéis e vacância de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro, para um nível abaixo do que era considerado normal pelo mercado.

"Esse desaquecimento é até bem-vindo já que muitas incorporadoras brasileiras enfrentam uma situação financeira mais delicada após uma fase de crescimento exagerado. Para a gente, que investe colocando dinheiro em projetos com elas, essa é uma oportunidade", afirmou.

Imóveis Residenciais

O fundo da Gávea terá foco em parcerias para empreendimentos residenciais para classes média e média baixa, com apartamentos na faixa de 200 mil reais, em patamar acima dos imóveis do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. "Gostamos mais porque eles têm saída regulada pelo repasse bancário e são menos sujeitos a grandes oscilações comerciais", disse Nonino.

Além do eixo Rio-São Paulo, o fundo avalia oportunidades no Nordeste e no Centro-Oeste, em projetos localizados em cidades como Cuiabá, Goiânia e Brasília, completou o executivo.

Nonino acredita que ainda é possível alcançar retornos na casa de 20 a 30 por cento no mercado de incorporação, níveis semelhantes aos obtidos durante o boom imobiliário do fim da última década.

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Com essa lógica, a Gávea planeja lançar outro fundo destinado às parcerias para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários no valor de 500 milhões de dólares em 2014.

Fim de Festa

Enquanto enxerga espaço para ganhar na incorporação, Nonino vê um período de ajustes para o mercado de fundos imobiliários, que investem em empreendimentos já prontos e que ganham receita com aluguéis.

No primeiro semestre, a Gávea captou 120 milhões de reais com o lançamento de um fundo imobiliário negociado na Bovespa -- estruturado para levantar até 200 milhões de reais-- destinado à aplicação em cotas de outros fundos.

Na visão de Nonino, o mercado de fundos imobiliários vive um período de rebalanceamento, o que, combinado à alta dos juros, acabou diminuindo o apetite dos investidores pelos produtos.

"Entre 2010 e 2012 esses fundos geraram retornos de 20 a 30 por cento ao ano, pegando carona num aumento muito grande dos valores de locação e na diminuição das taxas de juros", disse, acrescentando que o movimento teria atraído investidores com uma rentabilidade "irreal".

"Quem entrou no mercado de renda acabou caindo fora agora, o que contribui para a queda que vivemos hoje", disse. No acumulado do ano até a véspera, o IFIX, índice que reúne fundos imobiliários listados na bolsa, teve queda de 12,8 por cento.

Segundo Nonino, o mercado deve se estabilizar com retornos de 8 a 10 por cento ao ano, "compatíveis com níveis vistos no restante do mundo".