São Paulo - A oferta pública de ações que culminaria com o fechamento de capital da BR Properties foi oficialmente cancelada, nesta quinta-feira, 2, por desistência do BTG Pactual.

O banco foi o responsável por desenhar uma complexa operação, envolvendo um fundo imobiliário do qual é administrador, em parceria com o grupo canadense Brookfield.

Em linhas gerais, os dois pretendiam comprar o controle da gestora de imóveis comerciais e dividir os ativos que estão sob gestão da companhia, avaliados em R$ 10 bilhões.

Desde que anunciou suas intenções ao mercado, em fevereiro, o BTG, que é o maior acionista da BR Properties, enfrentou oposição de todos os lados.

O conselho de administração da empresa começou a se movimentar para que houvesse concorrência na oferta. Os minoritários consideraram baixo o preço proposto de R$ 12 por ação e que avaliava a empresa em R$ 3,6 bilhões.

O fundo americano Eminence chegou a aumentar sua participação de 2,3% para 14%, na tentativa de impedir a oferta, que estava condicionada a um mínimo de 85% de adesão.

Por fim, os cotistas do próprio fundo imobiliário do BTG (o BC Fund) se rebelaram alegando conflito de interesses por parte do BTG. O engenheiro mecânico Ricardo Orihuela, cotista do BC Fund, enviou uma carta à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) criticando a postura do administrador do fundo. "O banco está em todas pontas dessa operação e, na nossa avaliação, ele estava colocando o fundo imobiliário em um negócio de alto risco, que era altamente desvantajoso para os cotistas e vantajoso para ele", disse.

Em resposta, a CVM determinou que o BC Fund convocasse uma assembleia geral de cotistas para deliberar sobre a participação na oferta de aquisição de ações da BR Properties. "Ocorre que o grupo BTG possui participação societária relevante na companhia, incluindo a indicação de três membros no Conselho de Administração, dentre eles o presidente", disse a CVM em carta enviada ao BTG Pactual.

"Assim, entendemos que há potencial situação de conflito de interesses, pois, por um lado, o Grupo BTG atuará pelos fundos enquanto comprador e, por outro, o Grupo BTG atuará como vendedor das ações da BR Properties."

O banco criou um veículo de investimentos, junto com a Brookfield, chamado Bridge, que ficaria com a metade dos ativos que respondem por 40% do faturamento da BR Properties.

E o fundo imobiliário ficaria com os outros 50% dos ativos e com 60% da receita, mas levaria também a dívida da companhia, que beira os R$ 3,6 bilhões. "A alavancagem do fundo que passaria de 15% hoje, para mais de 50%", diz Orihuela.

O BTG não deu entrevistas sobre o assunto. No comunicado enviado ao mercado, o fundo Bridge informou que a desistência ocorreu por causa do vencimento do prazo limite de 120 dias sem que houvesse verificação de "condições precedentes" para a operação.

Diante desse novo cenário, o conselho de administração da BR Properties autorizou a diretoria da empresa a "analisar e negociar propostas para alienação direta de ativos da companhia, com posterior distribuição de resultados aos acionistas, dando seguimento às tratativas com a Brookfield" para venda de ativos.

Segundo uma fonte de mercado financeiro, há também outros grupos interessados em adquirir imóveis comerciais da companhia.

A Brookfield, segundo esta fonte, continua firme nas conversas com a BR Properties, interessada em comprar imóveis comerciais, sobretudo no eixo São Paulo-Rio.

A gestora quer replicar no Brasil seu modelo global de gestão de ativos imobiliários. A empresa adquiriu no ano passado o prédio onde fica a sede do Itaú BBA, na Avenida Faria Lima.

No Rio, é dona de um terreno localizado no Porto Maravilha e de um complexo comercial na Barra da Tijuca, o Worldwild Office. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.