Lojas e shoppings da Alemanha estão sendo arrebatados por compradores internacionais no ritmo mais veloz desde 2007, embora o comércio virtual esteja afastando os consumidores das lojas físicas do país.

Quase 6 bilhões de euros (US$ 6,7 bilhões) em imóveis varejistas foram adquiridos por investidores estrangeiros no primeiro semestre deste ano, cerca de três vezes mais do que no mesmo período de 2014, segundo uma estimativa do BNP Paribas Real Estate.

As vendas em lojas caíram 1 por cento no ano passado e prevê-se que voltem a recuar em 2015, segundo o GfK Group SE, uma empresa de pesquisa do mercado.

“A disposição para assumir riscos aumentou acentuadamente”, disse Joseph Frechen, analista de varejo da empresa de pesquisa imobiliária Bulwiengesa AG em Hamburgo. “Algumas pessoas dizem que estamos observando os primeiros sinais de superaquecimento”.

Declínios no número de visitantes e sinais de que o crescimento dos aluguéis está estagnando por enquanto não desencorajaram os investidores.

Os compradores de imóveis varejistas na Alemanha estão ganhando yields superiores a 3,5 por cento, em comparação com mais de 2 por cento no Reino Unido, segundo o BNP Paribas.

Vários investidores, como o Blackstone Group LP e a Colony Capital Inc., estão sendo atraídos pela economia estável do país, pelo financiamento barato e por um dos maiores mercados da Europa, com vendas varejistas de 408 bilhões de euros no ano passado.

Sinais de que o mercado poderia estar chegando ao pico estão aparecendo no mercado de aluguéis. Os aluguéis de alta gama, que bateram um recorde em 2014, estão perdendo impulso e provavelmente encerrem este ano quase inalterados, segundo o BNP Paribas.

Vendas em queda

A Alemanha é um dos países europeus onde as vendas nas lojas físicas estão em declínio, junto com Suíça, Finlândia, Grécia e Chipre, segundo a GfK.

“Há muita pressão para investir”, disse Jörg Krechky, diretor de investimentos varejistas da Savills Plc para a Alemanha, em Hamburgo. “Alguns investidores não estão analisando a ameaça virtual muito rigorosamente porque os retornos no varejo alemão continuam sendo melhores do que nos bonds soberanos”.

A Hudson’s Bay, dona da Saks Fifth Avenue, assinou a maior transação deste ano ao adquirir a Kaufhof, a maior rede de lojas de departamentos da Alemanha, por 2,4 bilhões de euros mais dívidas. As vendas comparáveis da Kaufhof caíram 1,4 por cento no ano passado, e as propriedades da empresa foram avaliadas em um número superior ao preço da compra.

Compras do Blackstone

O Blackstone, que tem sede em Nova York e gere US$ 93 bilhões em imóveis, incursionará pela primeira vez no varejo alemão, segundo duas fontes do setor. A maior empresa de private-equity do mundo decidiu comprar 55 supermercados por cerca de 470 milhões de euros, disseram as fontes, que pediram anonimato porque a informação é confidencial.

Em junho, a Colony Capital formou uma parceria com a Hamburg Trust, gestora de ativos imobiliários que é dona de shoppings em cidades como Stuttgart e Dortmund, com o compromisso de investir em futuros projetos.

Entre os varejistas que estão sofrendo pela depressão das vendas está a Takko Fashion GmbH, que em março informou um declínio de 7,2 por cento em relação ao ano anterior. Os bonds da Takko têm um dos piores rendimentos na Europa, e seus 9.875 títulos estão avaliados a 48 centavos por euro para render 36,75 por cento, segundo dados compilados pela Bloomberg. A maioria das 1.870 lojas europeias da empresa de roupas baratas fica na Alemanha.

“As lojas estão sofrendo um pouco por causa das vendas virtuais, mas resta saber quanto mais o canal on-line pode crescer”, disse Sven Stricker, diretor de investimentos do BNP Paribas Real Estate em Frankfurt. “A Alemanha é um mercado enorme e o total de gastos privados está aumentando”.