Tradicionalmente voltada a empreendimentos de médio e alto padrão, a Exto tem uma nova aposta. A empresa de incorporação e construção criou um novo negócio voltado ao programa Minha Casa Minha Vida e prevê faturar 50 milhões de reais já no primeiro ano do negócio, em 2020.

A nova divisão, chamada Casa Viva, tem entre os sócios a Exto, que detém 50%, e os empresários Jaime Flechtman, diretor de negócios e Eduardo Leite, diretor de incorporação, que até então atuavam como diretores na Cyrela.

A empresa já investiu 70 milhões na compra de terrenos no último ano. Nos próximos quatro anos, a construtora prevê lançar cerca de 1,5 bilhão de reais em valor de vendas.

O primeiro lançamento da construtora foi no bairro Morumbi e conta com piscina, academia, salão de festas, bicicletário, espaço para coworking, entre outros. “Para o público que atualmente busca imóveis nessa categoria, um condomínio completo é muito importante”, diz Roberto Matos, presidente da Exto.

Carência

A ideia de uma nova divisão surgiu há três anos, quando o governo estadual mudou regras de zoneamento para incentivar a construção de moradias mais populares, através do programa Minha Casa Minha Vida, que dá incentivos para consumidores e construtoras para apartamentos que custem até 240 mil reais. A nova legislação permite a construção 50% acima da área potencial permitida, sem o pagamento de outorga extra

“Ficou muito mais competitivo construir apartamentos para o programa habitacional”, afirma Matos. Além disso, com a redução na taxa de juros básica, o mercado ficou ainda mais aquecido, diz.

De acordo com os sócios do Casa Viva, há uma carência de 700 mil famílias para moradias nessa faixa social. “Queríamos criar uma empresa que atendesse às demandas dessa população e que se encaixasse nas novas diretrizes do governo”, diz Flechtman.

Segundo ele, o perfil dos moradores também mudou, com a extensão da faixa de renda para até 7 mil reais mensais. Muitos consumidores preferiam alugar, mas com mais ofertas consideram comprar um apartamento.

Mercado atraente

Isso porque o programa governamental tornou o setor atraente. Enquanto o mercado de construção civil sofreu duramente nos anos de crise econômica, as construtoras com imóveis voltados ao programa MCMV mantiveram os lançamentos.

"Com a política, observamos que as empresas que sobreviveram e até cresceram durante a crise foram as que atuaram nesse mercado", diz Roberto de Souza, presidente do CTE, Centro de Tecnologia de Edificações, empresa de consultoria e gerenciamento de obras.

Ao mesmo tempo em que incentiva o mercado, o apoio do Estado também pode ser um risco para essas empresas. Em setembro, o governo federal anunciou que pode reduzir o teto de renda para famílias que têm direito à faixa 1 do programa. Atualmente, as famílias podem ter renda máxima de 1.800 reais para ter acesso a imóveis sem cobrança de juros.

A crise ampliou o público em busca desses empreendimentos. “Com dificuldades, parte da classe média acabou sendo expulsa para bairros mais periféricos”, diz Roberto de Souza.

O programa MCMV representou 56% dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo em 2018, segundo levantamento do Grupo ZAP. Na média, os imóveis do programa medem 39m², enquanto a média na cidade é de 103m².

Novas plantas

Com experiência de 30 anos em apartamentos de médio e alto padrão, a Exto precisará adaptar seus métodos de produção para o novo negócio. Se os empreendimentos de médio e alto padrão são feitos de forma mais artística e artesanal, a escala é essencial para conseguir construir por um custo menor, que se encaixem no limite do programa MCMV.

Assim, os projetos serão reaproveitados em diferentes empreendimentos - o desenho elétrico, hidráulico e a configuração dos apartamentos será repetida.

Outra resposta para diminuir o custo total é diminuir o tamanho dos apartamentos. Em 39 metros quadrados, a planta encaixa cozinha e sala integradas, lavanderia e até uma suíte.

Para encontrar terrenos acessíveis, a empresa precisa sair dos bairros mais nobres e buscar em regiões mais periféricas e industriais, como o Jaguaré e a Barra Funda, mas que ainda estejam próximas a modais de transporte público.

Ao ampliar a busca de novos terrenos para além dos bairros nobres e centrais, há muito mais opções, diz Roberto Matos. “A cidade tem poucos terrenos disponíveis para construções de alto padrão e é necessário comprar diversas casas para lançar um empreendimento. Já para MCMV as opções são mais abertas”, afirma.

A Casa Viva chega ao mercado de moradia acessível rodeada de concorrentes. A Cyrela tem uma divisão voltada ao MCMV, chamada de Vivaz, e a Eztec criou a FitCasa em 2018. MRV, a maior construtora do país, e Direcional, Cury e Plano são algumas das construtoras que também atuam no segmento.

A experiência de 30 anos da Exto precisará contar para construir um diferencial nos empreendimentos de sua nova aposta.