O imbróglio na Alemanha sobre o preço dos aluguéis ganhou novo capítulo. Em uma aguardada decisão, o Tribunal Constitucional Federal, a corte suprema do país, decidiu que é inconstitucional a lei que impunha um teto aos aluguéis na capital Berlim.

A lei entrou em vigor em fevereiro de 2020 por iniciativa da coalizão de esquerda que governa a região, liderada pelo Partido Social-Democrata (SPD), o Partido Verde e outros partidos de esquerda.

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A Corte decidiu com base em uma ação imputada pelos partidos rivais, o conservador CDU (o mesmo da chanceler Angela Merkel) e o liberal FDP. A ação foi levada à Justiça ainda no ano passado, logo após a lei em Berlim entrar em vigor.

A legislação na capital alemã vigoraria até 2025. Neste primeiro momento, a regra estabelecia congelamento do valor dos aluguéis por dois anos, devendo o preço permanecer o mesmo de junho de 2019.

Somente em 2022 o valor poderia ser ajustado, mas com máxima de 1,3% ao ano - a taxa está em linha com a inflação alemã, que foi de 1,35% em 2019 e estimados 0,5% em 2020 diante da crise.

A regra de congelamento do preço só valia para residências construídas antes de 2014, o que, diziam os defensores da legislação, permitiria que o mercado imobiliário continuasse operando com preços mais altos em casas mais novas e incentivando a construção e investimento em moradias na região.

No entanto, as residências construídas pós-2014 são menos de 10% das moradias da cidade. Por isso, críticos apontavam que a lei não resolvia o problema na base, que é a falta de imóveis.

Proprietários terminaram retirando seus imóveis do mercado na expectativa de que a lei fosse derrubada pela Justiça, tornando muito mais difícil alugar um novo apartamento na cidade. Incorporadoras também reduziram o ritmo de novas construções, em parte para aumentar a pressão sobre os governantes e juízes.

O cenário levou a queda de 50% na oferta de imóveis em Berlim nos primerios meses da lei em vigor. Os preços também subiram muito acima da média na parcela dos imóveis pós-2014, que estava autorizada a ter reajustes.

Segundo a imprensa alemã, muitos inquilinos também optaram por continuar em seus apartamentos, reduzindo a taxa de mudanças; em primeiro lugar, porque os preços pararam de subir, e em segundo, porque a oferta de outras moradias diminuiu.

A população de Berlim, outrora conhecida por seus aluguéis mais baratos do que o de grandes metrópoles europeias, vinha crescendo nos últimos anos. Com a alta procura, os aluguéis chegaram a subir 70% entre 2004 e 2016, o que motivou a legislação do governo local.

A estimativa é que só 5% dos imóveis são acessíveis à população que ganha menos do que o salário médio da cidade, de pouco mais de 4.000 euros (ou 27.000 reais). Enquanto isso, 80% da população vive de aluguel.

Para evitar que proprietários subissem muito os aluguéis antes que a lei do congelamento entrasse em vigor, também havia sido estabelecido desde novembro passado uma regra que impunha em 20% o limite de preço pelo qual um apartamento poderia ser alugado acima do teto da lei. A multa para descumprimento chegava a 500.000 euros.

Agora, os inquilinos podem ter, inclusive, de pagar de forma retroativa pelo tempo em que ficaram no imóvel sem que seu valor pudesse ser reajustado.

Segundo o jornal alemão Deutsche Welle, a imobiliária Deutsche Wohnen, dona de milhares de apartamentos em Berlim, já afirmou que vai exigir ressarcimento. A média deve ficar em cerca de 430 euros pelo um ano de lei em vigor.

A partir da decisão, as empresas também estão autorizadas a reajustar os valores mais do que o normal, de modo a compensar prejuízos anteriores.