O mais recente lançamento do bairro planejado Ilha Pura, na Barra da Tijuca, movimentou cerca de R$ 200 milhões em apenas dois dias. O ORO Ilha Pura by Ornare, novo residencial de alto padrão da região, superou em um fim de semana a meta de vendas prevista para todo o mês de setembro, com mais de 100 unidades comercializadas.

O desempenho marca uma guinada do projeto imobiliário construído originalmente como a Vila dos Atletas das Olimpíadas de 2016 — e que agora, sob gestão do BTG Pactual (do mesmo grupo controlador da EXAME) passou por uma reestruturação e reposicionamento agressivo no mercado de imóveis residenciais de alto padrão.

Com unidades de até 461 m² e preços a partir de R$ 9,2 mil por metro quadrado, o empreendimento tem Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 938 milhões. A primeira fase, lançada agora em agosto, inclui duas torres e 136 apartamentos.

O feito foi alcançado numa combinação de estratégias. Os compradores das 70 primeiras unidades ganharam uma bolsa vitalícia que cobre metade da anuidade do Colégio pH, previsto para ser inaugurado em 2026 no próprio bairro.

Além do benefício educacional para os compradores iniciais, outro diferencial foi a criação de um plano de upgrade interno: moradores de outros edifícios do bairro podem usar seu imóvel atual como parte do pagamento por uma unidade nova, com possibilidade de permanecer no antigo imóvel por até 90 dias.

“Esse mecanismo foi decisivo para acelerar a liquidez do ativo, porque reduziu barreiras de decisão de compra, criou confiança no processo e mostrou ao mercado que investir no Ilha Pura é um ciclo contínuo de valorização e conveniência”, explica Ricardo Cardoso, sócio do BTG e CEO da Enforce.

Um legado olímpico em transformação

O Ilha Pura nasceu como vila olímpica: um conjunto de 31 prédios com 3,6 mil apartamentos erguidos para abrigar cerca de 18 mil pessoas durante os Jogos do Rio. Ao fim do evento, o plano era transformar a área de 800 mil m² em um bairro planejado, mas as vendas fracassaram.

Em 2019, apenas 512 unidades haviam sido vendidas, menos de 15% do total.

A virada começou em 2024, quando o BTG adquiriu todo o ativo por meio da Enforce, sua unidade de gestão de ativos estressados. Desde então, o bairro soma mais de mil unidades vendidas e ultrapassa R$ 1 bilhão em VGV. A valorização média no período foi de 20%.

“Onde todo mundo via um problema. A gente viu um ativo premium com estrutura pronta, apesar dos desafios de liquidez”, afirma Michel Wurman, sócio do BTG responsável pela área de Real Estate.

A principal aposta do banco foi na prontidão do ativo. Em um cenário onde grandes projetos enfrentam incertezas econômicas e entraves regulatórios, o Ilha Pura já tinha infraestrutura, localização e uma base urbanística sólida. O problema era de estruturação financeira, e não de qualidade do produto.

Estratégia de ativação

Desde o M&A, o BTG já lançou três novos empreendimentos em Ilha Pura. O primeiro foi o Elos, com VGV de R$ 650 milhões. O segundo, Astra, teve VGV de R$ 450 milhões. Agora, o ORO chega como o mais sofisticado dos lançamentos: será o primeiro condomínio do Rio com espaços comuns assinados pela marca de móveis Ornare.

O banco também investiu cerca de R$ 220 milhões em revitalizações urbanas, como o Parque Ilha Pura, com projeto paisagístico do escritório Burle Marx. Além do Colégio PH, o bairro planejado vai ganhar um supermercado até o ano que vem.

Potencial de R$ 4 bilhões

Com sete condomínios planejados, o bairro tem potencial total de VGV de R$ 4 bilhões. Mais de 11 mil clientes visitaram o Ilha Pura desde a aquisição pelo BTG, reforçando o avanço na ocupação da região.

A aposta agora é transformar de vez o antigo símbolo da frustração olímpica em uma nova centralidade de alto padrão na zona oeste do Rio.