O fundo de reserva é uma das principais dúvidas para quem está envolvido em um contrato de locação de imóvel, seja como locador ou locatário. Essa taxa condominial visa cobrir despesas imprevistas e assegurar o bom funcionamento do condomínio, mas quem deve arcar com esse custo: o inquilino ou o proprietário? A seguir, explicamos como funciona o fundo de reserva e quem é o responsável por esse pagamento, de acordo com a Lei do Inquilinato e as melhores práticas do mercado imobiliário.

O que é o fundo de reserva?

O fundo de reserva é um valor cobrado junto ao condomínio, destinado a cobrir despesas emergenciais ou inesperadas, como:

• Reparos urgentes na estrutura do prédio;
• Manutenção de equipamentos (elevadores, bombas de água, geradores);
• Custos com obras ou reformas imprevistas.

O fundo de reserva é calculado com base em um percentual do valor da taxa condominial, geralmente variando entre 5% e 10%.

Quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva?

A responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva depende do tipo de despesa coberta pela taxa no momento da cobrança. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece regras sobre quais custos devem ser pagos pelo inquilino e pelo proprietário. Veja como funciona na prática:

Inquilino paga o fundo de reserva em despesas ordinárias

O inquilino é responsável por cobrir despesas ordinárias do condomínio, ou seja, aquelas relacionadas ao uso e manutenção regular do imóvel e das áreas comuns. Se o fundo de reserva for utilizado para custear despesas ordinária, o que costuma ser uma exceção, é o inquilino quem deve arcar com o valor.

Exemplos de despesas ordinárias cobertas pelo fundo de reserva:

• Manutenção rotineira de elevadores;
• Limpeza de áreas comuns;
• Pequenos reparos em instalações do prédio.

Proprietário paga o fundo de reserva em despesas extraordinárias

Por outro lado, o proprietário é responsável por despesas extraordinárias do condomínio, que incluem melhorias e reformas estruturais ou grandes obras. Normalmente, o fundo de reserva é utilizado para cobrir essas despesas, e nesses casos o pagamento deve ser feito pelo proprietário.

Exemplos de despesas extraordinárias cobertas pelo fundo de reserva:

• Pintura da fachada do prédio;
• Troca de sistemas de segurança ou elevadores;
• Reformas estruturais nas áreas comuns.

Como saber qual é o tipo de despesa?

Para determinar quem deve pagar o fundo de reserva, é fundamental entender o motivo pelo qual ele está sendo utilizado. A transparência na prestação de contas do condomínio é essencial para identificar a natureza das despesas e evitar conflitos entre locador e locatário.

Dicas para identificar a responsabilidade pelo pagamento:

• Leia a convenção do condomínio: Muitos condomínios especificam como o fundo de reserva deve ser utilizado, facilitando a definição da responsabilidade.
• Peça relatórios detalhados: Solicite ao síndico ou à administradora um relatório detalhado das despesas para entender se elas são ordinárias ou extraordinárias.
• Negocie cláusulas no contrato de locação: Para evitar problemas, é recomendável que o contrato de aluguel especifique claramente quem é o responsável pelo pagamento do fundo de reserva em diferentes situações.

E se houver divergências sobre o pagamento?

Caso o locador e o locatário discordem sobre quem deve pagar o fundo de reserva, o ideal é buscar uma mediação amigável. Se não houver consenso, pode-se recorrer ao síndico ou à administradora do condomínio para obter esclarecimentos adicionais sobre a natureza da despesa. Em última instância, é possível consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientar as partes sobre o que diz a Lei do Inquilinato.

Fundo de reserva pode ser cobrado integralmente do inquilino?

Mesmo que o contrato de locação estipule que o inquilino é responsável pelo pagamento das taxas condominiais, é importante lembrar que a Lei do Inquilinato prevê que as despesas extraordinárias não devem ser repassadas ao locatário. Portanto, caso o fundo de reserva seja utilizado para cobrir gastos extraordinários, o inquilino pode solicitar o reembolso ao proprietário.

Entenda as regras para evitar problemas

O fundo de reserva é uma parte importante da administração de um condomínio, garantindo a manutenção e o bom funcionamento das áreas comuns. No entanto, é essencial entender quem deve pagar essa taxa, de acordo com a natureza das despesas e as regras do contrato de locação. Manter uma comunicação aberta entre locador, locatário e a administração do condomínio é fundamental para resolver dúvidas e evitar conflitos sobre o pagamento do fundo de reserva.