São Paulo - Empresários e analistas não vêem a existência de uma bolha no mercado imobiliário de aluguel para o varejo, embora o aumento da oferta de shoppings no Brasil tenha impactado donos de lojas no último ano, expondo as diferenças entre inquilinos e locadores.

Em evento realizado nesta terça-feira em São Paulo, o presidente-executivo da rede de fast food Giraffa's, Alexandre Guerra, citou "problemas nas inaugurações em novos shoppings", com "menos vendas sendo feitas", lembrando que para além do excesso de oferta de empreendimentos em algumas regiões, houve arrefecimento do varejo em 2013.

Classificando o momento atual como "difícil, mas cíclico", Guerra pontuou que a situação é pior nas regiões Sul e Sudeste, onde muitos shoppings abriram as portas no interior.

Segundo a associação de shoppings Abrasce, foram inaugurados 38 empreendimentos novos em 2013, sendo metade deles fora de capitais. Para 2014, a expectativa é de outros 40 shoppings novos no país, com 30 desses centros em cidades que não são capitais.

Por ora, o Giraffa's, que tem cerca de 60 por cento das suas unidades em shoppings, dará maior atenção à expansão em lojas de rua, disse Guerra.

Para o diretor das redes de brinquedos Ri-Happy e PB Kids Carlos Fernandes, a relação entre shoppings e varejistas "ainda é assimétrica, e em favor dos shoppings". Hoje, as duas bandeiras têm mais de 95 por cento de seus pontos de venda nesses centros.

"Você tem muitas aberturas de shoppings com áreas locadas, mas com tapumes. O consumidor que vê as lojas fechadas demora a voltar", disse Fernandes, apontando que a demora na abertura das lojas adia a maturação das unidades. "Será que não é melhor esperar para inaugurar (shopping)?", questionou.

Para evitar o problema, a BR Malls tem assessorado varejistas de menor porte na execução das obras de suas lojas seis meses antes da abertura dos empreendimentos, afirmou o diretor de desenvolvimento da companhia, Luiz Quinta.

"Nós não temos inaugurado shoppings com menos de 60 a 70 por cento de lojas abertas", disse à Reuters.

Durante apresentação, o executivo negou que o aumento da oferta de shoppings tenha criado uma bolha imobiliária no setor, mas reconheceu que donas e administradoras desses centros comerciais têm que se preocupar em criar um relacionamento melhor com os lojistas.

"A gente tem buracos que precisam ser corrigidos, que foram causados principalmente pelo crescimento acelerado nos últimos anos", disse Quinta.

Ele lembrou, por outro lado, que num cenário de expansão econômica mais modesta do país e avanço do comércio eletrônico, os lojistas terão que melhorar a experiência de compra para atrair os consumidores.

O analista do Itaú BBA David Lawant concordou que mercado de locação para o varejo não vive o estouro de uma bolha, apesar da acentuada queda nas ações das empresas de shopping centers.

Nos últimos 12 meses até a véspera, as ações da administradora de shopping Sonae Sierra Brasil tiveram queda de 30,3 por cento e os papéis da rival Aliansce tiveram desvalorização de 21,4 por cento. Enquanto isso, ações da BR Malls sofreram perda de 15,8 por cento, Multiplan teve baixa de 10,8 por cento e Iguatemi recuou 9,55 por cento.

Alvos de Aquisição

Lawant, do Itaú BBA, observou que as companhias listadas em bolsa vêm apresentando bons números operacionais, como baixa inadimplência, alta ocupação e "razoável crescimento" médio de cerca de 8 por cento nas vendas nas mesmas lojas, que considera os pontos abertos há pelo menos um ano.

"Boa parte da performance negativa (em bolsa) é reflexo da alta da taxa de juros reais de longo prazo", disse Lawant, que acredita que os shoppings com piores indicadores são controlados por companhias menores, podendo eventualmente virar alvo de aquisições - tendência que deve ganhar força a partir do próximo ano.

"O mercado continua saudável. No entanto, estamos vivendo período de ajustes. Há cidades com mais shoppings que deveriam ter e vamos ter que passar por uma fase de digestão desses excessos", afirmou o analista, acrescentando que os lançamentos levaram em conta expectativas econômicas mais positivas e que não se materializaram, já que o ciclo de construção de um shopping é longo.

"Em período em que o mercado está mais complicado, faz parte do jogo que surjam essas faíscas entre o varejo e as empresas de shoppings", disse Lawant à Reuters, prevendo um melhor equilíbrio entre oferta e demanda a partir de 2015, quando haverá uma significativa redução no número de aberturas de shoppings no país.