Nos registros mais antigos do Brasil urbano — especialmente em áreas litorâneas e centrais — existe uma figura jurídica pouco comum nas transações atuais, mas que ainda gera dúvidas e custos: o imóvel enfitêutico. Nesses casos, quem mora, aluga ou até vende o imóvel pode não ser o dono pleno da propriedade. Isso acontece porque o bem está sob o regime da enfiteuse, um modelo jurídico herdado da tradição portuguesa e ainda em vigor em situações específicas.

Como funciona a enfiteuse

A enfiteuse cria uma relação jurídica em que o enfiteuta detém o uso e a posse direta do imóvel, podendo inclusive alugá-lo, vendê-lo ou transmiti-lo por herança. Já o senhorio permanece como proprietário original e tem direito a receber uma pensão anual, chamada foro.

Apesar de o Código Civil de 2002 não prever mais a enfiteuse como direito real, contratos antigos ainda seguem válidos graças ao direito intertemporal.

Na prática, o enfiteuta pode exercer quase todos os direitos de um proprietário, com exceção da titularidade plena. Essa distinção, muitas vezes invisível no dia a dia, torna-se relevante em negociações, transferências e heranças.

Obrigações legais do enfiteuta

O enfiteuta tem como principal dever o pagamento do foro anual. O valor é geralmente fixo e consta no contrato de origem, registrado no cartório de imóveis. Ele também deve:

• Manter o imóvel em bom estado;
• Cumprir as restrições do contrato;
• Respeitar o direito do senhorio.

Além do foro, o enfiteuta pode ter que pagar o laudêmio em caso de venda ou consolidação da propriedade plena, valor calculado sobre a transação e destinado ao senhorio.

Direitos do enfiteuta

Apesar das obrigações, o regime concede direitos amplos. O enfiteuta pode usar, fruir e dispor do imóvel — com liberdade para vender, doar ou deixar por testamento.

Após certo período, geralmente de 10 anos, o enfiteuta pode requerer a remição do foro, o que extingue a enfiteuse e transfere a propriedade plena ao ocupante. Esse processo é conhecido como aforamento e depende de regularização junto ao cartório e, em alguns casos, de pagamento ao senhorio.

Exemplo

Imagine um imóvel localizado em uma área valorizada de uma cidade litorânea, construído em terreno historicamente pertencente a uma antiga ordem religiosa. Embora o comprador tenha pago integralmente pela casa e registre a posse há anos, ele ainda precisa quitar um foro anual com o senhorio original, que detém o domínio direto do terreno. Caso decida vender o imóvel, terá de recolher o laudêmio— uma taxa proporcional ao valor da transação. Se quiser encerrar o vínculo jurídico, o proprietário poderá solicitar a remição do foro, consolidando, enfim, a propriedade plena.

Fatores a considerar

Na hora de comprar ou vender um imóvel, identificar se ele está sob regime enfitêutico é fundamental. O contrato precisa estar registrado e atualizado no cartório de imóveis.

É importante verificar se há foro pendente de pagamento, se existe a incidência de laudêmio em caso de transferência, se o imóvel pode ser remido para aquisição da propriedade plena e se o contrato contém cláusulas de restrição que limitem o uso ou a negociação do bem.

Imóveis enfitêuticos costumam aparecer em terrenos da União, igrejas ou antigas companhias coloniais. Mesmo com o regime em desuso, ele ainda afeta a vida de muitos proprietários, que precisam lidar com obrigações perpétuas — ou buscar a remição para garantir a plena propriedade.

Nesse contexto, entender a enfiteuse não é apenas uma curiosidade jurídica, mas um passo essencial para evitar surpresas em negócios imobiliários.