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O coeficiente de aproveitamento é um dos pilares do planejamento urbano (Warchi/Getty Images)
Publicado em 6 de maio de 2025 às 15h16.
Ao pensar em um novo projeto de construção, é comum que o empreendedor se depare com uma série de regulamentos urbanísticos. Um dos parâmetros mais relevantes nesse contexto é o coeficiente de aproveitamento (CA), um índice que regula a quantidade máxima de área construída permitida em um terreno. Esse coeficiente estabelece o limite para a construção em relação à área total do terreno, sendo essencial tanto para construtores quanto para o planejamento das cidades.
O coeficiente de aproveitamento é determinado pelas leis municipais, que fazem parte do Plano Diretor e do zoneamento urbano de cada cidade. Esse número, geralmente expresso em forma decimal, multiplica a área total do terreno e define o valor máximo de metros quadrados que podem ser edificados.
Por exemplo, se um terreno possui 600 m² e o coeficiente de aproveitamento estabelecido para a área é 1,5, o cálculo seria: 600 m² x 1,5, permitindo uma construção de até 900 m². Esse número inclui a soma de todos os pavimentos do imóvel, mas, em algumas localidades, certas áreas, como sacadas ou garagens, podem ser excluídas desse cálculo.
1. Controle da densidade urbana: o principal objetivo do coeficiente de aproveitamento é regular a quantidade de construção em uma área específica, evitando o excesso de edificações que poderiam sobrecarregar a infraestrutura local, como o sistema de saneamento e o trânsito.
2. Planejamento urbano sustentável: o coeficiente também desempenha um papel crucial na preservação de áreas verdes e no planejamento de zonas de maior ou menor densidade, o que contribui para o equilíbrio ambiental e social das cidades.
3. Viabilidade econômica: para incorporadoras e construtores, entender o coeficiente de aproveitamento de um terreno é fundamental para calcular o retorno financeiro de um projeto. Com esse dado, é possível saber qual o tipo de empreendimento mais viável, seja ele um edifício de grande porte ou um condomínio menor.
Ao planejar um projeto de construção, é importante considerar não apenas o coeficiente de aproveitamento, mas também outros parâmetros urbanísticos, como a taxa de ocupação e os afastamentos exigidos. A taxa de ocupação, por exemplo, define a área do terreno que pode ser ocupada pela projeção da construção no solo (geralmente no pavimento térreo), enquanto o coeficiente de aproveitamento abrange toda a área construída.
Outro ponto relevante é que o coeficiente de aproveitamento pode variar conforme a localização do terreno dentro da cidade. Áreas mais centrais tendem a permitir uma construção mais densa, enquanto regiões periféricas ou de proteção ambiental possuem coeficientes mais restritivos.
De modo geral, o coeficiente de aproveitamento não é apenas um número técnico, mas um dos pilares do planejamento urbano. Ele impacta diretamente tanto a viabilidade de novos projetos imobiliários quanto a forma como as cidades crescem e se organizam, influenciando a qualidade de vida e a sustentabilidade urbana a longo prazo.