Em negociações de imóveis em condomínios, um papel simples pode evitar muita dor de cabeça: a Certidão Negativa de Débitos Condominiais (CND). O documento, ainda que pouco conhecido fora do universo jurídico e imobiliário, é indispensável para garantir que o imóvel está livre de pendências financeiras com o condomínio. Sem ele, a compra pode esconder dívidas que recaem diretamente sobre o novo proprietário.

O que é a certidão negativa de débitos condominiais

A CND é uma declaração formal emitida pela administração do condomínio ou pelo síndico e que atesta que determinada unidade está em dia com suas obrigações condominiais. Seu valor é jurídico: por ser uma dívida de natureza propter rem, ou seja, ligada ao imóvel, e não ao morador, eventuais débitos se mantêm mesmo após a venda do bem.

Esse vínculo direto entre a dívida e a unidade exige atenção redobrada de quem compra um imóvel em condomínio, uma vez que o novo dono pode acabar herdando pendências do antigo proprietário.

Como funciona e onde solicitar

Para obter a certidão, o interessado — seja proprietário ou inquilino — deve entrar em contato com o síndico ou a administradora do condomínio. Após verificar se não há pagamentos em aberto, o documento é emitido. Ele geralmente traz:

• Nome e endereço do condomínio;
• Identificação da unidade e do condômino;
• Declaração de quitação até a data de emissão;
• Assinatura do síndico e data.

Alguns cartórios podem exigir reconhecimento de firma do síndico e cópia da ata da assembleia que o elegeu para validar a certidão em transações formais.

Diferenciais da CND

Ao contrário de recibos isolados de pagamento, a CND oferece uma visão consolidada da situação financeira da unidade com o condomínio. Isso torna sua apresentação mais prática e confiável, principalmente em contextos legais ou bancários.

Financiamentos e licitações públicas, por exemplo, com frequência exigem a certidão como parte da documentação obrigatória. Ela funciona como um comprovante objetivo de adimplência.

Vantagens e pontos de atenção

Entre as vantagens de obter a CND estão a segurança jurídica e a transparência na compra e venda de imóveis. O comprador pode se assegurar de que não assumirá dívidas de terceiros, enquanto o vendedor demonstra responsabilidade com a gestão do imóvel.

A validade da certidão normalmente se estende até o vencimento da próxima taxa condominial, o que significa que ela precisa ser atualizada caso a negociação demore a ser finalizada.

Também é importante lembrar que a emissão da CND pode ter custo, a depender da política do condomínio, geralmente para cobrir despesas administrativas.

O que considerar antes de solicitar

Antes de pedir a certidão, verifique se há acordos ou parcelamentos firmados com o condomínio. Mesmo em casos de inadimplência negociada, a CND pode ser emitida, desde que haja quitação ou documentação formal do acordo.

É recomendável que a solicitação da CND seja feita no início de qualquer tratativa de venda. Isso evita surpresas no processo e permite tempo hábil para regularizar eventuais pendências, caso existam.