Mesmo em um cenário de desaquecimento interno da economia brasileira, com o Produto Interno Bruto (PIB) perdendo fôlego, assim como a indústria e o varejo, o segmento de condomínio de galpões industriais e logísticos equilibra pratos.

Houve, sim, uma diminuição do ritmo de expansão da demanda e também do preço por metro quadrado. Porém, a vacância continua diminuindo e novos empreendimentos seguem sustentando o dinamismo do setor.

São conclusões do relatório da Newmark, referente ao desempenho do setor no terceiro trimestre de 2025,

A absorção líquida (velocidade de venda dos imóveis), de julho a setembro deste ano, ficou ligeiramente abaixo do trimestre anterior: 351 mil metros quadrados, ante 501 mil do período entre abril e junho. Ainda assim foi um desempenho superior ao do terceiro trimestre de 2024, quando a absorção foi 293 mil.

"A queda trimestral foi pontual. A base de comparação estava bem alta, já que o 1º semestre acumulou números muito elevados de absorção líquida", Mariana Hannania, head de pesquisa da Newmark. Segundo ela, devoluções de espaços no período, "dentro do esperado e normal de acontecer", resultou em absorção líquida mais baixa.

Nos primeiros seis meses do ano, a absorção foi de 590 mil metros quadrados.

"Não dá para falar em tendência, são oscilações normais e que acontecem de tempos em tempos".

Comércio eletrônico puxou demanda

A maior demanda pelos espaços vem do setor de serviços. Empresas de logística, armazenagem e transporte responderam por 48% da absorção líquida. Os setores comercial e industrial representaram, respectivamente, 45% e 7% da absorção, impulsionados principalmente por operações de e-commerce, alimentos e farmacêutica.

"O crescimento foi geral, notado nas maiores até as menores empresas. Mas notamos, também, os grandes ocupantes do comércio eletrônico na busca constante por mais espaços, para ampliar capilaridade e atingir mais rapidamente o mercado consumidor", explica a pesquisadora.

As regiões que registraram maior aumento no volume ocupado foram Cajamar, Guarulhos e Campinas.

Shopee: a maior operação do trimestre

Segundo a Newmark, a transação mais significativa do trimestre em locação foi a da Shopee, que alugou o GLP Bandeirantes I, em Franco da Rocha, numa área transacionada de 88,25 mil metros quadrados, do proprietário GLP - Global Logistic Properties.

Em renovação de locação, foi a DHL, que renovou o contrato do BTG LOG Louveira VII, em Louveira, em uma área de 30,38 mil metros quadrados. O proprietário é o BTG Pactual Logística FII.

Já em venda, foi a do fundo imobiliário GGR Covepi Renda FII, que comprou o GGRC Green House, em Indaiatuba, da DJF Jive Properties FII — uma área de 20,1 mil metros quadrados.

"Notamos os grandes ocupantes do comércio eletrônico na busca constante por mais espaços, para ampliar capilaridade e atingir mais rapidamente o mercado consumidor. E o segmento de logística, armazenagem e transporte também se beneficia deste aquecimento", diz Hannania.

Redução do novo estoque, mas também da taxa de vacância

O volume de novo estoque entregue no terceiro trimestre decaiu em relação a segundo trimestre, totalizando 233 mil metros quadrados, com a maioria dos novos empreendimentos se concentrando em Campinas, na região de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema e Mauá (ABCDM), e Barueri.

Entretanto, a projeção indica que esse número pode acelerar na reta final de 2025.No trimestre atual, a Newmark indica a entrega de 602 mil metros quadrados em novos condomínios industriais e logísticos. As regiões com maior participação no novo estoque em construção previsto para o final do ano são ABCDM, Guarulhos e Campinas.

A área se somaria a outros 920 mil metros quadrados entregues entre janeiro e setembro. E caso a previsão do quarto trimestre se concretize, o volume de 2025 será 86% superior ao de 2024, quando foram entregues 819 mil metros quadrados.

"Com exceção de Campinas, o mercado de Guarulhos e ABCDM (que ainda é pequeno em estoque), são altamente utilizados como 'last mile', ou seja, os mais próximos do mercado consumidor, ideais para entregas rápidas – o alvo de qualquer empresa de e-commerce atualmente", afirma Hannania.

A taxa de vacância atingiu nova mínima histórica, enquanto o preço pedido médio fechou com valorização anual. Mesmo com o aumento do estoque, de 15,9 milhões (trimestre imediatamente anterior) para 16,1 milhões, a taxa de vacância no estado de São Paulo voltou a cair, passando de 8,3% para 7,5%, o que indica um cenário de oferta restrita e demanda ainda consistente.

O preço pedido médio de locação manteve-se praticamente estável, encerrando o período em R$ 30,12 por metro quadrado por mês, ante R$ 30,2 no segundo trimestre e R$ 27,3 há 12 meses, o que representa uma valorização anual de 10%.

Para a Newmark, o desempenho do terceiro trimestre confirma a força do mercado de galpões industriais e logísticos em São Paulo. Apesar da leve desaceleração na expansão da demanda e dos preços, o setor mantém fundamentos sólidos, com vacância em queda e novos projetos impulsionando a atividade.

“A continuidade desse ciclo, porém, dependerá de um ambiente macroeconômico mais favorável, com avanço gradual da confiança, redução consistente dos juros e manutenção do fluxo de investimentos por grandes players do setor”, diz o relatório.