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A faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida atenderá famílias com renda de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil. (Ricardo Stuckert/PR/Agência Brasil)
Repórter de Mercado Imobiliário
Publicado em 12 de abril de 2025 às 07h05.
A ampliação do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) é uma ótima notícia para a classe média que quer funding mais barato para comprar imóveis – e, claro, para as incorporadoras voltadas para a baixa renda. Em especial, para Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3), na avaliação do BTG Pactual (do mesmo grupo controlador da EXAME).
Mas a grande questão para os investidores que miram essas empresas é: o Fundo Social, que serviu de fonte adicional de recursos para a criação da nova faixa 4, com a liberação de R$ 18 bilhões, tem potencial para sustentá-la no longo prazo?
Em relatório, os analistas do banco se debruçaram sobre a estrutura do fundo e estão seguros de que sim, os fluxos de entrada significativos no Fundo Social nos próximos anos sugerem que pode ser uma fonte de financiamento recorrente para o MCMV.
Nas contas do BTG, as estimativas de entradas para o Fundo Social são de R$ 24 bilhões em 2025 e R$ 31 bilhões em 2026. E mais: os economistas veem potencial de pico de aproximadamente R$ 100 bilhões por ano, quando a produção de petróleo do pré-sal atingir a maturidade em 2030.
“As entradas nos próximos anos devem ser cinco vezes maiores do que a injeção recentemente anunciada pelo programa MCMV para a criação da nova faixa, o que sugere que essa medida é sustentável, e poderia até ser ampliada se for bem sucedida e do interesse do governo", afirmam.
E eles não descartam a possibilidade de ampliação, sobretudo considerando que o governo atual está firmemente comprometido com o programa habitacional.
O Fundo Social foi criado em 2010 para financiar programas de combate à pobreza e promoção do desenvolvimento. Seus recursos provêm das receitas geradas pelas reservas de petróleo do pré-sal, incluindo bônus de assinatura de contratos de partilha de produção, royalties, taxas de participação especial e comercialização de óleo.
De lá até 2023, as receitas superaram as despesas, num superávit de quase R$ 44 bilhões. Mudanças legislativas fizeram com que ele pudesse ser usado em áreas além da saúde e educação, como no programa habitacional federal.
O presidente Lula anunciou a criação da aguardada faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida, que atenderá famílias com renda de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil. A nova modalidade prevê a possibilidade de um financiamento de até 420 meses a uma taxa de juros compostos de 10,5% ao ano. Até então, o teto do MCMV era para imóveis de até R$ 350 mil e o programa atendia famílias com renda de até R$ 8 mil na faixa 3.
A novidade é positiva para todas as construtoras de imóveis de baixa renda cobertas pelo BTG Pactual. Em menor grau, será positiva também para algumas empresas de médio e alto padrão que operam no nicho de média renda, como Cyrela (CYRE3) e Eztec (EZTC3).
"Em nossa cobertura, Cury e Direcional devem ser os principais beneficiários, pois têm a maior exposição a essas faixas de renda, com uma faixa de 20% a 30% de suas operações no nicho de média renda do SBPE, que pode ser substituído pela nova faixa", afirmam os analistas do banco em relatório.
Já a MRV (MRVE3) tem uma exposição menor à faixa 4, enquanto a Plano&Plano (PLPL3) e a Tenda (TEND3) estão mais focadas nas duas primeiras faixas, mas também devem se beneficiar.
Em entrevista à EXAME na véspera do anúncio da nova faixa do Minha Casa, Minha Vida, o vice-presidente Comercial e de Marketing da MRV classificou a provável mudança como um "divisor de águas".
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