A taxa de vacância de condomínios logísticos nunca esteve tão baixa. E o setor voa alto, sobretudo com o e-commerce.

Hoje, mais de dois terços do portfólio de 2,3 milhões de metros quadrados da GLP Brasil, a líder do setor de galpões no país, é ocupado por empresas de e-commerce. Isso equivale a cerca de 1,5 milhão de metros quadrados. Em 2016, essas empresas não ocupavam nem 20% do portfólio de galpões que a GLP tinha na época. Em 2019, a representatividade do e-commerce no portfólio já havia saltado para 40%.

Esse crescimento vertiginoso se deu, sobretudo, devido à pandemia, que acelerou o processo de digitalização do varejo. Com o início de uma espécie de 'war dos galpões', entre 2021 a 2024 a empresa investiu R$ 1,7 bilhão na construção e desenvolvimento do portfólio. Nesse mesmo período, cerca de 560 mil metros quadrados foram entregues.

“Em 2020, entregamos cerca de 325 mil metros quadrados. Em 2021, 404 mil metros quadrados. E observamos que a penetração do e-commerce continua”, afirma Mauro Dias, presidente da GLP Brasil à EXAME.

Enquanto o varejo ocupa 66% dos galpões, o setor farmacêutico, o segundo que mais ocupa espaços da companhia, tem apenas 11%. A previsão de investimentos para os próximos três anos, considerando 2025, é de R$ 1,6 bilhão. 

História no Brasil

A história da GLP por aqui começa antes, em 2012, quando chegou ao mercado brasileiro adquirindo uma plataforma de imóveis logísticos avaliada em US$ 1,45 bilhão. O Brasil foi o primeiro país fora da China para o qual a companhia se aventurou.

No estado de São Paulo, a companhia viu um terreno fértil para o negócio. Afinal, trata-se do principal polo logístico do país, conseguindo uma taxa de ocupação de 91% no segundo trimestre de 2025, segundo levantamento da empresa de serviços imobiliários JLL. A GLP Brasil conseguiu superar essa taxa média, alcançando 94% de ocupação em seus mais de 2,3 milhões de metros quadrados de galpões já construídos.

A GLP consegue capital por meio da venda de galpões para fundos imobiliários. Ao todo, no Brasil, são cinco fundos, três deles de desenvolvimento, o restante de renda. 

Recentemente, a GLP Capital Partners concluiu a venda de 13 galpões logísticos no Brasil para o fundo imobiliário BTG Pactual Logística FII (BTLG11) por cerca de R$ 1,77 bilhão. Essa foi a maior transação de ativos logísticos já realizada na história dos fundos imobiliários no Brasil.

Na época, a companhia afirmou ter adotado a estratégia de venda para reciclar capital e gerar valor para seus investidores, mantendo ainda projetos de expansão em andamento no país. Os galpões vendidos somavam 542 mil metros quadrados e estão localizados principalmente nas regiões próximas a São Paulo, Pernambuco e Rio de Janeiro.

Três das maiores locações em metros quadrados do último trimestre de 2024 foram acordos fechados com a GLP Brasil, sendo todas elas para empresas de e-commerce e a maior delas na cidade São Paulo.

Novo dono, mesma estratégia

A partir de 1º de março de 2025, os negócios internacionais da GLP Capital Partners Limited e algumas de suas afiliadas, com exceção das operações na China, passaram a integrar a Ares Management Corporation (NYSE: ARES), líder global em gestão de investimentos alternativos.

Por aqui, quase nada muda para a GLP Brasil, que segue o plano de desenvolvimento com a expansão de seu portfólio, que atualmente conta com um pipeline de 1 milhão de metros quadrados para desenvolvimento.

Dois condomínios logísticos localizados a menos de 12 quilômetros de São Paulo estão em obras e disponíveis para pré-locação, com entrega prevista para 2026. Um deles é o GLP Guarulhos III, que contará com três galpões com total de 250 mil metros quadrados de ABL, e o outro novo empreendimento é o GLP Taboão, que terá cerca de 120 mil metros quadrados de ABL, distribuídos em cinco galpões.

No segundo trimestre deste ano, foi concluída a segunda fase do GLP Bandeirantes com um novo galpão de 88 mil metros quadrados, localizado a cerca de 30 quilômetros da capital paulista.