Apesar de ser vista como praticamente a última chance para construtoras ampliarem seus empreendimentos na região, o leilão de Cepacs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima não foi muito concorrido. Isso se deve, em grande parte, ao preço inicial já elevado, de R$ 17,6 mil, apontam especialistas.

“Havia uma expectativa de ágio e demanda. A demanda de fato ocorreu. Em um único leilão, essa foi a maior oferta da história. Quanto ao ágio, nossa preocupação é que ele pudesse tornar as obras inviáveis. O patamar era de fato o adequado, sem espaço para aumentar”, afirma Geraldo Morete, CEO do BB-BI, o braço de investimentos do Banco do Brasil e responsável por estruturar os leilões de Cepacs.

O valor arrecadado pela prefeitura chegou a R$ 1,66 bilhão — bem abaixo do potencial de R$ 2,88 bilhões, mas ainda, sim, a maior quantia já vendida.

O volume de Cepacs vendidos mostra um apetite alto pela região, que tem taxa de vacância baixíssima e é a mais valorizada da cidade para lajes corporativas. Mas a falta de ágio mostra que os incorporadores estão fazendo as contas na ponta do lápis e não veem um potencial tão alto de valorização para fazer frente ao aumento dos custos de construção, pelo menos no curto e médio prazo.

Celso Amaral, diretor da Amaral d'Ávila, autora dos estudos de viabilidade técnica e econômica da OUCFL, já considerava o valor mínimo salgado desde antes do leilão.

“Quando apresentamos o estudo para a prefeitura, efetuamos análises de oferta e demanda não só no perímetro da operação urbana, como também fora dele. Tudo isso para aferir os valores que viabilizariam a vinculação de Cepacs a um valor justo. Após essa análise, chegamos ao valor de R$ 12,6 mil, que viabilizaria 50% dos setores da OUCFL”, explica.

A decisão final da prefeitura foi por colocar o valor mais alto, abrindo mão de volume por arrecadação.

Sérgio Belleza, diretor de transações da Binswanger Brasil, também batia na tecla do preço da oferta inicial mesmo antes do certame acontecer.

“A indústria está com medo, sem aquela ansiedade que alguns estavam esperando. Isso se justifica pela taxa de juros de 15% em um cenário político interno e externo muito ruim. Soma-se a isso a insegurança que tivemos no fim de semana”, afirma.

Poucos dias antes do leilão, a Justiça de São Paulo concedeu uma liminar suspendendo um item previsto na revisão da lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. A revisão, aprovada 2024, criou uma regra que determina que os títulos utilizados em imóveis localizados no entorno de eixos de transporte tenham um aumento gratuito de 30% na sua conversão em potencial construtivo. A regra em questão que estava na mira da liminar, que foi derrubada na noite da véspera do leilão.

Uma oferta em específico chamou a atenção e mostra como os agentes de mercado não tinham muito uma âncora sobre o que podia acontecer no certame: um comprador ofereceu R$ 45 mil por um título. “Geralmente, quando é uma quantidade muito pequena, geralmente é para a regularização de imóvel. Um puxadinho, um heliponto... Uma necessidade muito específica”, diz Morete, do BB-BI.

Fato é que, neste leilão, só comprou títulos quem de fato precisava. “Não houve atitude de ninguém que estava intencionando comprar um terreno. Só comprou quem já tinha o terreno e precisava resolver essa questão”, afirma Belleza.