Comprar um imóvel nem sempre significa ter sua posse plena. Em alguns casos, o proprietário é obrigado a pagar uma taxa periódica ao senhorio, uma entidade que mantém domínio sobre o terreno.

Esse é o caso do imóvel foreiro, uma condição que ainda existe em diversas cidades brasileiras. Apesar de ser dono da construção, o proprietário deve pagar um valor anual ao titular do terreno, o chamado foro. Entenda mais sobre o assunto e quais são as principais taxas cobradas para quem possui esse tipo de imóvel.

O que é um imóvel foreiro?

O imóvel foreiro é aquele construído em um terreno que pertence a uma entidade pública ou privada. O proprietário tem a posse do imóvel, mas precisa pagar uma taxa periódica para o senhorio, que pode ser:

• A União, por meio do regime de terrenos da Marinha;
• Estados ou municípios;
• Entidades privadas, como a Igreja Católica ou antigos donatários de terras.

Esse modelo de propriedade tem origem no período colonial e ainda é encontrado em áreas urbanas e litorâneas. O mais comum são os terrenos de Marinha, que abrangem imóveis próximos à costa e pertencem à União.

Quais taxas são cobradas?

O proprietário de um imóvel foreiro precisa arcar com três principais taxas: foro, laudêmio e taxa de ocupação.

• Foro: é um valor pago anualmente ao senhorio pelo direito de uso do terreno. Ele corresponde, geralmente, a 0,6% do valor atualizado do terreno e é cobrado mesmo que o imóvel não seja vendido. No caso de terrenos da União, a base de cálculo é determinada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
• Laudêmio: é um pagamento feito sempre que o imóvel é vendido ou transferido. O percentual varia conforme o senhorio, sendo de 2,5% a 5% sobre o valor da transação. Nos terrenos de Marinha, a taxa é de 5%, enquanto para imóveis foreiros da Igreja Católica ou de outros donatários, a taxa pode ser menor.
• Taxa de ocupação: aplicável apenas para terrenos que pertencem à União e ainda não foram aforados. O valor pode chegar a 2% a 5% do valor do terreno por ano, sendo mais alto do que o foro. Essa taxa costuma ser cobrada quando o imóvel está registrado como ocupação irregular.

Além dessas taxas, o proprietário também precisa pagar IPTU e outras obrigações municipais, como qualquer outro imóvel.

O que significa ser proprietário de um imóvel foreiro?

A principal característica de um imóvel foreiro é a necessidade de pagar foro e laudêmio. Mas há outras particularidades:

• O proprietário pode vender ou transferir o imóvel, mas precisa pagar o laudêmio ao senhorio;
• Alterações estruturais no imóvel podem exigir autorização do titular do domínio;
• O não pagamento do foro pode levar à perda do imóvel por descumprimento contratual.

Na prática, um imóvel foreiro é uma posse limitada, pois depende da manutenção do vínculo com o senhorio e do cumprimento das obrigações financeiras.

É possível reverter essa condição?

Em muitos casos, sim. O processo de remição de foro permite que o proprietário compre o domínio pleno do terreno, eliminando a obrigação de pagar foro e laudêmio. Isso pode ser feito por meio de negociação direta com o senhorio ou por programas de regularização fundiária promovidos pelo governo.

No caso dos terrenos de Marinha, a União tem programas de venda do domínio útil, permitindo que o ocupante se torne dono do terreno definitivamente. Para imóveis vinculados a entidades privadas, as condições variam conforme os contratos históricos.

Exemplos de imóveis foreiros

Para entender melhor, imagine dois cenários:

• Apartamento no Rio de Janeiro: um imóvel em Copacabana pode estar localizado em um terreno de Marinha, obrigando o proprietário a pagar foro e laudêmio à União.
• Casa histórica em Olinda: um imóvel pode estar em terreno foreiro da Igreja Católica, exigindo pagamentos periódicos à entidade religiosa.

Ambos os casos mostram que, mesmo sendo dono da construção, o proprietário precisa cumprir obrigações com o senhorio.

Vale a pena comprar um imóvel foreiro?

Antes de adquirir um imóvel nessas condições, é essencial calcular os custos adicionais e verificar se há possibilidade de remição de foro. Embora o valor do imóvel possa ser menor que o de uma propriedade com domínio pleno, a existência de taxas pode afetar a viabilidade do investimento a longo prazo.

Para evitar surpresas, o ideal é consultar um advogado especializado e verificar a situação do imóvel no cartório de registro de imóveis e na Secretaria do Patrimônio da União, se for o caso.