São Paulo vive uma bolha imobiliária? De acordo com um novo estudo da UBS, definitivamente não.

O risco médio de bolha imobiliária nas grandes cidades, inclusive, caiu pelo terceiro ano consecutivo, refletindo uma diminuição do entusiasmo no mercado imobiliário, dizem Matthias Holzhey e Maciej Skoczek, os autores do estudo. O aumento das taxas de juros tem sido um fator crucial para a desaceleração.

Mas, nos últimos anos, algumas cidades se destacaram pelo crescimento acelerado de preços. Em Madri, a alta foi de impressionantes 14% no último ano, o maior crescimento entre as cidades analisadas.

Em maio, o governo espanhol ordenou o bloqueio de mais de 65 mil anúncios ilegais de aluguel por temporada, pois muitos não cumpriam exigências de licenciamento ou não informavam se o proprietário era pessoa física ou jurídica. Isso foi só parte de um movimento generalizado que tenta sanar a crise imobiliária no país. “Chega de desculpas. Chega de proteger aqueles que fazem do direito à moradia um negócio em nosso país”, disse ministro espanhol Pablo Bustinduy à época.

Enquanto isso, em lugares como Frankfurt, Paris, Toronto, Hong Kong e Vancouver os preços caíram quase 20% devido ao aumento das taxas de juros.

Já Dubai e Miami apresentaram um crescimento real de cerca de 50% nos últimos cinco anos — com Miami na dianteira no ranking do risco de bolha imobiliária.

Em São Paulo, o cenário é bem diferente. Na única cidade brasileira mencionada no estudo, os preços reais dos imóveis registraram uma queda de cerca de 25% entre 2014 e 2022. Apesar de um desempenho robusto nas vendas, os preços se mantiveram estáveis desde 2022, impactados pelas altas taxas de financiamento que chegaram a dois dígitos.

Neste cenário, alugar continua sendo uma opção mais acessível do que comprar. Os aluguéis reais aumentaram 5% no último ano, agora cerca de 25% acima dos níveis de 2022, refletindo a forte demanda de locatários e a baixa vacância em regiões bem localizadas da cidade.

Apesar da moderada inflação, o Banco Central do Brasil ainda não indicou uma redução nas taxas de juros, o que tem mantido o custo do financiamento elevado.

Com as taxas altas, o mercado de compras tende a seguir um caminho de estabilidade, dificultando grandes aumentos nos preços. Enquanto esse cenário persistir, grandes valorização de imóveis em São Paulo parece improvável, mantendo o mercado em uma fase de adaptação e cautela.

Desafios de acesso

Um dos maiores desafios para as grandes cidades no cenário atual é a questão da acessibilidade. Hong Kong, por exemplo, é considerada a cidade mais inacessível, com um trabalhador precisando de 14 anos de sua renda anual para adquirir um apartamento de 60 m².

Já Tóquio, Paris e Londres apresentam relações preço/renda que ultrapassam 10 vezes a renda anual média, demonstrando um grande descompasso entre os preços dos imóveis e a realidade financeira da população.

Com a dificuldade crescente para o acesso à moradia, o risco de intervenções regulatórias aumenta. Cidades como Vancouver, Sydney, Amsterdã, Paris, Nova York e Londres já enfrentam a imposição de novas regulamentações como aumento de impostos, restrições à compra e controle de aluguel, para tentar reduzir o impacto da especulação imobiliária.

Maciej Skoczek, coautor do estudo, destaca a tendência crescente de intervenção governamental, afirmando que as novas regulações podem diminuir o apelo de mercados que anteriormente eram altamente procurados. A alta contínua da dívida pública, que mantém os juros artificialmente baixos, pode trazer uma reviravolta para o mercado imobiliário.

Mas, com a expectativa de redução das taxas de juros até 2026, a demanda por ativos com retornos reais positivos, como imóveis, tende a crescer.

Ranking de bolha imobiliária em cidades pelo mundo

O estudo analisou os preços de imóveis residenciais em 21 grandes cidades ao redor do mundo para medir o risco de bolha imobiliária em cada uma delas. Os fatores essenciais que impulsionam a metodologia e definem o escore de risco de bolha são baseados na análise da dinâmica de preços, da acessibilidade e do contexto macroeconômico e regulatório de cada mercado.

O risco é considerado alto quando o escore é superior a 1,5, elevado entre 1,0 e 1,5, moderado entre 0,5 e 1,0, e baixo quando inferior a 0,5. Confira:

1. Miami (Alto) - 1.73
2. Tóquio (Alto) - 1.59
3. Zurique (Alto) - 1.55
4. Los Angeles (Elevado) - 1.11
5. Dubai (Elevado) - 1.09
6. Amsterdã (Elevado) - 1.06
7. Genebra (Elevado) - 1.05
8. Toronto (Moderado) - 0.80
9. Sydney (Moderado) - 0.80
10. Madri (Moderado) - 0.77
11. Frankfurt (Moderado) - 0.76
12. Vancouver (Moderado) - 0.76
13. Munique (Moderado) - 0.64
14. Singapura (Moderado) - 0.55
15. Hong Kong (Baixo) - 0.44
16. Londres (Baixo) - 0.34
17. São Francisco (Baixo) - 0.28
18. Nova York (Baixo) - 0.26
19. Paris (Baixo) - 0.25
20. Milão (Baixo) - 0.01
21. São Paulo (Baixo) - -0.10

O que é uma bolha imobiliária e como identificar

Conhecida como efeito de um mal planejamento, uma bolha imobiliária ocorre quando os preços dos imóveis sobem de forma acelerada e desproporcional, distantes de seus valores reais. O fenômeno é alimentado pela especulação e pela alta demanda, mas quando esta "estoura", os preços caem drasticamente, gerando crises econômicas e sociais.

Para identificá-la é preciso ter atenção a indicadores econômicos. Alguns sinais incluem:

• Crescimento desproporcional nos preços dos imóveis: Os valores aumentam mais rápido que a inflação, a renda da população ou os aluguéis;
• Excesso de crédito fácil: Bancos oferecem empréstimos com pouca regulação, aumentando o número de compradores;
• Alta especulação: Investidores compram imóveis apenas esperando valorização, sem considerar a viabilidade de uso ou aluguel;
• Estagnação na demanda real: Quando muitas unidades ficam desocupadas, mesmo com o crescimento de construções.

O que acontece quando uma bolha imobiliária estoura?

Uma das bolhas mais significativas dos últimos anos foi a de 2008, nos Estados Unidos, que começou com a concessão desenfreada de financiamentos imobiliários no país, incluindo empréstimos subprime, de alto risco e com pouca garantia. O excesso de crédito alimentou a especulação, elevando artificialmente os preços dos imóveis.

Quando os compradores começaram a ter dificuldades para pagar os financiamentos, os bancos acumularam inadimplência e ativos depreciados, o que resultou no colapso de instituições financeiras e na crise econômica global conhecida como a Grande Recessão.

Uma das consequências mais graves foi o fato de milhões de pessoas perderem suas casas pela execução das hipotecas, e da taxa de desemprego atingir níveis recordes, ultrapassando 10% em 2009. Comunidades foram afetadas, com bairros inteiros de imóveis desocupados.

Para mitigar os danos, o governo adotou medidas emergenciais, como a redução agressiva das taxas de juros pelo Fed para estimular a economia e o pacote de resgate financeiro TARP (Troubled Asset Relief Program), que destinou US$ 700 bilhões para salvar bancos e outras instituições financeiras.

As cidades brasileiras têm riscos de bolha imobiliária?

No Brasil, especialistas discutem que o país também viveu uma situação parecida entre 2008 e 2014, quando viu um aumento expressivo nos preços dos imóveis, impulsionado por crédito facilitado e programas como o Minha Casa Minha Vida.

Embora tenha havido uma desaceleração e ajustes nos preços nos últimos anos, o setor imobiliário brasileiro não sofreu um "estouro" clássico, em parte devido à maior regulação do crédito e à menor especulação comparada a outros mercados.