Na vida — e nos negócios — tudo o que importa é a média.

Pelo menos, para Rafael Birmann, o nome por trás da Baleia, o maior ponto de referência da Faria Lima. Para conseguir o terreno onde hoje está edificado o B32, o empresário precisou comprar 35 casas desde o final dos anos 1990. Cada uma foi comprada por um preço (ou por uma permuta) diferente.

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“Para quem queria viagem da Disney em troca, dávamos viagem da Disney. Tinha gente que queria um caminhão, dávamos o caminhão. Tinha quem queria um apartamento em Pinheiros... Teve de tudo”, afirma o presidente da Birmann S.A. à EXAME.

No fim das contas, cada metro quadrado saiu por uma média R$ 4 mil. Tiveram casas que saíram por um valor quase irrisório. Mas tiveram também aquelas cuja negociação foi custosa e arrastada, com o proprietário do terreno conseguindo até dez vezes mais do que o valor inicial oferecido.

Entre preços inflados e pechinchas, o terreno inteiro, que tem 14 mil metros quadrados, custou aos bolsos de Birmann cerca de R$ 56 milhões na época. 

O espaço começou a ser incorporado em 1998 e todas as casas foram compradas em 2007. Mas o prédio foi entregue mesmo apenas em 2020. Durante este percurso, houve uma pausa nas obras de 2005 a 2007 devido a complicações com licenças da Prefeitura de São Paulo e processos judiciais relacionados ao empreendimento.

Na época, o acesso ao crédito também era um problema. “O que facilitou as coisas foi meu sócio, Ricardo Baptista, que conseguiu algo inédito para a época: um financiamento de 100% da obra pelo Bradesco”, afirma.

Birmann foi com a ideia, o sócio veio com o crédito.

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Ricardo Baptista é diretor presidente da gestora de shoppings Partage, que hoje detém 50,5% do edifício B32. Birmann ficou com 39,9% depois que vendeu 13,6% para a BGR Asset por R$ 340 milhões em novembro do ano passado. O empreendimento todo, portanto, é avaliado por cerca de R$ 2,5 bilhões.

O icônico espaço hoje abriga uma torre corporativa de 24 andares, uma praça pública com uma escultura metálica de uma baleia de 20 metros, um teatro com capacidade para 500 pessoas e restaurantes. O aluguel do metro quadrado custa cerca de R$ 350.

Antes de encontrar Baptista, em 2005, Birmann havia fechado negócio com o Grupo Zogbi. “Mas ele entrou sem querer entrar”, afirma, revelando não sentir tanta firmeza no trato feito nos anos 2000. 

Em 2007, com todas as casas já compradas, vieram os CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) — que custariam mais do que o que foi pago no terreno em si. Foi quando, após uma grande divergência de gestão, o Grupo Zogbi decidiu sair da sociedade e a Partage entrou na jogada.

Crise de 2008? Para Birmann, crise de 2000

Apesar da construção do atual edifício da Baleia se arrastar por mais de 20 anos, foi ela que curou a grande crise pela qual Birmann passou no ano 2000.

Ele descreve a turbulência que lhe custou US$ 300 milhões como resultado de um excesso de ambição com a Faria Lima, que começou a despontar como centro financeiro em 1995.

O empresário, que trouxe para o país o conceito de edifício corporativo 'triple-A', foi um dos pioneiros da avenida.

“Saímos comprando terreno de tudo quanto é lado, uma casinha aqui, outra casinha lá”, explica. Na época, ele estava crente que haveria quem pusesse dinheiro projeto. Mas isso não aconteceu — afinal, o velho problema do crédito não estava de todo sanado.

Durante esse período, sua empresa ficou imobilizada, sem recursos.

A crise também paralisou obras importantes, como a do Palácio Tangará que ele estava construindo, que só foi concluído anos depois por outro grupo.

As obras do hotel de luxo idealizado pela construtora de Birmann no Parque Burle Marx, em São Paulo, começaram em 1998, mas foram paralisadas em 2001. Em um cenário de crise financeira, disputa entre sócios e dificuldades para encontrar novos investidores, o projeto ficou parado por mais de uma década.

Nessa época, antes de decidir por paralisar a obra, o executivo estava negociando com o Grupo FourSeasons para que ele entrasse no projeto. O grupo estava disposto a emprestar US$ 15 milhões ao Tangará, numa época em que o dólar estava a R$ 4. Mas, para isso, Birmann precisava de uma anuência da Previ (do Banco do Brasil), que tinha 49% do negócio.

"Na conversa com a Previ, me pediram para inverter os papéis. Assim, eu ficaria com 49%, eles com 51%. Daí fiz a maior besteira da minha vida: fiquei ofendido com isso”, afirma. “Se fosse hoje, topava na hora”, complementa.

Posteriormente, em 2013, o fundo americano GTIS comprou o projeto, concluiu as obras e inaugurou o hotel em 2017, sob administração de um grupo alemão.

Após a crise, Birmann aprendeu a importância de ser enxuto. De 300 funcionários, passou a apenas 20.

E, ironias do destino, hoje ele mesmo ocupa um escritório bem menor, de apenas 100 metros quadrados -- no próprio B32.