Foi dada a largada para o que promete ser o maior e mais competitivo leilão dos chamados CEPACs, os Certificados de Potencial Construtivo, emitidos pela Prefeitura de São Paulo. Em jogo: a Faria Lima, a região mais valorizada para escritórios da cidade — e com escassez de novos espaços.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) aprovou o certame de até 218,5 mil Cepacs para a região, com valor mínimo individual de R$ 17 mil, o que deve levar a arrecadação a pelo menos R$ 3,8 bilhões.

No mercado, no entanto, a expectativa é que esse valor fique ainda acima, pois a competição deve ser acirrada. Em vez de fatiar a oferta, a Prefeitura de São Paulo colocou à venda todo o estoque de metros quadrados que ainda tinha à disposição pela lei aprovada no ano passado para a Operação Urbana Faria Lima.

Se a lei não for alterada, esse será o último leilão de Cepacs para a região — ou seja, essa pode ser a última oportunidade para construir na região com aumento de potencial construtivo.

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O instrumento dos Cepacs permite que construtoras ultrapassem os limites tradicionais de construção da área delimitada pela Operação Urbana, mediante a compra desses certificados. Dessa forma, a Prefeitura obtém os recursos necessários para executar os projetos públicos previstos no plano da, que inclui melhorias urbanas, infraestrutura e programas sociais.

Para se ter ideia do tamanho do certame, a oferta é equivalente a quase 10% de todos os metros quadrados que já foram a mercado via Cepacs desde 1994. Até hoje, tinham sido captados R$ 3,1 bilhões em leilões anteriores. O último, em 2021, quando a pandemia tinha esvaziado os escritórios, micou e arrecadou apenas R$ 180 milhões.

A Prefeitura de São Paulo protocolou o documento da oferta atual de Cepacs em maio e afirmou que o montante arrecadado seria direcionado para investimentos em habitação popular, infraestrutura e equipamentos públicos no conjunto formado por Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro.

A Operação Urbana Faria Lima abrange um perímetro estratégico da cidade, incluindo as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Pedroso de Moraes e Juscelino Kubitschek. Com a promulgação de lei em julho de 2024, o perímetro foi expandido para incluir o Complexo Paraisópolis, autorizando um aumento de 250 mil metros quadrados em área de construção adicional.

Este aumento tornou viável a emissão da nova oferta de Cepacs , considerando que o estoque de áreas para construção extra já estava esgotado, após a venda de mais de 2,2 milhões de metros quadrados desde o início da operação.

Em março de 2025, a Prefeitura publicou um decreto regulamentando a nova legislação e detalhando procedimentos para investidores e incorporadores, atualizando o cálculo da área adicional permitida e a quantidade de Cepacs .

Entre as obras já realizadas com os recursos da Operação Urbana. Entre elas, estão o Conjunto Habitacional Real Parque (etapas 1 e 2), o Conjunto Coliseu, a revitalização do Largo da Batata e intervenções nos túneis Max Feffer e Jornalista Fernando Vieira de Mello.

A infraestrutura, segundo a gestão, de transporte também foi ampliada, com implantação de ciclovias na Faria Lima, construção da ciclopassarela Jornalista Erika Sallum e prolongamento da Avenida Faria Lima até a Avenida Hélio Pelegrino.

O que são CEPACs

Os CEPACs são Certificados de Potencial Adicional de Construção. Eles funcionam como títulos emitidos pelo poder público municipal ou distrital para viabilizar investimentos urbanos em áreas previamente definidas como Zonas Especiais de Interesse Urbanístico (ZEIUs), geralmente dentro de um projeto chamado Operação Urbana Consorciada (OUC).

Como funcionam os CEPACs

O que eles representam:

Um CEPAC dá ao comprador o direito de construir além dos limites básicos estabelecidos pelo plano diretor — por exemplo, aumentando o número de andares, a área construída ou alterando o uso do imóvel (como de residencial para comercial), mediante contrapartida financeira.

Quem emite:

São emitidos pelo poder público, geralmente por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo, com a operação financeira estruturada e coordenada por instituições como a Caixa Econômica Federal, sob fiscalização da CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Como são vendidos:

Podem ser leiloados em mercado primário (diretamente pelo poder público) ou negociados no mercado secundário como valores mobiliários, de forma similar a ações ou debêntures.

Para que servem os recursos:

O dinheiro arrecadado com a venda dos CEPACs deve ser usado exclusivamente em obras de infraestrutura urbana na própria região da OUC — como melhorias em mobilidade, habitação, saneamento e áreas verdes.