Acontece no Brasil e no mundo todo: quem compra um imóvel compromete uma boa parte da renda nessa aquisição. Em alguns países menos, em outros mais. O acesso ainda restrito à moradia própria está gerando uma "epidemia do aluguel", como define o CEO Global do Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute), Gustavo Favaron.

O orçamento sofre menos, mas ainda apanha, já que a locação de um imóvel também está ficando mais cara — e a tendência é que os preços continuem subindo, afirma o executivo.

No Brasil, até outubro de 2025, o índice FipeZap registrou uma alta acumulada superior a 10% nos preços de locação nos últimos 12 meses, enquanto a inflação medida pelo IPCA ficou em 4,68% no mesmo período. O preço mediano de um apartamento de um quarto em Nova York, por exemplo, supera US$ 4,4 mil por mês, o dobro da média nacional dos Estados Unidos, segundo o índice da Zillow, empresa de pesquisa que acompanha a variação de preços de aluguéis em diferentes regiões do país.

“Os EUA acumulam um déficit habitacional de quatro milhões de unidades. A pressão pós-pandemia, somada à inflação dos últimos anos e à elevação das taxas de juros, empurrou famílias de classe média para a beira da inviabilidade financeira”, explica Favaron.

Congelamento de aluguéis

Congelar os aluguéis por quatro anos foi uma das promessas de campanha que ajudou a eleger o novo prefeito de Nova York, Zohran Mamdani. O discurso político focado no enfrentamento da crise habitacional não é novo e ganha força toda vez que a população perde poder aquisitivo.

Mas para o CEO do GRI Institute, congelar aluguéis é uma intervenção agressiva para um mercado como o imobiliário, um dos mais regulados e sensíveis do mundo.

Os aluguéis disparam porque a oferta de imóveis está em baixa. E se os preços são congelados, a tendência é que ela diminua mais ainda, fazendo o aluguel encarecer lá na frente. Essa é a conclusão é de um levantamento inédito do GRI que analisou mais de 40 pesquisas publicadas entre 2020 e 2025.

O estudo identificou esse mesmo padrão em diferentes países. Quando os preços são congelados por um tempo, os aluguéis novos recuam entre 3% e 10%. Mas a oferta de imóveis para locação também cai, e em maior intensidade, de 10%, até 50%. Em paralelo, lançamentos imobiliários encolhem de 6% a 8%.

Resultado: quando acaba o período de aluguéis congelados, os preços voltam a subir, e ficam de 6% a 8% mais altos do que estavam antes do congelamento.

Conclusão do estudo tem exemplos reais

Em Berlim, na Alemanha, a lei Mietendeckel, aprovada em 2020, derrubou os preços dos aluguéis, mas reduziu a oferta de imóveis em até 70%, segundo o Instituto Alemão de Pesquisa Econômica (DIW). A regra foi revogada no ano seguinte, e os preços não demoraram nada para voltar subir.

Na Catalunha, na Espanha, o controle adotado também em 2020 causou retração de 20% nos novos contratos de aluguel e encolhimento de 10% no estoque de moradias. Dois anos depois, quando o controle foi revogado, os valores retornaram ao patamar anterior. Em St. Paul, nos Estados Unidos, o reajuste do aluguel ficou limitado a 3% por seis meses e a consequência disso foi uma queda de nada menos que 80% nos lançamentos imobiliários.

“O padrão se repete: queda inicial dos preços, retração da oferta e novo aumento no médio prazo”, diz Gustavo Favaron.

Quem fica não quer sair, quem está fora não entra

O estudo também concluiu que o congelamento de preços altera a dinâmica do mercado como um todo. Quem já tem contrato de aluguel vigente, quando o preço é congelado, tende a permanecer mais tempo no imóvel, protegido pelos preços travados. Por outro lado, famílias que buscam um novo contrato enfrentam escassez de opções e exigências mais rígidas por parte dos proprietários.

“Cria-se um mercado segmentado: de um lado, inquilinos protegidos; do outro, uma disputa crescente por imóveis disponíveis”, afirma Favaron. A consequência é o agravamento da desigualdade de acesso à moradia, sobretudo para famílias de baixa renda.

No longo prazo, a rentabilidade limitado dos contratos de aluguel também compromete a qualidade do estoque habitacional. Muitos proprietários reduzem investimentos em manutenção, o que contribui para a deterioração urbana, principalmente em áreas mais vulneráveis.

Nesses locais, aumentam os aluguéis informais, o que contribuiu com uma alta rotatividade e até o esvaziamento de bairros centrais.

Problema real, solução nem tão eficiente

“O debate sobre moradia acessível é urgente”, diz Favaron. “Mas congelar preços não resolve o problema, apenas o transfere no tempo e para outros grupos sociais".

A pesquisa conclui que políticas mais eficazes passam por estímulos à oferta e à diversidade habitacional. Entre as alternativas sustentáveis estão a revisão de zoneamentos urbanos, incentivos para a construção de habitações acessíveis para aluguel e parcerias público-privadas.

“A resposta está no planejamento urbano e no investimento coordenado entre o setor público e privado”, afirma Favaron. “Quando se estimula o investimento — e não se impõe barreiras — o mercado tende a responder com mais diversidade, qualidade e equilíbrio", opina.