Imagine acordar de manhã e encontrar sua sala molhada por uma goteira insistente vinda do andar superior. Parece pesadelo, mas é realidade para muitos brasileiros que vivem em apartamentos. O pior? Muita gente não sabe como agir nessas situações e acaba perdendo tempo, dinheiro e paciência. A boa notícia é que existem caminhos legais e práticos para resolver esse problema de forma civilizada.

A questão das infiltrações entre apartamentos vai muito além do simples incômodo. Pode causar danos estruturais graves, problemas de saúde relacionados ao mofo e até desvalorização do imóvel. Por isso, saber como proceder é fundamental para qualquer morador de edifício.

O que diz a lei

O Código Civil brasileiro é bem claro quanto aos direitos de vizinhança. O artigo 1.277 estabelece que você pode exigir que cessem as interferências prejudiciais vindas da propriedade vizinha. Quem causa dano a outrem, por ação ou omissão, fica obrigado a reparar o prejuízo, conforme determinam os artigos 186 e 927.

A responsabilidade varia conforme a origem do problema. Se a infiltração vem de tubulações ou impermeabilização do apartamento de cima, o proprietário dessa unidade deve arcar com todos os custos. Já se o vazamento tem origem em colunas ou áreas comuns, a responsabilidade é do condomínio.

Em imóveis alugados, a situação pode ser mais complexa. Se o dano decorre de reforma feita pelo inquilino, ele responde pelos prejuízos. Caso contrário, a obrigação recai sobre o proprietário do imóvel.

Como identificar vazamento

Reconhecer os sinais de vazamento precocemente pode evitar danos maiores:

• Manchas amareladas ou escuras no teto, especialmente próximas a banheiros e cozinhas do andar superior
• Gotejamento constante ou intermitente, que pode intensificar após o uso de chuveiros ou torneiras pelos vizinhos de cima
• Descascamento da tinta ou reboco úmido nas paredes próximas ao teto
• Odor de mofo ou umidade excessiva em determinados cômodos
• Formação de bolhas na pintura do teto, indicando acúmulo de água entre as camadas
• Ruídos de pingos ou água escorrendo dentro das paredes, especialmente durante a madrugada

Quem deve arcar com o prejuízo

A definição da responsabilidade financeira depende da origem técnica do problema. Se comprovada negligência do proprietário da unidade superior, este deve arcar com todos os custos de reparo e indenizar o vizinho prejudicado.

Para redes horizontais - aquelas internas ao apartamento -, como tubulações de banheiro, cozinha ou impermeabilização de áreas molhadas, a responsabilidade é exclusiva do proprietário da unidade causadora do dano.

Já para redes verticais e áreas comuns, incluindo colunas principais de água e esgoto, lajes estruturais e impermeabilização coletiva, o condomínio assume a responsabilidade pelos reparos e eventuais indenizações aos moradores afetados.

Existe ainda a possibilidade de acionar a construtora, caso o edifício esteja dentro do prazo de garantia de cinco anos para problemas estruturais que causem infiltrações.

Saiba como agir

O primeiro movimento deve ser sempre a documentação completa do problema. Tire fotos detalhadas, grave vídeos mostrando a extensão dos danos e anote datas, horários e evolução da situação. Essa documentação será fundamental em qualquer negociação ou processo judicial.

Em seguida, comunique formalmente o síndico e o vizinho responsável. O síndico pode atuar como mediador e orientar sobre procedimentos internos do condomínio. Com o vizinho, mantenha sempre um tom cordial - muitas vezes ele pode não ter conhecimento do vazamento.

A contratação de vistoria técnica é uma etapa crucial do processo. Um engenheiro ou técnico especializado pode identificar a origem exata da goteira e emitir laudo técnico, documento que comprova responsabilidades e embasa acordos ou ações judiciais. Profissionais utilizam equipamentos como câmeras termográficas e medidores de umidade para localizar vazamentos sem quebrar paredes.

Busque sempre uma solução amigável primeiro. Negocie prazos para reparos e formalize acordos por escrito, com ciência do síndico. Caso não haja cooperação, reúna toda a documentação e busque orientação jurídica para ações que podem incluir obrigação de fazer o reparo e indenização por danos materiais e morais.