Adquirir um imóvel é uma grande conquista, mas muitos compradores não sabem que sua propriedade pode estar condicionada a uma cláusula resolutiva. Essa condição, quando registrada na matrícula, pode comprometer a segurança jurídica da posse até que seja oficialmente cancelada — o que exige um procedimento formal e bem documentado.

O que é uma cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva é uma condição inserida em contratos de compra e venda de imóveis que determina o seguinte: se o comprador não cumprir determinada obrigação — geralmente, pagar integralmente o preço —, o contrato pode ser desfeito automaticamente. Quando essa cláusula é registrada na matrícula do imóvel, ela torna a propriedade juridicamente “resolúvel”.

Na prática, isso significa que, enquanto a condição estiver em aberto, o imóvel pode voltar ao vendedor se o comprador não cumprir o que foi acordado. Esse tipo de cláusula confere ao vendedor uma garantia legal de retomada do bem em caso de inadimplência.

O que diz a lei

O cancelamento dessa cláusula está previsto na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que exige a comprovação da quitação da obrigação resolutiva ou a apresentação de uma decisão judicial. O Código Civil também disciplina o tema, reconhecendo os efeitos jurídicos da condição resolutiva.

A lei protege tanto o vendedor quanto o comprador ao exigir um processo claro, com comprovação documental ou ordem judicial para que a cláusula seja retirada da matrícula do imóvel.

Como fazer o trâmite

1. Via extrajudicial (no cartório):
É possível quando o comprador possui documentos que comprovem a quitação da obrigação, como:

• Termo de quitação assinado pelo vendedor com firma reconhecida
• Notas promissórias quitadas e assinadas
• Recibos com identificação das parcelas pagas

Além disso, é necessário apresentar requerimento formal solicitando a averbação do cancelamento e a procuração, caso o pedido seja feito por representante.

2. Via judicial:
Quando o comprador não consegue comprovar a quitação por meio documental, será necessário entrar com uma ação judicial. Se o juiz reconhecer que a obrigação foi cumprida, expedirá um mandado de cancelamento, que deverá ser levado ao cartório.

Cuidados

Um erro comum é acreditar que a quitação informal basta para garantir a remoção da cláusula resolutiva. Pagamentos realizados sem recibos assinados ou transferências bancárias não identificadas podem não ser aceitos como prova.

É fundamental manter toda a documentação em ordem desde o início do contrato, inclusive os comprovantes de cada parcela paga, com assinatura e reconhecimento de firma. Essa organização pode evitar a necessidade de recorrer ao Judiciário.

Como agir corretamente

Negociar com o vendedor para obter o termo de quitação formal, ainda durante o pagamento das últimas parcelas, é uma atitude prudente. Solicite que ele assine o documento e reconheça firma imediatamente após a quitação, facilitando o processo no cartório.

Outra estratégia é registrar em contrato que a quitação total obriga automaticamente o vendedor a fornecer o termo para cancelamento, sob pena de multa contratual ou outras medidas.

O que você deve considerar

Se você pretende vender, financiar ou doar o imóvel no futuro, o cancelamento da cláusula resolutiva é indispensável. Enquanto ela estiver ativa, o imóvel será visto como juridicamente instável, o que dificulta transações e limita o acesso a crédito.

A matrícula livre de ônus registra a plena propriedade do bem e transmite mais segurança para todas as partes envolvidas, inclusive compradores futuros e instituições financeiras.