Em 2020, a última casa na orla do Leblon, o bairro mais caro do Brasil, foi vendida e virou um pequeno prédio de alto padrão. A construção, espremida entre dois prédios, não esbanjava luxo. O terreno tinha 326 metros quadrados e pertencia a uma proprietária que, em 2011, dizia que não venderia sua casa por "dinheiro nenhum".

O que aconteceu no Rio de Janeiro se reflete em outros tantos bairros espalhados pelo Brasil que sofrem o efeito da expansão do mercado imobiliário. Ao sobrar apenas uma única casa cercada por inúmeros edifícios, o espaço deixa de poder ser aproveitado por incorporadoras que planejam construir verdadeiros conglomerados urbanos. Também pensando nisso que a Bioma, que se propõe ser uma incorporadora de nicho, entendeu como entrar no concorrido mercado imobiliário de São Paulo.

Os projetos, todos chamados CASA VERTICAL, estão localizados na Zona Oeste de São Paulo, nos bairros da Vila Madalena, Perdizes e Alto da Lapa, e são assinados pelo escritório de arquitetura Perkins & Will. O tamanho dos apartamentos varia entre 60 até 240 metros quadrados. Eles estão implantados em terrenos pequenos, que não passam de 900 metros quadrados. Os apartamentos variam de 700 mil a 5 milhões de reais.

Marcelo Yazaki, sócio da Bioma, afirma que, por se tratarem de terrenos pequenos, a negociação costuma ser mais tranquila. "Basicamente, se for um terreno sem possibilidade de expansão (ou seja, se não for possível adquirir vizinhos para formar uma área maior), é muito provável que este terreno não esteja no radar das médias e grandes incorporadoras. Logo, é um terreno que tem menor competição na aquisição. Isso por si só facilita bastante a negociação, uma vez que geralmente estou competindo com poucos ou nenhum outro comprador. Adicionalmente, se o dono do terreno já foi abordado no passado e preferiu não vender, agora ele 'sobrou', e seu terreno tem menor valor para o mercado, o que também facilita o processo de negociação", explica.

Para o projeto, a Bioma consegue aproveitar terrenos de até 500 metros quadrados. Para efeito de comparação, uma grande construtora costuma utilizar um terreno com no mínimo 2 mil a 3 mil metros quadrados em bairros menos nobres. Henrique De Geroni, também sócio da empresa, afirma que seria possível aproveitar terrenos até menores caso as regras de ocupação do solo não fossem tão rígidas. "Já fizemos projeto de edifício com 14 apartamentos e vagas para todos em um terreno de 288 metros quadrados. O determinante, neste caso, é a testada do lote [parte anterior do imóvel], que deve ter pelo menos 10 metros de comprimento", diz.

Os terrenos, em sua maioria, foram ou são ocupados por casas. Alguns funcionavam como ponto comercial, outros como residenciais.

A disputa por terrenos em São Paulo

Conseguir um terreno no centro expandido de São Paulo está cada vez mais concorrido. A unificação (ou remembramento) de áreas para formar lotes maiores é algo comum no mercado imobiliário. Afinal, é de se imaginar que um pequeno lote com uma residência, sozinho, não seja capaz de permitir a verticalização e a construção de empreendimentos maiores.

Rafael Castelo, professor de Engenharia Civil da FEI (Fundação Educacional Inaciana), explica que um passo fundamental na incorporação imobiliária é a aquisição e formação de lotes, que juntos permitam a construção de empreendimentos imobiliários maiores. "Esse processo se dá ainda pelo trabalho de negociação e convencimento de diversos proprietários a venderem seus lotes e assim, um a um", diz. Armando Rovai, professor de Direito Imobiliário da Universidade Presbiteriana Mackenzie, afirma que grandes incorporadoras costumam ter agentes especializados para procurar terrenos vazios em uma mesma localidade. Mas, seja por motivos familiares ou motivos de sucessão, não é incomum que apenas uma casa não aceite a proposta das incorporadoras.

Grande incorporadoras têm um processo longo, que pode variar entre um a cinco anos de sucessivas aquisições de terrenos de uma quadra, até formarem um terreno que considerem minimamente viável para incorporação e construção. Após a aquisição destas áreas, os terrenos são unificados formalmente em um processo administrativo na Prefeitura e no Cartório de Registro de imóveis.

Conceito intimista

A CASA VERTICAL, projeto da Bioma, tem a ideia completamente oposta a dos condomínios de studios de menos de 30 metros quadrados. Em conversa com a EXAME, os sócios afirmam que o objetivo é que poucas famílias vivam nos edifícios, que não têm mais que oito andares. O propósito do projeto é oferecer uma um lar para as famílias. Por isso, o menor apartamento não tem menos que 60 metros quadrados.

O projeto é a recriação das antigas vilas operárias do século XX e foi criado pelo Douglas Tolaine da Perkins & Will. "Desta forma, propusemos uma nova dimensão para este produto, aperfeiçoando as condições e demandas atuais. Aliamos a flexibilidade de tipologias residenciais que se encaixam perfeitamente em terrenos estreitos espalhados pela cidade, sendo sua maioria com apenas 10 metros de frente. Mesmo com estas limitações, mantivemos o alto padrão de qualidade e espaços generosos para uma residência familiar confortável", afirma e Geroni.