Vacância em baixa, preço médio em alta e absorção líquida superando o novo estoque.

O cenário do mercado de galpões é de boas notícias, segundo estudo da consultoria Jones Lang LaSalle (JLL) sobre o primeiro trimestre de 2025. Isso, sobretudo, devido ao segmento de varejo e e-commerce, que continua predominando. Fora do eixo São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, por exemplo, a Shopee é a maior locatária de galpões.

Apesar da recente expansão do setor de e-commerce para estados fora deste eixo, todo o território nacional sentiu o impacto expressivo do crescimento de empresas como Mercado Livre, Shopee, Magazine Luiza, Amazon, Via Varejo, Shein e Americanas s.a.

ANÁLISE: A disputa se acirrou no e-commerce – e o Mercado Livre subiu o tom

Se fora do eixo Rio, São Paulo e Minas Gerais quem predomina é a Shopee, no território paulista e brasileiro como um todo quem desponta é o Mercado Livre.

A empresa mantém 64% de sua operação concentrada no estado de São Paulo. Quando somados Minas Gerais e Rio, essa concentração atinge 78% dos seus espaços. Fora desse eixo central, a Bahia se destaca como o estado com maior ocupação da empresa, representando 6% dos 2,7 milhões de metros quadrados utilizados pela companhia e 20% de todo o estoque logístico baiano.

A distribuição atual do mercado de galpões logísticos revela uma clara transformação no setor. Para o Brasil, o comércio e varejo — incluindo e-commerce — lideram com 33% das áreas ocupadas, seguidos pela indústria com 30% e pelos operadores logísticos com 26%.

Esta configuração apresenta variações regionais significativas: fora do eixo Rio, São Paulo e Minas Gerais, a distribuição é de 34% para comércio e varejo, 24% para indústria e 26% para operadores logísticos. Enquanto isso, no eixo, os números são 33%, 31% e 21%, respectivamente.

“Essa nova configuração evidencia uma transição importante no mercado. Os operadores logísticos, que anteriormente dominavam o setor [representados por empresas como DHL, ID Logistics, Solistica e Grupo Luft] hoje ocupam a terceira posição, tendo sido superados não apenas pelo comércio (especialmente e-commerce), mas também pelo segmento industrial”, afirma André Romano, gerente da divisão Industrial e Logística da JLL.

Esta reorganização setorial, consolidada desde meados de 2021, reflete as mudanças estruturais nas dinâmicas de consumo e distribuição no mercado brasileiro.

Sinais de maturação

No entanto, há sinais de que o mercado está entrando em uma fase de maturação após o período de expansão acelerada logo após a pandemia.

Embora ainda exista espaço para crescimento na demanda, o panorama atual de juros elevados afeta o setor. Isso acontece com o encarecimento de projetos de construção, reduzindo a atratividade do investimento imobiliário frente a alternativas financeiras mais rentáveis no curto prazo. Além disso, impacta também o poder de consumo da população, já que uma parcela significativa das vendas no Brasil depende de financiamento e parcelamento.

“O crescente endividamento dos brasileiros sugere uma possível moderação no consumo nos próximos trimestres. Esse cenário pode, efetivamente, desacelerar o ritmo de expansão do setor imobiliário logístico, particularmente no segmento de e-commerce” afirma André Romano.

No entanto, o especialista afirma ser importante considerar que o setor demonstrou notável resiliência e capacidade de adaptação desde 2021, e fatores estruturais como a contínua digitalização do varejo e a necessidade de modernização das cadeias logísticas podem sustentar um crescimento mais moderado, porém consistente, mesmo em um ambiente econômico desafiador.

O estado de São Paulo tem 46% de todo o estoque projetado para 2025. Enquanto isso, Santa Catarina tem 11,9%, Pernambuco tem 7,8% e Minas Gerais, 7,6%. Ao todo, devem ser quase 3 milhões de metros quadrados neste ano. Esse valor vai se somar aos 34,4 milhões de metros quadrados em estoque dos alpões de alto padrão.

Com isso, nos últimos cinco anos, a oferta anual desses espaços mais que dobrou de tamanho. Antes da pandemia, 1 milhão de metros quadrados por ano era ofertado por ano.