Após alguns impasses, a Prefeitura de São Paulo realizou, nesta terça-feira, o primeiro leilão da sexta — e uma das últimas — distribuição de títulos de Cepacs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. Dos 164,5 mil Cepacs ofertados, apenas 94,8 mil foram comprados (57,6%), totalizando R$ 1,6 bilhão.

O preço dos títulos ficou em R$ 17,6 mil, sem ágio, mostrando que, apesar do forte interesse, o preço inicial do leilão já era elevado e não comportava muito prêmio. Apesar de alguns gestores apontarem que o leilão podia ser disputado e até "uma carnificina", especialistas do setor vinham defendendo que um prêmio muito elevado não traria retorno aos compradores, considerando os custos já elevados para construir na região.

Durante o leilão desta terça, que durou cerca de 15 minutos, houve uma oferta de R$ 45 mil, mas também uma de R$ 0,15. Com isso, o valor final ficou estacionado no valor mínimo previamente estipulado.

Os recursos obtidos serão destinados principalmente para investimentos em habitação popular, infraestrutura e construção de equipamentos públicos no Complexo Paraisópolis. Este é o maior leilão de Cepacs da história recente da cidade de São Paulo, correspondendo a cerca de 75% do estoque autorizado total de 218,5 mil títulos.

A prefeitura prometeu que haverá um segundo leilão dessa distribuição, mas a questão é se haverá estoque do total de 250 mil m².

Trata-se da chance para que donos de terrenos na região da avenida Hélio Pelegrino ao Largo da Batata possam expandir seus empreendimentos. A identidade dos compradores dos Cepacs é mantida sob sigilo por lei, e as áreas onde serão utilizados também permanece incerta até que ocorra a vinculação dos títulos às regiões.

“Hoje compraram os títulos, só que não sabemos em que território o comprador vai vincular. Tem locais em que um título compra dois metros e meio. Em outros, é preciso dois Cepacs para comprar para um metro. Então, só depois que todos protocolarem o pedido de vinculação é que vamos saber quantos metros foram consumidos. A expectativa é que em um mês já vamos saber quanto do estoque foi consumido”, explica Adriana Batista, especialista na aprovação de grandes empreendimentos e referência na legislação da OUCFC.

Impasse às vésperas

Poucos dias antes do leilão, um susto. A Justiça de São Paulo concedeu uma liminar suspendendo um item previsto na revisão da lei da OUCFL. A revisão, aprovada 2024, criou uma regra que determina que os títulos utilizados em imóveis localizados no entorno de eixos de transporte tenham um aumento gratuito — isento de impostos — de 30% na sua conversão em potencial construtivo.

“Você pode construir 30% a mais de área comprando determinado número de Cepacs. Sem este desconto na equivalência, seria necessário comprar mais títulos para construir o volume de área previsto anteriormente, o que encareceria muito a operação”, explica o presidente da CBRE, Adriano Sartori.

A liminar foi concedida na sexta-feira à noite. No sábado de manhã, o prefeito Ricardo Nunes informou em nota que o leilão estaria mantido. Na segunda-feira à noite, a confirmação de que o certame aconteceria: o desembargador considerou não haver inconstitucionalidade e mandou prosseguir com o leilão com os 30% nos eixos.

O horizonte, que já estava nebuloso, fica ainda mais — com esta segunda-feira, 17, sendo decisiva para o leilão. Para os mais pessimistas, a praça pode ser adiada. Mas há quem opine que, caso a liminar seja derrubada, ele deve acontecer sem maiores problemas.

O histórico dos leilões  

O primeiro leilão de Cepacs da Faria Lima aconteceu em 2004, com lance inicial de R$ 1,1 mil e sem ágio.

Por mais de uma década, os preços avançaram lentamente, até dispararem em 2019: o valor inicial subiu de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil, um ágio de 170%, na venda de 93 mil títulos e arrecadação de R$ 1,6 bilhão.

No leilão seguinte, em 2021, o preço inicial foi mantido, mas apenas 83% dos títulos ofertados foram vendidos — 10,3 mil unidades, somando R$ 183 milhões, sem ágio.