Entre os lançamentos imobiliários de São Paulo em 2024, predominaram apartamentos de dois dormitórios, sem vaga de garagem, localizados fora do centro expandido e longe das estações de Metrô.

O estudo da Urbit, divulgado com exclusividade pela Exame, mostra a tendência preocupante – e que sublinha uma fato preocupante, ainda que já conhecido: a falta de planejamento na expansão imobiliária na cidade.

“Embora o discurso urbano promova a ideia de que a habitação popular deve estar próxima ao transporte público, a realidade mostra que a maioria dessa produção está localizada em áreas periféricas”, afirma Fernando Souza, sócio-fundador da empresa especializada em inteligência territorial.

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Segundo o relatório, que usa dados da empresa Órulo, 49% da oferta da cidade de São Paulo está localizada até 800 metros de uma estação de Metrô, VLT ou Trem. No caso de apartamentos de alto padrão, 79% estão próximos às estações. No segmento econômico, esse número cai para 39%.

O levantamento também destaca que 77% dos apartamentos lançados em 2024 não possuem vaga para automóveis, e que os imóveis estão ficando mais compactos, com a média de área reduzida para 44 metros quadrados, uma diminuição de dois metros em relação a 2023.

E mesmo com a redução de espaço, piora da localização e falta de garagem, os preços subiram: preços médios aumentaram 11% e o ticket médio por unidade cresceu 5%, refletindo a valorização do mercado. Atualmente, o preço médio é de R$ 9.826 por metro quadrado, com ticket de R$ 493 mil por unidade.

Predominância do segmento econômico

O mercado residencial de lançamentos de São Paulo foi majoritariamente voltado ao segmento econômico, que representou 68% das unidades. Observou-se também uma redução da oferta no centro expandido, o que pode indicar a crescente dificuldade na aquisição de terrenos no centro expandido para o segmento econômico em larga escala.

De acordo com o relatório, a situação leva as empresas a buscar terrenos maiores, localizados fora ou nas bordas do centro expandido, e a desenvolverem produtos mais compactos e com preços mais acessíveis para viabilizar os empreendimentos.

O segmento de médio padrão, de R$ 351 mil a R$ 700 mil, representou 21% dos lançamentos, com 10,5 mil unidades ofertadas. Metade dessa oferta foram estúdios dentro do centro expandido, com preço de R$ 16 mil por metro quadrado e ticket médio de R$ 440 mil.

Nesse segmento, unidades de 3 dormitórios representam apenas 4% da oferta, a maioria com 1 vaga, ticket médio de R$ 637 mil e preços de R$ 9.300 por metro quadrado.

Já o lançamento de unidades de altíssimo padrão, acima de R$ 1,5 milhão, representou 5% do total. O ticket médio dos apartamentos ofertados nesse segmento foi de R$ 3,2 milhões e o preço médio por metro quadrado ficou em R$ 18 mil. Os três principais bairros com maior oferta de imóveis no centro expandido foram Vila Prudente (77%), Granja Julieta (9%) e Santa Marina (8%)

O relatório examina os lançamentos de 2024, com posição de vendas até o primeiro trimestre de 2025, analisando a distribuição territorial, a proximidade com o transporte público e a presença de vagas.