A ação de despejo é um procedimento judicial movido pelo proprietário de um imóvel contra o inquilino, com o objetivo de retomar a posse do bem, geralmente por conta de descumprimento de obrigações contratuais, como a falta de pagamento do aluguel.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as relações entre locadores e locatários, e estabelece as condições sob as quais o proprietário pode solicitar o despejo.
Segundo a legislação, o inquilino deve cumprir com suas obrigações, especialmente o pagamento do aluguel e encargos da locação, e o locador tem o direito de retomar o imóvel caso o contrato seja violado. No entanto, a lei também garante uma série de direitos ao mesmo, como prazos para regularizar a situação e se defender em juízo.
Entenda melhor o assunto e veja como cobrar seus direitos.
Como funciona uma ação de despejo?
Após o dono do imóvel ingressar com um pedido no Judiciário, o inquilino é notificado da cobrança de pagamento. Se este não cumprir as condições estabelecidas, o juiz pode determinar a retomada do imóvel. Durante o processo, a justiça pode solicitar o pagamento das dívidas pendentes ou estabelecer prazos para a resolução do impasse.
Dependendo da situação, a ação pode ser mais simples, como no caso da falta de pagamento de aluguel, ou mais complexa, envolvendo outras questões contratuais. O juiz, após avaliar as evidências apresentadas, pode determinar a desocupação do imóvel e, se necessário, solicitar a presença de um oficial de justiça para realizar a remoção do inquilino.
Quais os requisitos para entrar com uma ação de despejo?
Para ingressar com uma ação de despejo, o proprietário deve observar alguns requisitos legais, como:
- Contrato de locação válido: O imóvel deve estar formalmente alugado, com contrato assinado por ambas as partes;
- Comprovação da inadimplência ou descumprimento: Para a falta de pagamento, por exemplo, é necessário apresentar provas de que o aluguel e encargos não foram quitados no prazo;
- Notificação prévia ao inquilino: Antes de iniciar a ação, o proprietário deve formalizar a notificação, concedendo ao inquilino a chance de regularizar a situação, caso aplicável;
- Demonstração da violação do contrato: Quando o despejo se baseia em outras razões, como uso indevido ou necessidade de reparos urgentes, é preciso apresentar provas do descumprimento do acordo.
Tipos de ação de despejo
A ação de despejo pode ser movida por diversas razões, cada uma com características e exigências específicas. Confira as principais:
Por falta de pagamento
Esta é a forma mais comum de despejo. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e demais encargos, como taxas de condomínio e IPTU, o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel. A lei permite que o inquilino tenha um prazo de 15 dias após a notificação para regularizar a dívida. Caso não pague, o processo de despejo pode ser iniciado.
Por uso próprio
O proprietário pode pedir o despejo caso tenha a intenção de utilizar o imóvel para fins pessoais, ou seja, para morar nele ou em benefício de familiares. Neste caso, o locador deve provar a necessidade de uso próprio, e o inquilino tem direito a um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel.
Por permanência
Quando o contrato de locação termina e o inquilino se recusa a desocupar o imóvel, o proprietário pode entrar com a ação de despejo por permanência. Nesse tipo de processo, o locador não precisa justificar a falta de pagamento, apenas que o contrato foi encerrado e o imóvel precisa ser devolvido.
Por reparos urgentes
Caso o imóvel necessite de reparos urgentes que não podem ser realizados com o inquilino ocupando o espaço, o proprietário pode pedir o despejo. Neste caso, o locador precisa comprovar que as obras são essenciais para a segurança ou habitabilidade do imóvel.
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
O tempo de duração da ação pode variar de acordo com a complexidade do caso e a quantidade de recursos envolvidos. Processos simples, como a falta de pagamento, podem ser resolvidos em alguns meses, enquanto casos que envolvem disputas mais complexas podem durar mais tempo.
O custo também depende do tipo de ação e dos honorários advocatícios, além de eventuais despesas processuais.Em média, uma ação de despejo pode levar entre 6 meses a 1 ano para ser finalizada, caso não haja recursos ou contestação excessiva.
Após quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
O proprietário pode iniciar uma ação de despejo após 30 dias de atraso no pagamento do aluguel, caso o inquilino não tenha regularizado a situação ou pago os encargos devidos.
Nesse período, o locador deve enviar uma notificação extrajudicial, concedendo um prazo para o pagamento. Caso o inquilino não cumpra o prazo estabelecido, o processo de despejo pode ser movido judicialmente, seguindo as etapas legais.
O que impede uma ação de despejo?
Vários fatores podem impedir ou retardar uma ação de despejo, sendo que muitos estão relacionados com os direitos do inquilino, a regularidade do processo e o cumprimento das exigências legais. Alguns dos principais motivos são:
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Irregularidade na notificação: Antes de mover uma ação de despejo, o proprietário deve enviar uma notificação formal ao inquilino, dando-lhe um prazo para regularizar a situação, geralmente 15 dias no caso de inadimplência. Se essa notificação não for feita corretamente (por exemplo, sem o uso de um meio legalmente reconhecido, como o aviso de recebimento), a ação pode ser considerada inválida ou ter que ser recomeçada.
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Contrato de locação com cláusulas inválidas ou ilegais: Se o contrato de locação contiver cláusulas ilegais ou contrárias à Lei do Inquilinato, isso pode impedir o despejo. Por exemplo, se o contrato estipula termos que ferem os direitos do inquilino ou se o locador não cumpre com suas obrigações (como fornecer um imóvel habitável), a ação pode ser contestada.
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Prazos para regularização: Em algumas situações, o inquilino pode ter um prazo maior para regularizar a situação antes do despejo ser efetivado. Por exemplo, na ação de despejo por uso próprio, o inquilino tem direito a um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel, o que pode impedir a execução imediata do despejo.
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Defesa do inquilino: O inquilino pode apresentar defesa no processo judicial, o que pode atrasar ou até impedir o despejo, caso o juiz aceite os argumentos apresentados, como o pagamento da dívida em atraso ou a contestação das razões para o despejo.
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Suspensão judicial: O juiz pode decidir suspender o processo de despejo, caso haja alguma irregularidade no processo ou caso o inquilino solicite tempo adicional para regularizar a situação ou apresentar defesa.
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Ação por reparos urgentes ou situações de emergência: Se o motivo do despejo for a necessidade de realizar reparos urgentes no imóvel, e o inquilino argumentar que essas reformas não são realmente urgentes ou são inviáveis enquanto o imóvel estiver ocupado, o juiz pode suspender a ação até que o caso seja melhor avaliado.
Quando a prefeitura pode despejar uma pessoa?
A prefeitura também pode despejar uma pessoa, mas apenas em situações específicas que envolvem a ocupação irregular de um imóvel público ou particular, geralmente relacionada a questões de ocupações ilegais ou desocupação de áreas de risco. Nesses casos, o despejo é realizado para garantir a ordem pública, a segurança e a integridade das pessoas.
Situações em que a prefeitura pode despejar:
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Ocupação de áreas públicas ou irregulares: Quando uma pessoa ocupa um imóvel público ou terreno pertencente ao poder público de forma ilegal, a prefeitura pode solicitar a desocupação. Isso ocorre, por exemplo, em casos de ocupações em áreas como praças, ruas, terrenos públicos ou prédios abandonados.
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Ocupação de áreas de risco: Em locais onde há risco de desabamento, enchentes ou outros perigos para a saúde e segurança dos moradores, como áreas de encostas ou margens de rios, a prefeitura pode ordenar a remoção das pessoas. Isso ocorre em conformidade com políticas de segurança e saúde pública.
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Reintegração de posse de imóveis particulares: Quando o imóvel é de propriedade de terceiros (pessoas físicas ou jurídicas), o proprietário pode solicitar o despejo por meio de uma ação judicial. Em algumas situações, a prefeitura pode ser chamada a intervir, especialmente em casos de reintegração de posse que envolvem o interesse público, como em áreas de preservação ambiental ou regiões urbanas com grande necessidade de regularização fundiária.
O que fazer se a prefeitura estiver tentando despejar uma pessoa?
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Defesa legal: Caso a pessoa seja notificada de uma possível ação de despejo, é fundamental que ela busque orientação jurídica. O advogado poderá verificar se o despejo é legal e se há alguma medida de defesa cabível, como a contestação da validade da ordem de despejo ou a busca por alternativas que garantam a permanência na área.
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Regularização fundiária: Se o despejo ocorrer devido à ocupação de um imóvel ou área pública, o morador pode tentar buscar um processo de regularização fundiária, que visa legalizar a ocupação de áreas e garantir direitos de moradia. Isso geralmente envolve o apoio da prefeitura e de organizações sociais.
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Buscar apoio social: Em muitas situações, as prefeituras possuem programas de assistência a pessoas que estão em situação de risco de despejo, principalmente em casos de áreas de risco ou em situação de vulnerabilidade social. O morador pode procurar a Secretaria de Assistência Social ou órgãos municipais que lidam com políticas de habitação e assistência.
A prefeitura é obrigada a dar outra casa para o cidadão?
Em relação à obrigação de fornecer uma casa para o cidadão, a resposta depende do contexto:
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Programas habitacionais: Se a pessoa se encontra em situação de vulnerabilidade social e foi despejada de uma área de risco ou imóvel público, a prefeitura pode ser obrigada a oferecer alternativas de moradia, especialmente se o despejo ocorrer sem que haja outra opção de habitação para a pessoa. Isso pode envolver o direcionamento para programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida ou programas locais de habitação de interesse social, dependendo das políticas públicas da cidade.
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Não é obrigação em casos de ocupações irregulares: No caso de ocupações irregulares em terrenos públicos ou privados que não envolvam risco ou vulnerabilidade, a prefeitura não é obrigada a fornecer uma nova casa. O morador pode ser removido e não ter direito a reassentamento, dependendo da situação. Entretanto, em muitos casos, os cidadãos podem buscar alternativas por meio de programas de regularização fundiária ou solicitando uma habitação no âmbito de políticas públicas de habitação popular.
Por que você deve saber disso?
Entender como funciona a ação de despejo é essencial tanto para proprietários quanto para inquilinos. Para o locador, é importante conhecer os direitos e procedimentos legais para garantir que sua propriedade seja devolvida em caso de inadimplência ou descumprimento do contrato.
Já para o inquilino, saber sobre os prazos e obrigações legais pode evitar surpresas e permitir que medidas corretivas sejam tomadas antes que o processo judicial seja necessário. A prevenção de um despejo envolve, portanto, o cumprimento das cláusulas contratuais, mas também o entendimento das normas que regem a relação locatícia, permitindo uma convivência mais tranquila e segura para ambas as partes.
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