Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), acompanha de perto as mudanças nos prazos de resgate das Letra Imobiliária Garantida (LIG). No dia 1º de fevereiro deste ano, o Conselho Monetário Nacional (CMN) pegou o mercado de surpresa quando aprovou, em uma reunião extraordinária, duas novas resoluções que alteram as regras para letras imobiliárias, como as próprias LIGs, além das Letras de Crédito Imobiliárias (LCI).

Na ocasião, o prazo mínimo de vencimento de ambas passou de 90 dias para 12 meses. A partir disso, bancos e incorporadoras começaram a se movimentar, alegando que os novos prazos poderiam diminuir a oferta dos títulos, aumentando o custo do crédito para o setor imobiliário.

Em agosto, o CMN publicou uma nova resolução baixando o prazo de vencimento das LCIs de 12 meses (360 dias) para 9 meses (270 dias). “Nós conversamos muito com o governo e o CMN baixou para 270 dias. Mas ainda não é o suficiente para que tenhamos um volume de LCIs importante”, comenta o presidente.

Ainda tentando reduzir mais ainda o prazo, hoje, a EXAME confirmou que bancos e donos de construtoras pediram ao governo que o CMN volte para os três meses (90 dias).

França apoia e acrescenta uma sugestão: “Se eles não quiserem reduzir o prazo tão drasticamente, pelo menos que faça assim, crie faixas de investimento. Analise o tamanho do volume investido pelo investidor e vai subindo de forma proporcional o período de vencimento.”

Confira a entrevista completa com Luiz França, presidente da Abrainc:

Historicamente, o crédito imobiliário no Brasil vem da poupança. Entretanto, números mostram que esse funding alternativo do mercado de capitais está crescendo. Queria entender mais sobre essa mudança no cenário do funding.

Luiz França: Nós já imaginávamos que isso iria acontecer. Há muitos anos sabemos que a caderneta de poupança não seria suficiente para suprir o crédito imobiliário. Lá atrás, quando eu fui presidente da Abecip, desenvolvi a LIG como instrumento alternativo, porque sempre soubemos disso. O mercado é muito maior do que a caderneta de poupança.

O que estamos vendo agora é que a poupança está perdendo participação de mercado. Para se ter uma ideia, em 2021, a participação da poupança era de 46%, agora está em 34%. Isso reflete os saques da poupança, que ocorrem por alguns motivos. Um deles é que ela não é atrativa com a Selic muito alta. No entanto, se a Selic ficar abaixo de 10%, a poupança se torna mais atrativa do que os fundos de varejo, por exemplo.

Hoje, os bancos não se limitam mais ao recurso da poupança. Eles têm captado dinheiro através do LCI. Então, não há um problema de falta de dinheiro, não é uma questão de liquidez. O problema é que esse dinheiro tem uma taxa de juros mais alta. As letras de crédito imobiliário exigem do cliente um percentual do CDI, ou seja, o custo de captação é superior ao da poupança.

Sobre as novas regras para as LCIs e LIGs, como vocês estão enxergando isso? O custo do crédito pode encarecer mais?

Com relação à LCI, há alguns meses, o prazo mínimo era de 90 dias, mas foi elevado para 360 dias. Conversamos muito com o governo e o CMN baixou para 270 dias. Mas ainda não é suficiente para que tenhamos um volume significativo de LCIs. Quanto mais captação você tiver, melhor será o custo.

Eu realmente defendo que o prazo tenha que ser de 90 dias. Fazendo o seguinte: criar uma matriz de volume de captação versus prazo. Assim, volumes de até R$ 100 mil teriam prazo de 90 dias, e aí o prazo aumentaria para volumes maiores. Muitas pessoas investem volumes pequenos, como R$ 5 mil ou R$ 10 mil, e não conseguem deixar o dinheiro aplicado por tanto tempo. Isso acaba reduzindo o número de investidores, o que naturalmente aumenta o custo de captação, refletindo na taxa para quem toma o crédito.

Se não quiser reduzir o prazo tão drasticamente, ao menos crie faixas de investimento. Analise o tamanho do volume e aumente o período de vencimento conforme o valor investido. Essa é uma sugestão que tenho dado com frequência, pois está no meio do caminho entre o que foi feito e pode gerar benefícios na captação.

Unindo esses dois fatores – a diminuição do funding da poupança e o aumento dos prazos para as LCIs, que elevam o custo do crédito – gostaria de saber se isso pode afetar os pequenos players no acesso ao crédito. Talvez os bancos se tornem mais seletivos?

No acesso ao crédito, não há problema, pois não falta dinheiro. Podemos dizer que falta dinheiro com custo mais baixo, mas sempre haverá recursos para financiar os projetos. Alguns bancos já indicaram que não vão mais financiar projetos com recursos da poupança, e buscarão outras fontes de recursos, o que pode encarecer um pouco, mas não faltará dinheiro. O problema não é o acesso ao crédito para as construtoras, mas sim o custo.

Em relação aos recursos direcionados do FGTS, eles não enfrentam problemas?

O FGTS é uma situação diferente, ele não enfrenta problemas. Inclusive, estamos aumentando o nível de emprego formal, o que tem elevado a captação do FGTS. A taxa do FGTS não muda em função de outros fatores, pois ele não depende de mecanismos externos de captação de recursos. Ele continuará cumprindo sua função muito bem delineada para a baixa renda, e o que precisamos garantir é que haja sustentabilidade para os próximos anos.

O aumento da representatividade dos fundings alternativos é visto como positivo? Afinal, o custo do crédito está mais alto.

O fato de haver outros tipos de funding é muito positivo. Antigamente, só contávamos com o custo da caderneta de poupança. Quando surgiu o crédito alternativo, abriu-se espaço para outros players. Ou seja, quanto mais ofertas de crédito existirem, mais atraente fica para os tomadores. Essa é uma tendência natural do mercado. O mercado não pode ficar apenas nas mãos dos bancos, é essencial que tenhamos o mercado de capitais como uma saída