São Paulo - Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.

Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.

A localização dos imóveis também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelo custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, da área de administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na cidade de São Paulo. "Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.

Despesas fixas

Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. “Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais”, explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).

Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.

Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. “Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio”, comenta Anauate.

Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.  

Área de lazer

Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. “A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina”.

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Vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube - e não incluir apenas uma piscina, ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção - este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube, é de 150.000 reais.

Tabelas de despesas

A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do apartamento. Veja a seguir o resultado da pesquisa do mês de abril. 

Prédio com apartamentos de um dormitório 

Tipo de despesa	Valor (R$)
Pessoal	8.287
Encargos	4.084
Benefícios	671
Água	2.120
Energia	1.066
Manutenção	1.828
Material de Construção	228
Administração	2.551
Gerais	719
Eventuais	1.519
Total	23.075

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Prédios com apartamentos  de dois dormitórios

Em apartamentos com mais de um domitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva. 

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Tipo de despesa	Padrão A / valor (R$)	Padrão B/ valor (R$)
Pessoal	10.128	9.864
Encargos	4.737	4.707
Benefícios	495	517
Água	2.731	2.945
Energia	1.216	1.281
Manutenção	2.026	2.026
Material de Construção	279	291
Administração	2.430	2.405
Gerais	575	543
Eventuais	1.687	1.889
Total	26.304	26.468

Prédios com apartamentos de três dormitórios 

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Tipo de despesa	Padrão A / valor (R$)	Padrão B/ valor (R$)
Pessoal	14.897	13.312
Encargos	5.513	4.894
Benefícios	651	651
Água	3.426	2981
Energia	1.633	1.385
Manutenção	2.618	2.468
Material de Construção	396	348
Administração	2.561	2.446
Gerais	945	1054
Eventuais	1.999	1.653
Total	34.640	3.1191

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Prédios com apartamentoa de quatro dormitórios

Tipo de despesa	Padrão A / valor (R$)	Padrão B/ valor (R$)
Pessoal	12.640	11.004
Encargos	6.029	5.798
Benefícios	894	753
Água	3.401	3.423
Energia	1.877	1.674
Manutenção	2.684	2.300
Material de Construção	423	353
Administração	2.433	2.392
Gerais	647	658
Eventuais	2.874	2.447
Total	33.902	30.802