Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) já contam com mais de um milhão de investidores, o que representa um terço das 3 milhões de contas que investem na bolsa brasileira. O segmento teve um forte crescimento no último ano, impulsionado principalmente pela queda na taxa básica de juros da economia, a Selic, que passou de 4,25% para 2% ao ano ao longo de 2020.

Conheça o maior banco de investimentos da América Latina e invista com os melhores assessores

Porém, com o recente aumento da inflação, o Banco Central tem sido pressionado a aumentar a taxa de juros, o que deve acontecer ainda no primeiro semestre do ano. A medida, no entanto, não deve assustar os investidores de FIIs. 

Em primeiro lugar porque a projeção da Selic para 2021 está em 3,5% ao ano -- longe da taxa de dois dígitos que por muitos anos afastou o investidor desses produtos. Outro motivo é que a baixa taxa de juros não está necessariamente relacionada a um rendimento maior para os FIIs. 

A última conclusão é do professor Arthur Vieira de Moraes, da Exame Research, que debateu o assunto com Felipe Vaz, analista de FIIs da Santander Corretora, durante o programa FIIs em Exame, transmitido semanalmente às 15h no canal da EXAME Research no Youtube.

Durante o programa, Vaz apresentou um estudo que analisou os últimos 10 anos do mercado imobiliário no Brasil por meio do desempenho do IFIX, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Segundo o levantamento, entre fevereiro de 2016 e janeiro de 2020, os FIIs tiveram um "período de ouro", com rendimento de 139,6%. À época, a Selic sofreu uma redução em torno de 10 pontos percentuais.

O movimento perdeu força no início de 2020, ainda antes da pandemia, e foi muito agravado pela crise. Nessa janela de tempo, a Selic atingiu sua mínima histórica de 2% ao ano, o que não impediu o IFIX de amargar uma queda de 11%. Para o professor, o resultado mostra que a garantia de bons retornos para os FIIs vai além do juro baixo como estímulo de investimento. 

“O que garante a melhora de performance dos FIIs é o cenário macroeconômico proporcionado pelos juros mais baixos. A queda da Selic expande a economia, traz uma maior busca por espaço, por imóveis. É um movimento estrutural”, explica o professor. Sendo assim, uma possível alta na taxa de juros não deve, por si só, impactar o resultado dos FIIs negativamente. 

CRIs e galpões ganham protagonismo

Além da performance, Vaz apresentou ainda um comparativo da exposição do IFIX a diferentes tipos de produtos. Em 2012, quando o índice começou, a maior parte dos fundos estava concentrada em escritórios (61%), que hoje representam apenas 12% da fatia de alocação dos FIIs. 

Em 2021, as maiores exposições dos FIIs estão com os ativos financeiros, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) (29%). Na sequência estão os fundos 19% híbridos (19%), empatados com o setor de logística (19%). Só depois aparecem os escritórios (12%), seguidos de shoppings ou varejo (10%) e fundos de fundos (10%).

“Os fundos de logística foram vencedores no ano passado por causa da própria pandemia, que aumentou a demanda de galpões. Já o avanço dos híbridos -- que passaram de 15% para 19% -- representa um crescimento do próprio mercado, que está, cada vez mais, diversificando estratégias”, afirma Vaz.

Assista à apresentação completa do estudo aqui: