Tanto quanto os fundos imobiliários de shoppings, ou até mais, os fundos imobiliários que investem em hotéis sofreram o duro impacto da pandemia. Depois da suspensão de atividades desde março, alguns estabelecimentos começaram a abrir a partir de julho. Agora neste mês, a maioria já estará em funcionamento, pelo menos em São Paulo. Mas será que vai ser possível verificar uma rápida valorização das cotas dos quatro fundos do tipo listados na B3?

A recuperação total, aos níveis pré-pandemia, considerando que uma vacina chegue ao país em julho, só virá a partir do segundo semestre do ano que vem, e será concluída até 2023. É o que acredita o especialista do setor Diogo Canteras, sócio-diretor do HotelInvest e consultor do Maxinvest (HTMX11), fundo imobiliário que investe em hotéis econômicos e de porte médio. O executivo foi o convidado do professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME), em seu novo programa semanal. O FIIs em EXAME vai ao ar toda sexta-feira às 15 horas no canal da EXAME Research no YouTube.

Atualmente, a ocupação média das unidades está ao redor de 9%, apontou o consultor. "Com essa ocupação, o hotel perde menos dinheiro do que se ficar totalmente fechado. Mas não deixa de perder. Um hotel deixa de perder dinheiro com uma ocupação de 30%. E isso só vai acontecer a partir de novembro. Ou seja, será quase um ano inteiro de prejuízo para os hotéis. É a pior crise para o setor da história", conclui.

Atualmente, o mercado de hotéis econômicos e de porte médio somam 45.000 apartamentos em São Paulo. Em construção, atualmente existem apenas 6.000 quartos, sendo que parte substancial desses quartos pertence a hotéis de luxo. "Como existem poucas unidades do segmento em produção, as que existem tendem a voltar a valorizar no pós-pandemia".

O primeiro segmento a se recuperar, aponta Canteras, será a hotelaria de lazer, especialmente hotéis próximos a grandes capitais, como Rio de Janeiro e São Paulo. "Esses hotéis têm vendido todos os quartos disponibilizados por um bom preço, mantendo uma ocupação de 50% a 60% por protocolo de higiene". No pós-pandemia, o segmento tende a crescer caso o câmbio se mantenha no nível atual. "Com o dólar alto, muita gente deixa de viajar para fora".

A recuperação de hotéis relacionados a eventos corporativos virá depois, até o final do ano que vem. "O público de lazer é menos resistente a hotéis do que o corporativo. A empresa tem uma maior preocupação com a saúde do funcionário, e as pessoas precisam de tempo e imunização para voltar a ficar juntas em um mesmo espaço".

Como os fundos imobiliários amortizaram o golpe nas viagens provocado pelo coronavírus? Pelo menos o Maxinvest, com um pouco de sorte e preparo. Um terço dos ativos foi feito com contrato de arrendamento no qual a Accor assume primeiro os prejuízos. Outros tinham bons fundos de reserva para reformas que acabaram sendo usado para tapar prejuízos.

Por fim, o próprio Maxinvest também tinha um caixa para aproveitar oportunidades que também foi utilizado para aportar dinheiro nos ativos. "Até o final da pandemia, no ano que vem, estimamos que 0,5% do patrimônio do fundo seja usado para essa finalidade", diz Canteras. O executivo também não descarta a compra de ativos.

O plano de encerrar o fundo foi adiado por causa da pandemia. A previsão agora é aguardar a recuperação do mercado e realizar a operação daqui três anos, conta o executivo. O Maxinvest não irá distribuir rendimentos aos cotistas no curto prazo. Hoje, sua cota vale 125 reais e está abaixo do valor patrimonial, de 150 reais.