Colocar um preço mais alto ao alugar um imóvel pode parecer intuitivamente uma estratégia sem contraindicações para o proprietário. Afinal, é uma forma de testar a aceitação de potenciais inquilinos a valores adicionais que podem fazer a diferença nos contratos padrões de 30 meses ou mais. Haveria efeitos adversos da tentativa?

A resposta é sim. Para ser mais exato, a decisão de pedir um aluguel acima do valor de mercado para o imóvel pode levar o proprietário a ter uma perda de até 22% na renda anual esperada com a locação. É o que revela um estudo recém-concluído pelo QuintoAndar, startup com a maior plataforma digital de aluguéis do país.

• Construa renda com fundos imobiliários. Aprenda com o professor Arthur Vieira de Moraes

Exemplo: um aluguel de 2.000 reais ao mês geraria uma renda anual de 24.000 reais para um proprietário. Com a perda advinda da precificação imprecisa, a renda anual cairia para 18.720 reais. A diferença, portanto, chegaria a 5.280 reais nesse caso hipotético.

Quais as razões para tamanha diferença? Segundo o QuintoAndar, o valor mais alto do aluguel, acima do condizente para um imóvel com as mesmas características, na mesma localização, o torna menos atrativo nos primeiros dias de anúncio na plataforma. É o período considerado primordial para a concretização da transação. E os dias, as semanas e até os meses a mais de vacância do imóvel se traduzem em renda a menos para o proprietário.

"As restrições de preço dos locatários costumam ser bem definidas. Ao precificar o imóvel acima do mercado, o proprietário pode excluir parcelas significativas de potenciais inquilinos, com impacto adverso na liquidez do imóvel", aponta Monise Estorani de Faria, economista especialista em dados e autora do estudo do QuintoAndar.

"As buscas efetivas por imóveis são inversamente proporcionais aos valores: ou seja, a cada aumento de preço, as buscas por imóveis são menores, pois atingem faixas de buscadores mais específicas", completa.

A plataforma digital do QuintoAndar tem mais de 50 bilhões de reais em ativos sob gestão no mercado de aluguel, em mais de 100.000 contratos ativos. São mais de 10.000 novos contratos fechados mensalmente.

Segundo dados da plataforma líder do mercado de aluguel no país, as visualizações de um anúncio são 45% maiores que a média na primeira semana em relação às seguintes. No caso das visitas agendadas, o número é 41% maior que a média nos primeiros sete dias e se torna menor que a média depois da terceira semana. São métricas que guardam correlação com o índice de sucesso de fechamento de contratos.

Ou seja, testar o mercado com valores mais elevados reduz a probabilidade de o proprietário conseguir alugar um imóvel, com perdas que podem não ser recuperadas com o inquilino seguinte a preços de mercado.

O estudo quantifica ainda o tamanho médio do desconto necessário para que que um imóvel que foi colocado na plataforma digital seja alugado. Nessa situação, o que é intuitivo se confirma: o proprietário tende a conceder uma redução de preços maior na medida em que aumenta o número de semanas com o imóvel vazio. Algo que, vale reforçar, é diretamente explicado por pedidos de aluguel mais elevados.

O desconto médio em imóveis alugados em quatro semanas é 60% maior que aquele concedido para imóveis similares alugados nas primeiras duas semanas; e mais que o dobro do desconto das unidades com contrato fechado em menos de sete dias.

“Estar atento às movimentações do mercado é fundamental para garantir o sucesso de uma transação de aluguel”, afirma José Osse, head de comunicação do QuintoAndar.

Mas nem tudo está perdido. O estudo aponta que um imóvel que teve uma precificação acima do que seria esperado e que, portanto, está "encalhado" na plataforma consegue recuperar parte da liquidez a partir do momento em que o aluguel é readequado para valores realistas de mercado, em contraste com aqueles em que não há qualquer alteração.

"A boa precificação, portanto, beneficia proprietários ao assegurar maior liquidez aos imóveis, e os potenciais inquilinos, que têm à sua disposição anúncios de mais moradias dentro de suas expectativas", afirma a autora do estudo.