São Paulo - A plataforma de investimentos coletivos em imóveis Urbe.me anunciou o encerramento e pagamento dos lucros da primeira rodada completa do chamado crowdfunding imobiliário no Brasil. Ela foi para um condomínio lançado em 2016 em Porto Alegre e concluído em julho deste ano, e quem investiu teve lucros equivalentes a 18,7% ao ano.

O crowdfunding imobiliário é uma modalidade nova de investimentos no país por meio da qual pessoas físicas podem comprar títulos de empreendimentos imobiliários em construção. Os valores partem de tíquetes baixos, geralmente em cotas de 1.000 reais a 5.000 reais. Quando o projeto é concluído e tem os apartamentos vendidos e entregues, os investidores recebem a sua parte do lucro proporcional à fatia que compraram.

No caso da Urbe.me, 140 pessoas aportaram um total de 750 mil reais em julho de 2016, quando foi aberta a rodada de captação para o projeto em questão, um conjunto residencial de 88 apartamentos construído no bairro de Menino Deus, em Porto Alegre. Isso significa um aporte médio de 5.357 reais por cada pessoa que participou da rodada.

Em julho de 2019, já com mais de 60 das unidades vendidas e com a obra praticamente completa, a construtora pagou de volta um total de 1,1 milhão de reais aos investidores, ou 7.857 reais pagos de volta a cada um deles. Além disso, os investidores receberam também adiantamentos trimestrais dos pagamentos ao longo do tempo que a obra durou. Há um desconto de 15% de imposto de renda sobre os rendimentos do crowdfunding imobiliário.

É a segunda vez que um projeto de investimento direto de pessoas físicas em empreendimentos dá retorno aos seus investidores. Em junho, foi finalizada a primeira rodada do país do chamado equity crowdfunding, uma modalidade parecida com a da Urbe.me, mas em que, em vez de empreendimentos imobiliários, os investidores aplicam em pequenas participações de startups.

Naquele caso, os investidores tiveram lucros de até 126% ao investirem em uma fintech, a Resale, posteriormente vendida ao banco BTG Pactual.

Os primeiros projetos do gênero são de 2015 – ano em que a Urbe.me lançou sua primeira rodada de captação – e, como levam tempo para maturar, só agora começam também a darem os primeiros resultados.

“Quando começamos a operar, em 2015, era um mercado que nem tinha regulamentação própria no Brasil e muito pouco conhecido”, disse o fundador da Urbe.me, Lucas Obino. “Hoje já temos mais de 40 rodadas de investimentos feitas, e várias delas começam a vencer nos próximos meses”.

Como investir no crowdfunding imobiliário

O investimento coletivo em imóveis permite que pequenos investidores aportem dinheiro diretamente em obras do setor. É como a pessoa que compra um apartamento na planta para revendê-lo quando estiver pronto, mas sem precisar comprar o apartamento inteiro, e, sim, um pedacinho dele.

O investimento deve ser feito por meio das plataformas especializadas que começaram a surgir, como a Urbe.me, Inco, Bloxs e Glebba. Construtoras parceiras fazem rodadas de captação nessas plataformas para seus projetos, que podem ser, por exemplo, a construção de um edifício residencial, conjuntos do Minha Casa, Minha Vida ou de prédios comerciais.

Para elas, é uma maneira complementar de levantar dinheiro para sua obra, o que geralmente deve ser feito por meio de empréstimos com bancos ou com capital próprio da empresa.

As rodadas de captação têm metas de valores a serem alcançados e ficam abertas por um período determinado. Quem quiser participar se cadastra no site e faz o aporte. Na prática, o investidor compra um pequeno pedaço da dívida daquele empreendimento, o que significa que está fazendo um empréstimo para a construtora, com o compromisso de ser pago de volta mais à frente.

Esses títulos têm prazo para vencer, geralmente de dois a quatro anos, vinculados ao prazo da construção, e o valor para comprar um deles têm girado de 1 mil reais a 5 mil reais. Se o empreendimento for bem, o investidor recebe a sua parte proporcional dos lucros, que vem do total de unidades do edifício erguido que a construtora consegue vender.

Se for não tão bem, com poucas unidades comercializadas, o investidor recebe um juro mínimo, acordado na hora da compra, pago pela construtora na data de vencimento do título das cotas. Na Urbe.me, por exemplo, esse juro é de 120% do CDI ao ano.

“Isso dá seguranças ao investidor, porque o investimento dele tem prazo para acabar e um retorno mínimo contratual”, diz Obino, da Urbe.me. É diferente de quem investe em startups pelo equity crowdfunding, em que a pessoa se torna uma pequena sócia do negócio e só consegue pegar de volta o dinheiro que colocou caso a startup seja vendida.

“Mas isso não significa que não há riscos [no crowdfunding imobiliário]. Há os riscos de mercado e o risco de inadimplência da construtora”, disse.

Quer dizer, a construtora pode ter problemas financeiros e não pagar seus credores, e as cotas do crowdfunding não têm garantias como o Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que cobre calotes em caso de títulos de renda fixa.

Entre os riscos de mercado, há a possibilidade de o empreendimento emperrar ou de as obras atrasarem. Um outro projeto que levantou recursos por meio da Urbe-me, por exemplo, de um prédio de escritórios em Florianópolis, não conseguiu vender muitas das unidades, e os prazos dos títulos poderão ser renegociados e jogados para frente.