São Paulo – Os preços do mercado imobiliário subiram rapidamente nos últimos anos, mas agora tendem a permanecer em um patamar de estabilidade, segundo Estácio Sá, diretor financeiro da incorporadora Yuny, focada no público de alta renda e na região da avenida Faria Lima, principal centro financeiro de São Paulo.

Ele explicou que os principais indicadores de vendas têm apontado desaceleração na velocidade de comercialização nos últimos meses, o que indica que os compradores estão mais seletivos. O aumento dos juros no começo deste ano também foi um balde de água fria para quem especulava com a alta dos preços dos imóveis.

Ainda que inferior à de 2010, a velocidade de vendas tem sido alta em relação à média histórica. Dois terços de todos os lançamentos feitos em São Paulo neste ano já estão com mais de 60% das unidades vendidas. “Em termos de viabilidade econômica, o que uma incorporadora geralmente precisa é vender 50% do estoque em até 12 meses após o lançamento. Isso está acontecendo. O que já não há mais são aqueles empreendimentos que eram completamente vendidos em um final de semana, como no ano passado.”

Nesse novo cenário, a continuidade do aumento dos preços de imóveis como nos últimos anos já não seria mais factível. “Os preços subiram forte porque os custos das incorporadoras aumentaram e porque os valores de mercado ficaram vários anos represados antes da segunda metade da década passada. Mas não vejo mais isso.”

No segmento residencial, uma das preocupações do mercado está relacionada à fonte de financiamento para que os bancos continuem a ampliar o crédito imobiliário – algo que tem influência direta no preço dos imóveis. Os recursos da caderneta de poupança, que são a principal fonte de financiamento dos bancos para empréstimos imobiliários, devem terminar em 2012, segundo especialistas.

Estácio Sá, da Yuny, afirma, no entanto, que o problema não é generalizado. É verdade que o Santander já está mais conservador do que no passado no crédito imobiliário porque chegou próximo ao limite de utilização dos recursos da poupança. Outro banco que cresceu muito e agora pisou um pouco no freio foi o Itaú.

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Já o Bradesco ainda tem recursos da poupança de sobra e continua bastante agressivo. “Ainda dá para conseguir um financiamento com juros próximos a 10% ao ano mais TR”, diz Sá. Já a Caixa Econômica Federal permanece ativa principalmente no segmento de habitação popular porque também conta com os recursos do FGTS.

Para 2012, os bancos poderão buscar fontes alternativas de financiamento. Outra possiblidade é que haja algum incentivo do governo. “A solução mais simples para resolver essa questão é reduzir o compulsório sobre a poupança. O governo tem interesse em promover o desenvolvimento do setor.”

Em relação aos imóveis comerciais, a demanda continua muito forte, principalmente no segmento de salinhas. “Lançamos um empreendimento de pequenos escritórios na avenida Pedroso de Moraes (zona oeste) no final do ano passado e vendemos tudo em uma semana. Para as incorporadoras, esse é o segmento em que as vendas são mais rápidas.”

Ele alerta, entretanto, que os investidores deveriam ser cautelosos ao investir em salinhas, principalmente em empreendimentos localizados em bairros com pouca vocação para o segmento comercial. “Hoje o mercado está muito bom, mas o investidor só vai receber esse imóvel daqui a três anos. Tem investidor que compra quatro ou cinco salinhas no mesmo prédio. Se houver vacância, o retorno do investimento vai por água abaixo.”

A demanda também tem sido forte no segmento corporativo. Na Faria Lima, a Yuny deve entregar um empreendimentos de alto padrão em breve, o Infinity Tower. “Com 18 andares, o Infinity já está com 12 andares pré-locados e dois em fase de assinatura de contrato”, diz Sá. “Já poderíamos ter alugado tudo, mas não estamos dispostos a abrir mão de preço. Estamos pedindo a partir de 160 reais por mês por metro quadrado para andares baixos.”

Mesmo na avenida Chucri Zaidan, onde deve ocorrer uma avalanche de lançamentos de escritórios comerciais nos próximos anos, ele acredita que haverá capacidade de absorção na cidade. “Não acho que haverá sobreoferta. Acho inclusive que o mercado financeiro tem exagerado no receio em relação às ações incorporadoras. Pessoalmente, eu investiria nesses papéis neste momento.”