São Paulo – O Ibope divulgou nesta quarta-feira números alarmantes para quem planeja comprar um imóvel. O aumento dos preços não apenas não desacelerou como a maioria dos especialistas esperavam como também foi percebida uma forte elevação no ritmo de reajustes, principalmente no Rio de Janeiro e em Recife. E, para o Ibope, ainda não há nenhum sinal de que a acomodação dos preços está prestes a acontecer.

Para especialistas ouvidos por EXAME.com, não há como determinar quando a alta dos imóveis deve finalmente perder fôlego. Mas um fator que é tido como crucial para o futuro dos preços a partir de 2012 é a quantidade e o custo do crédito imobiliário que estará disponível para os brasileiros nas agências bancárias.

Hoje os bancos são exigentes para liberar um financiamento imobiliário. Para conseguir um financiamento, os brasileiros são obrigados a pagar quase 40% do valor de imóvel de entrada. Se mais de 30% da renda familiar for comprometida com as prestações para a compra financiada do bem, dificilmente o banco vai aprovar o empréstimo.

Em compensação, as instituições financeiras oferecem no crédito imobiliário as melhores taxas de juros disponíveis para as pessoas físicas. Um financiamento dentro desse segmento custa hoje entre 11% e 12% ao ano mais TR mais cerca de 1% entre taxas e seguros. Ainda pode parecer muito quando comparado aos juros de empréstimos imobiliários no Reino Unido, por exemplo, que giram em torno de 6% ao ano, mas é bem pouco em relação aos mais de 40% que são cobrados em média no crédito pessoal para os brasileiros.

Os juros dos financiamentos imobiliários só são mais baixos porque a legislação brasileira criou diversos subsídios ao segmento. Na prática, os bancos quase só usam o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS para oferecer crédito para a compra de imóveis. A poupança remunera os aplicadores em 6,17% ao ano mais TR enquanto o FGTS paga aos quotistas apenas 3% mais TR.

Mesmo considerando um custo operacional de 2% para a captação dos recursos da poupança (uma estimativa do Banco Central) e também os impostos cobrados sobre os ganhos dos bancos, ainda sobraria um “spread” de cerca de 1% a 2% ao ano para remunerar as instituições pelos serviços de intermediação financeira. É importante notar que os bancos só conseguem ter um pequeno ganho porque captam dinheiro com custos inferiores ao da Selic.

Um risco importante para esse tipo de operação é que os recursos da poupança disponíveis para o crédito imobiliário devem terminar em 2012, uma vez que os novos empréstimos crescem bem mais rápido que as captações da caderneta. Também no próximo ano, o governo deve estabelecer uma nova fórmula para a remuneração da poupança. Caso a rentabilidade torne-se mais interessante para o poupador, é provável que as captações se acelerem e haja mais dinheiro disponível para o crédito imobiliário. Já se o governo decidir não ser nada generoso com o investidor, a escassez de recursos da poupança tende a se agravar.

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De acordo com reportagem publicada no jornal Valor Econômico na última terça-feira, a principal proposta em análise pela área econômica do governo prevê que a poupança passaria a render 80% da Selic mais TR, com isenção de Imposto de Renda. Se implementada, essa proposta tenderia a aumentar sensivelmente a atratividade da poupança, garantindo recursos para o crédito imobiliário.

O problema é que, segundo especialistas ouvidos por EXAME.com, dessa forma a conta não fecha. Com tal remuneração, a poupança teria uma rentabilidade líquida maior que a dos títulos públicos do governo, criando problemas para o financiamento da dívida pública, e também bateria os fundos DI, o que geraria uma gritaria generalizada de gestores de recursos.

O governo teria duas alternativas para corrigir essas distorções: ser menos generoso ao estabelecer a taxa de retorno líquida da poupança fixando uma remuneração de 0,5% a 0,7% da Selic ou passar a cobrar IR sobre os ganhos com a aplicação. A proposta definitiva do governo só deve ser conhecida no começo de 2012.

Mas o que tudo isso tem a ver com o preço dos imóveis? “A expansão do crédito foi a principal responsável pelo boom imobiliário brasileiro dos últimos anos”, explica Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe e coordenador do índice FipeZAP de preços de imóveis. “De acordo com a forma como o governo resolver essa questão da fonte de recursos para o crédito, os preços dos imóveis devem caminhar para um ou outro lado.”

Alternativas

É importante lembrar que a mudança da remuneração da poupança tem impacto sobre o crédito imobiliário, mas tornou-se necessária por um motivo completamente distinto. O governo quer acabar com os juros fixos da caderneta para preparar o país para um ambiente de juros mais baixos. Como a poupança rende atualmente de 6,5% a 7,5% ao ano, esses percentuais acabam funcionando como um piso informal para a queda da Selic. É esse empecilho que o governo quer remover.

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Para tratar especificamente do problema do crédito imobiliário, há uma série de outras propostas na mesa. Para Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil, a forma mais fácil de ampliar os recursos disponíveis para o crédito imobiliário é a expansão da securitização. Por meio dessas operações, as carteiras de empréstimos para a compra de imóveis podem ser vendidas pelos bancos a investidores. O dinheiro que volta para o caixa dos bancos pode ser novamente emprestado, aumentando a quantidade de recursos disponíveis.

Ainda incipientes no Brasil, essas operações de securitização são bastante comuns nos Estados Unidos e, inclusive, ajudam a explicar a crise do subprime em 2008. Muitos bancos só liberavam empréstimos para mutuários de baixa renda comprarem casas porque sabiam que esses créditos seriam empacotados por meio de algum instrumento financeiro e depois revendidos a investidores incautos. “Não acredito que isso possa acontecer no Brasil porque os bancos daqui são muito rigorosos nos critérios de aprovação de empréstimos”, diz Powell.

Além da expansão da securitização, há alterações legais que poderiam aumentar o dinheiro disponível para o crédito imobiliário. O governo poderia, por exemplo, reduzir os depósitos compulsórios que os bancos precisam recolher junto ao Banco Central sobre os depósitos em poupança. Os bancos poderiam, dessa forma, emprestar mais de 65% dos recursos captados com a caderneta aos compradores de imóveis – ainda que ao custo de um aumento nos riscos do sistema financeiro.

Outra alternativa passa pela criação dos chamados “covered bonds”, muito comuns na Europa. Tratam-se de títulos emitidos pelos bancos que funcionam como uma espécie de CDB de longo prazo. O investidor que comprar esse papel e o segurar em carteira por vários anos teria garantida uma remuneração superior à da caderneta de poupança e isenção de IR sobre os ganhos. A criação do papel, entretanto, depende de vontade política do governo.

Independente de qual seja a solução escolhida, o custo de captação de dinheiro pelos bancos deve ser determinante para o futuro dos preços dos imóveis no Brasil. “O repasse tende a ser automático. Se os bancos tiverem de gastar mais para captar recursos, vão cobrar juros maiores no crédito imobiliário, e vice-versa”, afirma Powell.