Dúvida do leitor: Moro com a minha família em um terreno que pertencia aos meus avós. Nele também mora a família de mais duas tias. Agora uma terceira tia quer construir no terreno, alegando que também tem direito. Mas o inventário ainda não foi feito. Ela pode construir da forma como quiser ou podemos impedir de alguma forma? Não há consenso entre os herdeiros a respeito dessa decisão.

Resposta de Samir Choaib e Andrea Della Bernardina*

Sim, vocês podem impedir a construção do imóvel.

Como se trata de um imóvel que é objeto de herança, ainda que com a morte do seu avô seja transmitido os direitos do bem aos herdeiros, é necessário que seja realizado o inventário, a fim de que se possa formalizar a partilha e regular a transmissão e o registro da propriedade, inclusive para facilitar uma eventual venda do bem a terceiros.

Contudo, enquanto não for realizado o inventário, o bem é passível de pretensão aquisitiva. Esse movimento é feito por meio de uma ação de usucapião pelos herdeiros que exerçam a posse do imóvel herdado, desde que permaneçam residindo com sua família no imóvel, zelando pela sua conservação e arcando com todas as despesas (água, luz, IPTU etc.), além de preencherem os requisitos legais. Nesse caso, o prazo necessário para a pretensão aquisitiva do imóvel pode variar de 5 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião escolhida.

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Segundo a lei, quem possuir, como sua, área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, a utilizando para sua moradia ou de sua família, irá adquirir o seu domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, nem tenha reconhecida esta forma de usucapião mais de uma vez. Essa modalidade é chamada de usucapião especial urbana.

Já quem possuir um imóvel por 15 anos, sem interrupção nem oposição, adquirirá a propriedade, independentemente de título e boa-fé, e poderá requerer ao juiz que assim o declare por sentença, que servirá de título para o registro no cartório de registro de imóveis, o que é chamado de usucapião extraordinário. O prazo poderá ser reduzido para dez anos se o dono houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

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Quem não for proprietário de imóvel rural ou urbano, mas possuir por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, e onde resida, poderá adquirir a sua propriedade por meio do usucapião especial rural.

Ou seja, desde que preenchidos os requisitos legais acima, sua família e de suas duas tias, por meio da ação de usucapião, poderão ser declaradas únicas proprietárias do imóvel deixado por seus avós, sem que nenhum dos herdeiros realize o inventário do imóvel, visando impedir a terceira tia de querer construir no mesmo terreno.

Caso, contudo, nenhuma das alternativas de usucapião seja juridicamente viável, então a melhor alternativa seria todos os herdeiros chegarem a um consenso, lembrando que o direito de sua terceira tia também existe, na condição de herdeira.

A mediação pode ser uma alternativa, mas, se o consenso for impossível, a via judicial provavelmente será o único caminho possível para decidir o impasse.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela PUC-SP. É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, responsável pela área de planejamento sucessório do escritório.

*Andrea Della Bernardina Baptistelli, Advogada com pós-graduação "lato sensu" em Direito Empresarial pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU), em Direito Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e pós-graduanda em Direito de Família e Sucessões pela Escola Paulista de Direito. É advogada associada do escritório, onde atua desde 2004, sendo responsável pelas áreas de Direito de Família e Sucessões.

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