São Paulo – O ano de 2013 foi sofrido para a maioria esmagadora dos fundos imobiliários. A alta da taxa básica de juros, a Selic, tornou a renda fixa mais atrativa e afastou os investidores dos fundos, que são mais arriscados e têm características de renda variável.

Segundo um levantamento da Economatica, que considera o desempenho dos fundos entre 20 de fevereiro de 2013 e 20 de fevereiro de 2014, apenas nove fundos tiveram desempenho positivo no período.

O levantamento leva em conta o conceito de Retorno Total, que considera o reinvestimento dos rendimentos na compra de novas cotas. Segundo essa metodologia, o desempenho dos fundos imobiliários no período foi uma queda de 21,56%, enquanto o Ibovespa caiu 15,82%.

Considerando apenas o desempenho das cotas nos anos fechados de 2012 e 2013, os fundos imobiliários tiveram alta de 35,04% em média em 2012, amargando uma perda de 12,63% no ano passado.

Os fundos que visam à geração de renda para os cotistas por meio de aluguéis, que foram bem em 2012, sofreram muito com a alta da Selic ao longo de 2013. Os fundos que se deram bem foram justamente aqueles que não são afetados por esse movimento ou podem até se beneficiar dele.

“Os fundos que distribuem rendimentos de aluguéis, que são os mais conhecidos, são de certa forma comparáveis à renda fixa. Considerada a intensidade da alta da Selic, os fundos responderam inversamente, como era de se esperar”, explica Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo especializado em fundos imobiliários.

Em geral, os fundos de renda, que são os mais comuns na bolsa brasileira, podem ter sua rentabilidade comparada à da NTN-B, título do Tesouro que paga juros acima da inflação. A alta da Selic fez com que comprar NTN-Bs se tornasse muito interessante, pois elas passaram a oferecer 7% acima do IPCA.

Todos os dez piores fundos do ano eram fundos de renda, mas não foi só a Selic mais alta que os sacrificou. Eles tiveram problemas como inadimplência e vacância, com a saída de grandes inquilinos.

A vacância, aliás, é um problema que vem assombrando o mercado de imóveis corporativos no Brasil. Segundo Moraes, embora preocupante para os fundos imobiliários, ela ainda não se mostrou um problema sério. “Seria preocupante se chegasse a uma vacância de 20%”, diz.

Alta taxa de vacância traz os aluguéis para baixo. Com maior oferta de imóveis que inquilinos, estes procuram reduzir o aluguel nas renegociações, diminuindo a receita dos proprietários.

Segundo Moraes, quando há ameaça de vacância, quanto mais contratos um fundo renegociar em determinado ano, maior o risco dos preços dos aluguéis diminuirem.

Veja a seguir os dez piores fundos imobiliários de 2013, segundo levantamento da Economatica. Arthur Vieira de Moraes ajudou a comentar sobre o desempenho dos fundos.

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1 Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (C Jardim)

Código: BBVJ11
Retorno em 12 meses: -48,55%
Segmento: Renda/Lajes corporativas

Descrição: O objetivo do fundo é gerar renda mensal aos cotistas por meio da locação das lajes corporativas do edifício comercial Continental Tower, que faz parte do empreendimento Cidade Jardim Corporate Center, localizado no complexo misto Parque Cidade Jardim.

O complexo Parque Cidade Jardim possui nove edifícios residenciais, um shopping center, um spa e três torres comerciais, e se localiza às margens do Rio Pinheiros, altura da Estação Berrini, na cidade de São Paulo.

Por que foi mal: apesar de ter sido entregue em julho de 2012 (com atraso), o edifício ainda não foi totalmente locado. Pouco mais de 36% da área bruta locável ainda estão vagos.

2 Memorial Office (Memorial)

Código: FMOF11
Retorno em 12 meses: -41,35%
Segmento: Renda/Lajes corporativas

Descrição: O objetivo do fundo é gerar renda para seus cotistas a partir da incorporação e da locação do Edifício Memorial Office, localizado na Barra Funda, Zona Oeste da cidade de São Paulo.

Por que foi mal: Em maio de 2013, um locatário anunciou a devolução de sete andares do edifício, rescindindo antecipadamente o contrato de locação. A devolução de fato ocorreu em agosto, mas 42% do edifício permaneciam vagos ao final de 2013.

O Memorial Office foi o fundo imobiliário mais rentável de 2012, com retorno de 84,32% (Taxa Interna de Retorno). Parte desse desempenho representou uma recuperação do fundo após perdas ocorridas em 2011, em função da saída de um grande locatário.

3 Europar

Código: EURO11
Retorno em 12 meses: -41,08%
Segmento: Renda/Galpões logísticos

Descrição: O objetivo do fundo é gerar renda para seus cotistas a partir da locação dos galpões logísticos de sua carteira: o Centro de Distribuição Anhanguera, localizado na Rodovia Anhanguera, em São Paulo; o Centro de Distribuição Rio de Janeiro, localizado perto do aeroporto do Galeão, no Rio; e a torre de testes de elevadores da Atlas Schindler, que fica no bairro de Interlagos, na cidade de São Paulo.

Por que foi mal: o fundo enfrenta problemas com inadimplência de parte dos locatários, além de vacância persistente no Centro de Distribuição Anhanguera, que também precisou de obras para adequação às exigências do Corpo de Bombeiros. Tais problemas fizeram a rentabilidade cair de 1,30 real para 50 centavos por cota.

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4 Vila Olímpia Corporate (Olímpia)

Código: VLOL11
Retorno em 12 meses: -38,18%
Segmento: Renda/Lajes corporativas

Descrição: O objetivo do fundo é investir no empreendimento Vila Olímpia Corporate por meio da aquisição de seis lajes comerciais na torre B. Durante o período de construção e até 12 meses após a expedição do “Habite-se” o fundo tem uma renda mínima garantida para seus cotistas. Depois desse prazo, o objetivo é gerar renda com aluguéis.

O Vila Olímpia Corporate é um edifício corporativo de alto padrão que se localiza no bairro homônimo da cidade de São Paulo.

Por que foi mal: O período de renda mínima garantida já está chegando ao fim (agosto de 2014) e apenas 22% dos escritórios foram alugados até o final de janeiro deste ano, o que corresponde a um andar e meio dos seis andares do fundo.

5 CEO Cyrela Commercial Properties (CEO Ccp)

Código: CEOC11B
Retorno em 12 meses: -37,76%
Segmento: Renda/Lajes corporativas

Descrição: O objetivo do fundo é a aquisição de sete andares e meio, com 60 salas comerciais, pertencentes à Torre South Corporate do Edifício Corporate Executive Offices (CEO), edifício corporativo de alto padrão localizado na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Após a construção, o objetivo é gerar renda para os cotistas por meio da locação do imóvel.

Por que foi mal: Apesar da renda mínima garantida até 13 de junho de 2015 e da entrega do empreendimento em agosto de 2013, os escritórios ainda não foram alugados.

“Os investidores temem que o prédio não esteja totalmente locado até a data do fim da renda mínima, mas o empreendimento recuperará seu valor se for alugado”, diz Arthur Vieira de Moraes.

6 Caixa TRX Logística Renda (Cx TRX)

Código: CXTL11
Retorno em 12 meses: -36,42%
Segmento: Renda/Galpões logísticos

Descrição: O objetivo do fundo é adquirir e gerar renda por meio do aluguel de galpões logísticos. Atualmente tem a propriedade de quatro imóveis.

Por que foi mal: Um dos inquilinos, a Ferla, ficou inadimplente durante o ano, até finalmente ser despejado em dezembro. O locatário respondia por quase 40% do faturamento do fundo, e agora o imóvel está vago.

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7 BB Renda Corporativa (BB Corp)

Código: BBRC11
Retorno em 12 meses: -35,87%
Segmento: Renda/Agências bancárias

Descrição: O objetivo do fundo é comprar e reformar imóveis que possam servir como agências do segmento Estilo, do Banco do Brasil, para gerar renda com aluguéis aos cotistas. Foram adquiridos imóveis em São Paulo e na sua Região Metropolitana, além de Campinas. O inquilino, o BB, teria um contrato de dez anos.

Por que foi mal: O fundo vem enfrentando atrasos e elevação de custos, o que tem impactado na sua geração de caixa e consequente distribuição de rendimentos. A alta dos custos obrigou o fundo a reduzir o número de agências previsto inicialmente, o que seria compensado com um aluguel mais alto. Mas o atraso no cronograma vem penalizando o fundo.

“Pouco tempo depois, o próprio BB lançou outro fundo de agências já prontas”, lembra Arthur Vieira de Moraes, ao se referir ao fundo BB Progressivo II.

8 Floripa Shopping (Floripa)

Código: FLRP11B
Retorno em 12 meses: -34,94%
Segmento: Renda/Shopping

Descrição: O fundo detém 35,37% do Florianópolis Shopping Center, na capital catarinense, e destina-se a gerar renda para os cotistas por meio do pagamento de aluguéis.

Por que foi mal: A receita operacional gerada pelo shopping foi inferior à renda mínima garantida, extinta em outubro do mesmo ano. Nos últimos meses, o fundo consumiu caixa para fazer obras de expansão no shopping, deixando de pagar rendimentos.

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9 Cyrela Thera Corporate (Bm Thera)

Código: THRA11B
Retorno em 12 meses: -31,67%
Segmento: Renda/Lajes Corporativas

Descrição: O objetivo do fundo é gerar renda com o aluguel dos cinco andares que detém no Edifício Thera Corporate, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, em São Paulo.

O empreendimento de alto padrão da Cyrela terá cinco pavimentos com lajes de grande porte, heliponto e quatro subsolos. Ainda está em construção, com entrega prevista para agosto de 2014.

Por que foi mal: O fundo está pagando uma renda mínima garantida de 75 centavos por cota, uma vez que ainda está em construção. Contudo, com a alta da taxa Selic em 2013, essa renda mínima tornou-se menos atrativa que a renda fixa.

Arthur Vieira de Moraes lembra que fundos que constroem imóveis para posteriormente vendê-los não costumam sofrer com a alta da taxa de juros. Mas como o objetivo deste fundo é a construção do imóvel para gerar renda com aluguéis, esse impacto negativo ocorre.

10 Kinea Renda Imobiliária (Kinea)

Código: KNRI11
Retorno em 12 meses: -31,43%
Segmento: Renda/Lajes Corporativas e Galpões

Descrição: O objetivo do fundo é gerar renda com aluguéis de lajes corporativas e galpões logísticos localizados em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Em dezembro de 2013, tinha 16 imóveis na carteira, sendo nove edifícios comerciais e sete centros logísticos.

Por que foi mal: Não houve problemas relevantes com o fundo no período – ele até passou a aumentar a distribuição de rendimentos. Para Arthur Vieira de Moraes, o que ocorreu foi um ajuste do mercado, pois o fundo estava sobrevalorizado.

“O fundo havia sido destaque de valorização e chegou a ser negociado 1,7 vez o seu valor patrimonial. Talvez tenha sido um ajuste do mercado, pois ele tinha subido acima da média. Tinha uma ‘gordura’”, observa.