Os fundos imobiliários (FIIs) vêm caindo no gosto dos investidores que nunca aplicaram na renda variável, mas estão insatisfeitos com os baixos retornos na renda fixa -- já são mais de 1 milhão de investidores pessoas físicas. Isso porque costumam ser uma opção mais segura para quem deseja fazer a transição em busca de retornos melhores, já que historicamente costumam registrar a metade da oscilação presente no mercado acionário.

Mas o ano de 2020 assustou. A pandemia teve um forte efeito sobre os FIIs, e quase todos os segmentos encerraram o ano com desvalorização das cotas. Houve uma única exceção: os fundos de recebíveis (os CRIs), que terminaram 2020 com alta de 3%.

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Contudo, quando se trata de fundos imobiliários, é necessário ter um pensamento de longo prazo, assim como no investimento em ações. Além disso, é recomendável monitorar, além das oscilações das cotas, a distribuição de renda dos aluguéis. Os FIIs distribuíram de 3% (fundos de shoppings) a 7% (fundos de recebíveis) em dividendos no ano passado, em média.

Diante de um ambiente de incertezas, ainda que a vacinação em massa contra a covid-19 tenha acabado de começar no país, é consenso entre os especialistas que os chamados fundos de papel, formados por CRIs, continuem nos holofotes, já que são compostos por ativos mais resilientes a crises e costumam distribuir bons dividendos.

"Diante de um possível aumento dos juros e da inflação, os fundos que são atrelados a estes índices podem ser beneficiados", diz Danilo Barbosa, head de análises de fundos imobiliários da EXAME Research.

Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, espera que os fundos imobiliários de setores que sofreram mais na pandemia, como os de shoppings e os corporativos, se recuperem à medida que haja uma solução para a pandemia.

"Primeiro, deve acontecer a recuperação dos fundos de shoppings tão logo se afaste o temor sobre fechamento dos estabelecimentos no país. A recuperação dos fundos de lajes corporativas vem depois, já que a recuperação das empresas é menos homogênea do que a retomada dos consumidores aos centros de compras."

Para Isabella Suleiman, analista de fundos imobiliários da Genial Investimentos, apesar de já terem recuperado parte das perdas no ápice da pandemia, os FIIs ainda são negociados com descontos em relação ao seu valor patrimonial, o que pode representar oportunidades.

"O segmento tem espaço para crescer com novas emissões. Boa parte dos fundos repassa pelo menos a inflação e tende a obter retornos maiores do que um título público indexado à inflação. É um produto indicado a investidores com perfil moderado."

Veja abaixo três recomendações de fundos imobiliários para investir em 2021:

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

O fundo iniciou há mais de 10 anos para obter retornos com CRIs, tem patrimônio de 1,2 bilhão de reais, boa liquidez e é gerido pela Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das melhores gestoras atualmente no Brasil, na visão de Barbosa, da EXAME Research.

O fundo é pulverizado, composto por 41 títulos de CRIs, em oito setores diferentes (alimentos, residencial, hotéis, logística, saúde, varejo, educacional e lajes corporativas). Deles, 43% são indexados ao IPCA+7%; 54% ao CDI+2,6%; 2% ao IGP-M+8,3%; e 0,5% indexado pelo IGP-DI+7,5%.

VBI Prime Offices (PVBI11)

Para estratégias que não buscam renda periódica, mas, sim, valorização no longo prazo, Suleiman, da Genial, indica o fundo VBI Prime Offices (PVBI11), proprietário de lajes corporativas bem localizadas em São Paulo, como na Avenida Faria Lima e no Itaim. Esses fundos sofreram menos do que fundos de salas comerciais na crise do coronavírus e conseguiram repassar preços.

O fundo PVBI11 tem prédios na Avenida Faria Lima e na Avenida Brigadeiro Luiz Antonio. Além de o preço da cota estar com desconto em relação ao seu valor histórico, vem conseguindo aumentar o valor dos aluguéis e, consequentemente, os dividendos distribuídos.

Ourinvest Fundo de Fundos (OUFF11)

O fundo de fundos tem o maior percentual na carteira recomendada de FIIs da Guide: 15%. Seu objetivo principal é adquirir cotas de outros FIIs, além de CRIs. 

O viés positivo da corretora para o fundo se baseia em sua gestão altamente qualificada e com longo histórico no setor de fundos de fundos, retomada gradual dos dividendos distribuídos e valor de mercado atrativo. A corretora acredita que o deságio de 9% em relação ao Valor Patrimonial e de 15% contra seus principais pares deve suportar um desempenho robusto da cota no curto e no médio prazo.

O OUFF11 tem uma carteira bastante diversificada em segmentos. Sua maior exposição é a fundos de lajes corporativas e também de galpões logísticos. A composição da carteira possui foco maior em ganho de capital, com nomes que negociam a descontos atrativos em relação ao valor patrimonial, o que a curto prazo pode beneficiar a performance do fundo.

Novos segmentos

O mercado vem amadurecendo e atraindo segmentos que devem entrar no radar do investidor. Para Barbosa, da EXAME Research, o segmento de saúde é promissor, mas não é o único. "Também observamos novas ofertas nos segmentos de agronegócios, no qual o país tem uma forte atuação, e em redes de transmissão, que é um sucesso fora do Brasil".

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Outro setor que tem potencial neste ano é o de fundos que investem em imóveis residenciais, mercado muito amplo nos Estados Unidos, mas que só tem três fundos listados no Brasil, aponta Isabela Suleiman, da Genial.

"É o maior segmento dos fundos imobiliários americanos. Não vejo por que não crescer aqui, onde temos um grande déficit habitacional." Para diminuir os riscos desses contratos, que são bastante pulverizados em pessoas físicas, gestoras encontraram soluções, diz a analista. "Alguns fundos cobram o aluguel no início do mês de uso para diminuir o risco de inadimplência."