São Paulo - Um estudo da consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, divulgado com exclusividade para EXAME.com, revela as 100 melhores cidades com menos de um milhão de habitantes para investir em imóveis no país.

De acordo com o resultado, São Bernardo do Campo, na região do ABC, no estado de São Paulo, é a cidade com mercado imobiliário mais atrativo do Brasil.

Na segunda posição do ranking está Campo Grande, capital do Mato Grosso do Sul e em terceiro lugar aparece Santo André, também no ABC (veja a lista completa das 100 melhores cidades). 

Para mostrar quais são as cidades com maior potencial, a consultoria, que tem base em Maceió, desenvolveu um indicador que analisa a atratividade dos municípios a partir do cruzamento de uma série de variáveis.

O estudo é inovador na medida em que utiliza dados de demanda para observar as oportunidades de investimento, em vez de focar na oferta, como é a praxe na maioria das análises imobiliárias.

A Prospecta analisou 94% das cidades brasileiras para chegar às conclusões do P2i-Lead. “O objetivo do indicador é conduzir os investidores e empresários a lugares que são atrativos, mas ninguém está olhando”, afirma Cristiano Rabelo diretor de novos negócios da Prospecta. 

Ele diz que as cidades mais populosas não foram incluídas no ranking justamente porque o indicador visa destacar as regiões que estão com crescimento latente. “Algumas capitais já estão com um certo nível de saturação e o objetivo é entender o que despontaria como oportunidade para investimentos”, justifica Rabelo.

O mercado não está em crise

Segundo a empresa, o estudo mostra que o mercado imobiliário não está saturado. A consultoria observa que o aumento de renda da população brasileira provocou um boom imobiliário, decorrente da inclusão das classes menos favorecidas no mercado.

No entanto, quando as condições de crédito, emprego, aumento de renda, juros e inflação controlada se alinharam, e uma camada maior da população passou a comprar imóveis, os agentes do mercado disponibilizaram produtos de forma desordenada. 

Assim, a falta de planejamento proporcionou movimentos de oferta concentrados em algumas regiões, gerando superoferta e elevação de estoques. 

Nas conclusões do estudo, a consultoria afirma: “As localidades mais aquecidas normalmente são os mesmos alvos dos investidores e com tantos players olhando para o mesmo lugar, com o tempo é natural que as oportunidades na localidade diminuam”. 

Conforme defende Cristiano Rabelo, o mercado não está em crise, os investidores é que estão olhando para os lugares errados. "O P2i-Lead mostra que existem muitas regiões com demanda reprimida e que possuem populações com alta capacidade financeira para comprar imóveis", diz.

De olho na demanda

Enquanto muitos estudos usam o valor médio do metro quadrado para apresentar o potencial de uma determinada região, concentrando as atenções sobre as características dos imóveis ofertados, a Prospecta buscou avaliar a atratividade das cidades a partir da demanda.

A empresa justifica que ao observar a oferta, a análise se volta para dados que já ocorreram. Já ao olhar a demanda é possível observar melhor o que está por vir.

“O mercado está acostumado a olhar a atratividade pela oferta. Nós queremos dar esse contraponto pela ótica da demanda, uma vez que a demanda é que decide o que comprar, quando comprar e onde comprar”, afirma Cristiano Rabelo.

Ele explica que as cidades que aparecem nas 100 primeiras posições do P2i-Lead atingiram uma nota alta no índice or preencher quesitos como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de endividamento, entre outros.

O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante, mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.

Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.

Como as variáveis trabalhadas são focadas na demanda do ponto de vista das pessoas físicas, o P21-Lead se concentra principalmente em imóveis residenciais.

Dessa forma, ele pode ser útil tanto para empresas que buscam investir em empreendimentos imobiliários, quanto investidores que buscam as melhores cidades para comprar um imóvel com o objetivo de obter renda.

Cristiano Rabelo ressalta, no entanto, que o indicador não deve ser o único critério usado para a decisão do investimento.

“O P2i-Lead sinaliza que ali existe um mercado para que eu possa comercializar, mas é preciso analisar também a oferta. Uma coisa é saber que existe demanda, e de qualidade. Depois é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que a empresa ou o investidor estão buscando oferecer”, diz o diretor.

Além de apresentar uma nota sobre a cidade, que define em qual posição ela está no ranking, o indicador também mostra o potencial da cidade para investimentos em imóveis de alto, médio e baixo padrão.

Para cada um desses três padrões é atribuída uma classificação, que vai de péssimo a ótimo. São Bernardo do Campo, que é a cidade líder do ranking, tem ótimo potencial para os três padrões de imóveis.

No entanto, entre as 100 cidades com melhores notas, algumas podem ter um péssimo potencial para imóveis de alto padrão e ótimo potencial para empreendimentos de baixo padrão, por exemplo.

Metodologia

O estudo incluiu apenas cidades com menos de um milhão de habitantes, segundo a projeção de população para 2013 da empresa Onmaps-Geofusion, plataforma de inteligência geográfica que reúne informações sociodemográficas.

A consultoria selecionou em um primeiro momento as variáveis socioeconômicas e demográficas que considera relevantes para indicar a atratividade imobiliária de uma região.

A partir desses critérios, foram realizados testes de correlação estatística para definir a ponderação mais precisa entre os dados levantados.

Como o objetivo do indicador é identificar a atratividade imobiliária, traduzida por dados que caracterizam a demanda, só foram consideradas variáveis que se mostraram, no mínimo, relevantes.

As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, definidos a partir de cálculos que mostraram a correlação mais apropriada das informações. 

No primeiro grupo foram relacionadas as variáveis relevantes, que são: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental completo e médio incompleto.

As variáveis muito relevantes foram enquadradas no segundo grupo, que inclui: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com ensino fundamental incompleto, habitantes com ensino médio completo e superior incompleto e domicílios na condição de próprio e quitado.

E no terceiro grupo foram incluídas as variáveis indispensáveis, que são: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M.

Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.

Em seguida, foi realizada uma análise comparativa, embasada na quantidade de domicílios por faixa de renda, para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de empreendimento: de baixo, médio e alto padrão.

Nessa análise foram considerados domicílios da classe A para alto padrão, domicílios da classe B para médio padrão e domicílios da classe C para baixo padrão.

A empresa avalia que essas diversas variáveis, aparentemente desconectadas, se complementam quando analisadas em conjunto e cumprem o objetivo final de mostrar se a população da cidade tem condições favoráveis à compra de imóveis.

Todo o trabalho de desenvolvimento dos cálculos e de seleção e agrupamento das variáveis foi coordenado por Juliana Oliveira, gerente de projetos da Prospecta e mestre em economia aplicada, e Thiago Tito, que atua nas análises estatísticas e demográficas da Prospecta e é mestre em geografia. 

As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion.