São Paulo – Uma pesquisa da imobiliária Lello mostrou que, em 2012, os imóveis comerciais renderam um aluguel bruto médio de 0,8% ao mês. Com o desconto da taxa de administração imobiliária (que na Lello é de 8% sobre o valor do aluguel) e de imposto de renda para a faixa mais alta de rendimentos com aluguéis (27,5%), o retorno médio líquido foi de algo como 0,53% ao mês, ou 6,55% no ano. O rendimento supera o rendimento das aplicações de renda fixa comparáveis.

A pesquisa foi feita com base na carteira de 9 mil imóveis comerciais sob administração da Lello. O retorno líquido de 0,53% foi calculado da seguinte forma: imagine um imóvel comprado por 625 mil reais. Se o retorno do aluguel foi de 0,8%, isso significa que seu proprietário recebeu 5 mil reais brutos por mês. Considerando o desconto de 8% da taxa de administração cobrada pela Lello, o retorno cai para 4.600 reais. Deste valor de aluguel, que se enquadra na faixa mais alta de imposto de renda, devem ser descontados 27,5% referentes ao IR, restando 3.335 reais, o correspondente a cerca de 0,53% de 625 mil reais.

Os 3.335 reais correspondem ao retorno real, ou seja, ao valor que chegou às mãos do proprietário depois de descontados os custos. Ou seja, a rentabilidade líquida do investimento nesse imóvel comercial foi de 0,53% ao mês, ou um retorno acumulado de 6,55% no ano, sem considerar a valorização do imóvel no período.

O imposto de renda sobre os aluguéis é cobrado sobre o que o proprietário efetivamente recebe, depois do desconto da taxa de administração imobiliária. As alíquotas de IR variam de 7,5% a 27,5% de acordo com o valor do aluguel, que também pode ser isento, se for de baixo valor. Ou seja, se no exemplo anterior a alíquota de IR fosse mais baixa, o rendimento teria sido ainda maior.

Em comparação com os títulos do Tesouro Direto atrelados à inflação, as NTN-B, o rendimento dos imóveis comerciais foi um pouco superior. No início do ano passado, os as NTN-B disponíveis no mercado pagavam entre 4,30% e 5,52% ao ano acima da inflação pelo IPCA, isso sem o desconto do imposto de renda, da taxa de custódia obrigatória e de uma eventual taxa de administração da corretora. A NTN-B é considerado o título mais adequado para a comparação de rentabilidade com imóveis, uma vez que são investimentos de prazo mais longo e corrigidos pela inflação, assim como os aluguéis.

Mas também é possível comparar o rendimento com a poupança, que não é corrigida pela inflação, mas já é isenta de IR. O rendimento da antiga poupança era de 0,5% ao mês (ou 6,17% ao ano) mais Taxa Referencial (TR), que ao longo de quase todo o ano passado foi zero. Já a nova poupança vem rendendo 0,41% ao mês desde que a Selic passou para o patamar de 7,25%. Embora a nova poupança ainda não tenha completado 12 meses de idade, se esse mesmo rendimento fosse considerado em 12 meses, a rentabilidade teria sido de 5,02%.

Dados sobre os contratos de aluguéis

Segundo a Lello, na comparação com 2011, o número de novos contratos de aluguel de imóveis comerciais cresceu 11% em 2012.

Dentre todos os novos contratos de aluguéis da Lello, 32% foram de imóveis comerciais. E 38% desses novos contratos comerciais foram de conjuntos e salas, como clínicas médicas e odontológicas, além de escritórios de contabilidade, advocacia e representação comercial.

As casas, usadas para escritórios e clínicas de estética corresponderam a 27% dos novos contratos comerciais de 2012. Lojas de comércio de produtos como bolsas, sapatos e eletrônicos responderam por 17% das novas locações; salões comerciais, que costumam ser destinados a escolas, oficinas, lanchonetes e restaurantes, representaram 10% do total; e os galpões, utilizados principalmente por empresas de logística e armazenamento, somaram 8% dos novos contratos.