São Paulo - O desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro tem sido acompanhado de uma contrapartida desanimadora: o aumento no número de processos contra as incorporadoras. Entre 2008 e 2010, só na cidade de São Paulo, o número de ações judiciais passou de 147 para 727, um aumento de quase 400%. O grupo Gafisa foi o destaque negativo, com três das suas empresas aparecendo no ranking das seis mais processadas, concentrando 66% dos processos registrados no ano passado.

Os dados foram coletados no Tribunal de Justiça de São Paulo e divulgados pelo escritório de advocacia Tapai Advogados. Os processos correm em diferentes instâncias, e ainda são passíveis de recurso. O principal motivo das ações judiciais é o não cumprimento de prazos, seja na entrega da obra ou das chaves. Falta de informação e cláusulas abusivas em contratos completam a lista de queixas. “Há atrasos que superam os dois anos. Em casos extremos, chegam a três anos”, diz Marcelo Tapai, sócio do escritório que fez o levantamento.

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	2008	2009	2010
Tenda (do grupo Gafisa)	57	139	293
Gafisa	44	73	157
MRV	11	58	133
Cyrela	22	28	63
Ecoesfera	8	2	50
Fit (do grupo Gafisa)	5	7	31
Total	147	307	727

Fonte: Tapai Advogados

Dos seis nomes da lista, três pertencem ao grupo Gafisa. Além da própria Gafisa, que figura em segundo lugar, a líder Tenda é controlada pela marca desde 2008, e atualmente representa o braço da Gafisa voltado para a classe C. A Fit, por sua vez, foi incorporada pela Tenda também em 2008.

Não é só no levantamento da Tapai Advogados que essas empresas demonstram problemas. O Ministério Público de São Paulo abriu ações contra as quatro primeiras colocadas - Tenda, Gafisa, MRV e Cyrela - por motivos semelhantes aos dos processos registrados no TJ.

A Tenda, particularmente, vem sendo alvo de um bom número de reportagens relatando a insatisfação dos clientes com o descumprimento de prazos. Segundo a Fundação PROCON de São Paulo, a construtora tem sido a mais reclamada entre as empresas de habitação desde 2008, e atendeu a apenas cinco das 69 reclamações fundamentadas feitas contra ela no ano passado.

Os principais motivos relatados pelos reclamantes do PROCON foram o não cumprimento do prazo de entrega e dos termos da oferta no ato da venda. Em razão das queixas, em meados de 2010 a empresa foi solicitada a assinar um termo de compromisso fixando metas de redução de reclamações na entidade, mas se negou a fazê-lo.

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Outro lado

Em nota, a Gafisa e a Tenda dizem não reconhecer os números de processos indicados na pesquisa e que os dados não mantêm “qualquer relação com o volume de processos ativos identificados pelo departamento jurídico das companhias.” Além disso, a empresa destaca que “a dinâmica dos processos é constante, ou seja, há um número de processos encerrados mês a mês”.

Já a Cyrela afirma que o número de ações judiciais em andamento na Comarca de São Paulo relativo ao atraso de obra é inexpressivo face ao número de clientes e obras da empresa. Em nota, a empresa afirma ainda que não comenta dados de pesquisa de fontes não oficiais.

Maria Fernanda Menen, diretora executiva jurídica da MRV, diz que a empresa encara a alta nos números com naturalidade, uma vez que o crescimento da empresa tem sido maior que o aumento no número de processos. “Os números são pouco representativos”, diz ela. Menen diz ainda que os empreendimentos da MRV não passam por atraso nas obras, e que a maior parte dos processos diz respeito a problemas na liberação do crédito pelos bancos na hora da entrega das chaves. “Por isso as chaves acabam sendo entregues num momento posterior à expectativa do comprador”, esclarece.

A Ecoesfera afirma, em nota, que os casos de atrasos na entrega dos empreendimentos não diferem dos que têm ocorrido no setor, causados por falta de mão de obra qualificada e excesso de chuvas nos últimos meses. A empresa diz ainda que os contratos foram renegociados com sucesso e os clientes informados do novo cronograma de entrega.

Armadilhas

Segundo Marcelo Tapai, sócio da Tapai Advogados, atrasos na entrega da obra ou das chaves são os principais motivos de tantos processos e reclamações, principalmente porque as incorporadoras costumam se isentar de qualquer responsabilidade no caso de não cumprimento dos prazos. Aos consumidores, por outro lado, não resta a opção de deixar de pagar o financiamento, uma vez que a promessa não foi cumprida, sob risco de perderem o imóvel e terem o nome incluído em cadastros de inadimplentes.

“O problema é que as pessoas se planejam para pagar as prestações à incorporadora e o aluguel simultaneamente durante certo período de tempo. Chegada a data de entrega das chaves, se esta não ocorre, a programação do consumidor acaba caindo por terra. É um negócio muito perverso”, relata o advogado.

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Para Tapai, esses contratos contêm cláusulas abusivas, uma vez que são totalmente favoráveis a uma das partes e muito desfavoráveis à outra, prática que vai contra o Código de Defesa do Consumidor. “O Código Civil também protege o consumidor, pois garante a exceção do contrato não cumprido, isto é, enquanto uma das partes não cumprir o contrato, não pode exigir que a outra o cumpra”, explica.

A seguir, conheça algumas das armadilhas e práticas abusivas comuns às construtoras que não cumprem o que prometem, de acordo com Tapai:

A armadilha do “sem juros” e da correção pelo INCC: como os bancos no Brasil não financiam imóveis em construção, quando compra um imóvel na planta, o consumidor deve pagar as parcelas à construtora, e só após a entrega das chaves a dívida é transferida para o banco que tenha aprovado o crédito. No ato da compra, os vendedores alardeiam que o financiamento junto à construtora é isento de juros, mas podem não deixar claro sobre a correção pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

“Alguns vendedores não dão a informação correta. O índice corrige o contrato de financiamento e, de fato, não se configura como juro. Mas o vendedor diz que as parcelas são fixas e que a correção pelo INCC incide apenas sobre as parcelas. Mas, na verdade, o índice incide sobre o valor total do contrato”, explica Marcelo Tapai. Resultado: as parcelas vão crescendo ao longo do tempo de maneira que, se a entrega das chaves atrasa e a dívida não migra para um banco, o planejamento financeiro do consumidor não dá mais conta do pagamento do aluguel e das prestações.

Cláusula dos 180 dias: é uma cláusula contratual utilizada para dar uma “margem de manobra” para a incorporadora poder atrasar a entrega das chaves. No contrato fica estabelecida uma data precisa para a entrega, mas muitas incorporadoras adicionam uma cláusula que estabelece que os prazos estão sujeitos a atrasos de até 180 dias – nada menos que seis meses. “Na verdade, o prazo é ilegal, e essa cláusula vem escondida lá no meio do contrato”, afirma Marcelo Tapai.

O consumidor, por outro lado, não pode suspender o pagamento das prestações, mesmo que não tenha mais como bancá-las. Em tese, isso deveria ser possível, mas na prática, o comprador pode perder o imóvel ou ter o nome incluído em um cadastro de inadimplentes. “A maioria dos contratos prevê que, para inadimplência superior a 90 dias, o contrato está desfeito. A construtora devolve uma parcela irrisória do que o consumidor pagou, retoma o imóvel e o vende, posteriormente, a outra pessoa. Há um completo desequilíbrio no contrato”, detalha o advogado.

Ameaça de parar a obra: segundo Marcelo Tapai, algumas construtoras ameaçam os consumidores caso eles desejem entrar na Justiça. A principal alegação é de que se a construtora for alvo de muitas ações judiciais, a obra corre o risco de parar de vez, já que a saúde financeira da empresa ficará comprometida. De acordo com o advogado, porém, essa alegação não tem fundamento, pois a construção do imóvel se destaca do patrimônio da construtora.

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A “parcela de entrega das chaves”: os contratos estabelecidos com construtoras muitas vezes estabelecem uma “parcela de entrega das chaves”, que condiciona o início do pagamento de parcelas de valor um pouco maior que as prestações iniciais a uma data que, supostamente, seria a de entrega das chaves. O problema é que se a entrega não ocorre, mesmo assim o consumidor precisa começar a pagar as prestações mais altas, pois elas estavam atreladas à data, não à entrega das chaves realmente.

Para adiar o início da nova cobrança, a construtora propõe ao consumidor assinar um aditivo contratual que, na prática, legaliza o atraso na entrega. Caso o consumidor se recuse a assinar e a pagar, contudo, pode ser considerado inadimplente.

Cuidados

Após assinar um contrato com a construtora, o consumidor lesado não terá saída senão procurar órgãos de defesa do consumidor ou mesmo a Justiça. Mas antes de fechar negócio, o consumidor tem que ficar bastante atento e tomar certos cuidados:

- Leia atentamente o contrato. Caso não compreenda, leve-o para alguém de confiança, ou mesmo para um advogado imparcial, que não seja ligado à construtora.

- Jamais acredite em promessas verbais, faça com que toda promessa seja feita por escrito.

- Guarde folhetos e propagandas, principalmente os que prometem prazos, pois esses documentos integram o contrato.

- Tenha em mente que financiamentos junto à construtora são isentos de juros, mas que a correção pelo INCC incide sobre o valor total do contrato, e não apenas sobre a parcela.

- Faça o seu planejamento financeiro e habitacional prevendo um possível atraso na entrega das chaves, para não ficar sem ter para onde ir ou se tornar inadimplente por incapacidade financeira.

- Em caso de atrasos, procure a Justiça. Não assine aditivos contratuais, pois eles são sempre favoráveis à incorporadora.