São Paulo - Os fundos imobiliários terão uma nova classificação que facilitará para o investidor identificar sua estratégia e em que tipos de imóveis eles investem.

A classificação foi anunciada hoje pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e deve começar a ser divulgada aos investidores no começo de outubro.

“Os ativos dos fundos estão sendo negociados no mercado com descontos elevados, o momento é bom para entrar, e a classificação facilitará o entendimento dos investidores que sabem que esse é um investimento de longo prazo, com ciclo econômico maior”, diz Rodrigo Machado, vice-presidente de Produtos Imobiliários da Anbima.

“Em algum momento essa indústria será beneficiada pela economia e pela nova classificação”, afirma.

Os 260 fundos imobiliários hoje existentes no mercado serão divididos em dois níveis.

O primeiro vai definir sua estratégia, ou mandato, que se subdividirá em cinco categorias: Desenvolvimento para Renda, Desenvolvimento para Venda, Renda, Títulos e Valores Mobiliários e Híbridos. O segundo nível definirá o tipo de gestão, se ativa ou passiva.

Desenvolvimento, renda e títulos

No caso da estratégia Desenvolvimento para Renda, o fundo deverá usar mais de dois terços de seu patrimônio para comprar imóveis na planta ou em construção para ficar com o imóvel e ganhar com aluguel.

É o caso, por exemplo, dos fundos que constroem prédios, ou agências ou shoppings, em alguns casos sob medida, para determinadas empresas ou bancos alugarem.

Desenvolvimento para Venda é a construção ou reforma de bens para posterior venda com lucro.

Os fundos imobiliários de Renda são semelhantes aos de Desenvolvimento para Renda, mas com a diferença de que só compram imóveis prontos para ganhar o aluguel, ou seja, não têm o risco da construção.

Os de Títulos e Valores Mobiliários usarão dois terços ou mais de seu patrimônio para comprar papéis ou ativos de renda fixa do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Fundos de Participações (FIP) ou fundos de recebíveis (Fidc).

Depois, os fundos repartem os rendimentos dos papéis com os cotistas. E os fundos imobiliários Híbridos vão unir em um só algumas dessas estratégias, sem concentração em nenhuma específica.

Gestão ativa ou passiva

Já quanto ao tipo de gestão, se ativa, significa que o fundo vai estar constantemente reavaliando sua carteira e buscando novos imóveis para trocar.

Se for passivo, será exclusivo daqueles imóveis em que começou ou tentará acompanhar um indicador do setor. Se um fundo passivo vende o único imóvel, um shopping, por exemplo, ele repassa o dinheiro aos cotistas e acaba.

Outra opção de fundo passivo pode ser um que compre cotas de outros fundos para acompanhar o Ifix, índice do setor na bolsa.

Tipos de imóveis 

Os fundos imobiliários aplicam hoje em 11 tipos principais de ativos: Lajes Corporativas, Shopping Centers, Logística, Hospitais, Residenciais, Títulos e Valores Mobiliários, Agências Bancárias, Educacionais, Hotéis, Híbridos e Outros.

Menor volume de emissões desde 2008

Os fundos imobiliários passam por uma fase bastante difícil pois são afetados diretamente pela taxa de juros alta e pela queda nas operações do mercado imobiliário, com retração nas vendas e nos aluguéis, observa Machado.

Tanto é assim que o volume de emissões de fundos no mercado até junho, de R$ 4,5 bilhões, é o menor desde 2008. Também o número de emissões de fundos imobiliários neste ano, 15 até junho, é a menor em sete anos. O pico em valores foi 2011, com R$ 16,1 bilhão, e em número de ofertas em 2012, com 72 novos fundos.

Fundos com descontos

Falando sobre as perspectivas para o setor, Machado lembrou que os fundos imobiliários são muito suscetíveis à situação econômica e à taxa de juros, “que está alta e pode subir mais”.

Apesar de observar que isso reduziu o valor das cotas, criando oportunidades de comprar imóveis com descontos, Machado alerta que o investidor não pode deixar de olhar o que tem dentro de cada fundo. “Um fundo com um shopping para renda tem um comportamento diferente de um para lajes comerciais”, diz.

“Não podemos esquecer que há ativos reais dentro desses fundos, apesar das garantias dadas pelas regras do setor, que exigem que os imóveis não podem ter dívida”, lembra.

A maior também já conta com ocupação garantida, em alguns casos com 100% de ocupação e com aluguéis de longo prazo corrigidos pelo IGP-M. “Mas mesmo no aluguel é preciso lembrar que pode haver repactuação a cada três anos, e a tendência é de queda nos aluguéis”, alerta.

Retorno de 12% ao ano

Ainda assim, com todas as dificuldades, os fundos imobiliários têm dado um retorno médio de 12% ao ano em renda para os investidores, já líquidos de imposto de renda.

“E ainda há a correção do rendimento pela inflação do IGP-M.” Segundo Machado, é uma renda interessante mesmo se comparada com o ganho elevado da renda fixa e considerando que o preço do imóvel também tende a acompanhar a inflação com o tempo.

“Mesmo no momento de taxa de juros alta, dependendo do tipo de fundo e do tipo de imóvel, ele pode ter um ganho interessante.”

Aposta no novo ciclo ou ganho com papéis

Para quem teme investir agora, Machado cita o caso dos fundos para Desenvolvimento, em projetos ou imóveis em construção.

“Essa condição atual da economia e do mercado é cíclica, e um empreendimento que começa a ser construído agora pode ser concluído daqui quatro ou cinco anos, já em outra fase, outro ciclo, de mercado mais aquecido e retornos maiores”, explica.

Há ainda o caso de fundos de títulos e valores mobiliários, que podem tirar vantagem do ambiente de juros mais altos. “E os fundos permitem ao investidor pessoa física de menor porte ter acesso a papéis que exigem valores muito maiores, como os CRI” diz.

Ao mesmo tempo, Machado recomenda atenção. “Mesmo com essa perspectiva, esses fundos exigem bastante cuidado, não dá para entrar sem analisar bastante.”

Fora do aumento do imposto

Machado disse que o aumento do imposto sobre ganhos de capital proposto pelo governo no pacote de ajuste fiscal, que prevê alíquota de 30% para vendas de imóveis acima de R$ 20 milhões, não prejudicará os fundos imobiliários.

“Ao contrário, passa a ser mais vantajoso investir em imóveis via fundos do que diretamente”, afirma o executivo. Ele lembra que os fundos não pagam imposto ao vender os imóveis de suas carteiras, e o ganho é distribuído aos cotistas também isento de imposto no caso das pessoas físicas.

Já no caso da venda das cotas dos fundos imobiliários no mercado, Machado lembra que o investidor ainda estará sujeito a imposto de renda de 20% sobre o ganho de capital. “Mas esse imposto não foi alterado, é uma lei específica, a 8.668 que define a tributação na venda das cotas”, diz.

Novos fundos à vista

Sobre a queda nas ofertas e lançamentos de fundos imobiliários, Machado acredita que alguns tipos de carteiras têm mais chances de ir a mercado, apesar do ambiente ruim.

“Os fundos de títulos e valores mobiliários têm perspectiva maior”, diz o executivo.

“Esses fundos podem se aproveitar deste momento de renda fixa alta para encontrar papéis mais rentáveis, e ainda trazem uma roupagem mais simples de aplicações mais sofisticadas para o investidor comum e sem o imposto de renda”, lembra.

“Nos próximos 12 meses, as novas emissões devem estar voltadas para esse tipo de fundo”, diz.

Isso não significa, porém, que não haja novos lançamentos de outras estratégias, mesmo que em menor quantidade, destaca Machado.

“Outros tipos devem vir para aproveitar alguma brecha específica de oportunidade de mercado”, afirma.

Ele diz que há investidores institucionais e estrangeiros olhando para o mercado imobiliário brasileiro porque o momento pode ser bom para comprar imóveis para vender no longo prazo, quando o ciclo de baixa acabar.

“E por que não usar o conhecimento do gestor para selecionar um imóvel de qualidade para carregar e vender lá na frente?”, afirma. Portanto, os dois tipos de fundos, os de títulos e os de oportunidades devem ser os destaques no setor imobiliário nos próximos 12 meses.